央广网北京3月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,沈阳市昨天宣布房产新政，毕业未满5年大学生可以“零首付”买房。新政出台不足24小时，沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称，相关“零首付”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

　　在地方政府新政中，“零首付”还是第一次出现。多位房地产业内人士分析，沈阳房地产市场去化压力巨大，政府出台此举意图刺激购房。

　　沈阳市库存一直处于高位。今年，沈阳要实现商品房销售同比增长10%，库存去化周期控制在合理区间，房价运行保持平稳，力争用2-3年时间使沈阳房地产市场供需结构达到均衡。

　　房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚对此分析指出，公积金管理条例是国家的条例，从行政权限来说已经越权，另外零首付存在风险，合法性和合理性上都有问题。

　　丁建刚：公积金管理条例是国家的条例，第7条是明确规定国务院建设行政主管部门，会同国务院财政部门，中国人民银行拟定住房公积金政策并且监督执行，这是在国家层面上，省一级政府就是省、自治区、人民政府、建设主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行的分支机构，负责本行政区域内的住房公积金管理法规和政策执行情况的监督，所以沈阳这样一个市级政府没有这个权限。那省级政府要会同当地中国人民银行分支机构来和财政部门来监督执行，政策掌握尺度不在省级政府，应该是在国务院，所以从行政的权限来说就已经越权。

　　第二从合理性来说，大家都知道美国在次贷的时候曾经有过零首付，零首付还是非常危险的，昨天沈阳发布的是公积金的政策，公积金政策实际上也存在着风险，如果房价有较大幅度的波动，零首付如果下跌了20%、30%，那么购房人已经失去还款能力，风险可能就要由公积金承担，所谓公积金承担实际上是由众多的公积金缴存人来共同来承担，那谁能承担起这个风险呢？所以从合法性和合理性上都有问题。

　　经济之声：美国次贷危机前，为了刺激房地产，实行零首付，导致领取失业金的人都买房，虽然刺激了美国经济发展，但最后导致房地产崩盘。前车之鉴是不是告诉我们，零首付的做法并不可取？    

　　丁建刚：至少在我们国家这样一个房地产市场波动还比较大的国家，和这样一个阶段来说，零首付是肯定是不可取的，这个毫无风险，因为风险实在太大了，就是我指的是放贷的风险实在是太大了，所以我认为会构成系统性的风险。

　　经济之声：过去十年的房地产牛市，使得房地产已经成为中国家庭最大、最重要的资产配置，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，2015年中国家庭总资产中，房产占比高达69.2%，这比美国的两倍还多。我们可不可以理解为，过去的繁荣其实已经透支了未来房价继续上涨的动力？

　　丁建刚：这个话题可能要分几方面来说，第一中国的国情，我们国家的住房自有率城乡都超过了90%，都达到90%，甚至超过90%，欧美国家一般都是50%、60%，西欧国家甚至是40%、50%的自有率，这个国情不太一样，也之所以成为大家过去多年一直追逐的投资或者置业的目标。第二刚才说房价上涨的动力，这个事情也得分两方面说，房价是不是合理，实际上是动态的合不合理，还要跟经济发展和收入的提高，或者货币本身的价值，假设我们现在货币大放水，稀释一倍的话，那可能就合理了。所以我认为，我们现在很难讨论这个问题是不是已经失去了上涨动力。

　　但是有一点是明确的就是中国现在绝大多数的城市已经结束了住房的短缺时期，这已经过去了，在过去的10多年，从1998年市场化以来，特别在2011年以前，在这样的一个十几年的时间内，中国住房实际上一直处在一个短缺阶段，现在短缺阶段已经结束了，这一点可以肯定。

　　经济之声：如果说零首付不是去库存的一剂正确的药，从一线城市和二三线城市分别来说，去库存这一块应该如何来做呢？

　　丁建刚：除了要给这个购房者免税，减轻负担等等这样一些措施激发它们的需求等等以外，库存是一个动态的库存，它既有出水量也有进水量，请注意其中有一个管子是完全掌握在地方政府手里的，就是往池子里注水的管子，也就是土地出让。

　　如果我们把这个管子出水加大了，但是进水也加大了，那么水位照样还会上升，如果进水快于出水的话，那边去库存去掉了，看似去掉了，但是你又往池子里边大灌水，也就是土地大量的出让，所以我们说考验地方政府真去库存还是假去库存，其中一个重要的指标你就看它出地是多少，如果迫不及待的去库存是为了迫不及待的卖地，那我认为是假去库存，所以这一点是非常重要的，去库存是动态的一个命题。