【导读】全国楼市剧烈分化，深圳房价独领风骚，涨幅一马当先，曾经多年领涨的北京楼市未见大涨。经济之声《央广财经评论》本期观点：深圳抢楼之风，难以刮向全国。

　　央广网北京6月10日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,深圳房价在3.30新政后"独领风骚"，从整体签约看，一线城市涨幅最为明显。而在北上广深四大一线城市中，5月份只有北京一、二手住宅成交环小幅下跌，其他各城市都继续上涨，其中深圳表现优异，一、二手涨幅都居各城市之首，二手住宅月度成交高达1万3378套。

　　面对深圳楼市的热闹景象，同为一线城市的北上广的开发商操盘手们似乎只有羡慕的份儿。去年以来，全国楼市的分化已经愈演愈烈。特别是三四线城市，即使9.30、3.30新政，以及降准降息轮番出台，也未能挽救楼市的衰落。对于那些全国性布局的房企来说，区域愈发不均衡。一边是深圳房价大涨坐享收益，一边是在东北等地区泥足深陷。分化带来的经营风险正在加大，深圳此轮房价暴涨的一系列因素，其他城市并不具备。深圳5月份一、二手房涨幅都居各城市之首，二手住宅月度成交高达1万3378套。相比北上广千万平米级的殳量，深圳的绝对房屋库存值最小。深圳房价大涨的原因是什么？目前，全国楼市的分化较为明显，深圳这种楼市上涨之风又是否会刮向全国？

　　在资深房地产专家韩世同看来，从整体上看，总的降息降准以及各项政策对全国整个楼市都起到了促进作用。关于深圳为何遥遥领先，他认为，深圳拥有其特殊性，深圳人多地少，并且毗邻香港，现在又存在港深一体化的趋向，甚至有说法称深圳将来会替代香港。这点可能是近期引发其楼市成交火爆的主观因素。针对深圳楼市上涨的风潮究竟是否会刮向全国这一问题，韩世同认为其会带来一定的波动和影响。因为现在成交整体呈回暖趋势，深圳楼市的上涨之风可能会对其他城市造成一定的波动和影响，但是否会造成大规模的价量齐涨的风潮？他认为目前的经济环境和市场环境可能并不具备这个条件。伴随中国经济进入新常态，区域和城市之间的功能定位、产业生态、人群聚集正在重新组合，如何看待全国楼市分化加剧的状况？如果深圳的楼市大涨之风不会刮向全国，总体来看泉港的楼市分化仍然较为严重，下一步的分化是否还会持续？针对这一疑问，北京华本城市地产研究院副院长柳科庆认为，分化必定会持续下去，因为深圳只是个案，并不代表目前的真实现状。

　　例如之前，北京的涨幅一直遥遥领先，现在却开始落后。与此同时，其他几个一线城市总体却呈现回暖趋势，但是和北京相比仍旧存在一些不同之处，并且二三线城市也具有一些它们的特点。如果这种分化持续下去，这种分化又是以什么样的特点表现出来？

　　柳科庆认为，首先，目前一线城市的房价实际上并不是涨幅很小。例如前几天的统计就显示，北京四环内除南郊以外，整个四环内的均价已经突破10万，五环内的均价也已经突破6万。实际上，这样的高房价已经不再支撑普通老百姓购房的刚性需求了，所以北京的房价在未来也不可能再大幅增长。

　　有关报告显示，实际上有50%的北京人住在五环之外。五环以外是否会出现很大的上涨空间？

　　柳科庆表示，事实上住房和工作是不可分割的，它与工作的便利性息息相关，所以要考虑到办公环境是否会出现大的变化。事实上，其他的一些省会城市也可能出现像深圳这样的楼市暴涨现象，有几项指标可以衡量。第一个指标，就是像西安和福州这样符合目前类似于“一带一路”这样的国家战略的省会城市。第二，就是这个城市的体量很小，像武汉这样体量大、面积大的城市就不符合。第三，就是该城市在以它为半径的300公里以内，没有其他有竞争力的城市，它未来的发展空间就比较大。比如西安或是福建省内的一些城市，未来房价都有可能会出现大的波动。

　　不同城市特点不同，未来受到影响的因素也各不相同。在现如今楼市分化明显的状况之下，大家关注的问题是土地供应是否也会影响房价。一线城市的土地供应正在减少，例如北京今年前5个月仅新增土地供应26宗，创造了自2009年以来近7年的同期新低。土地供应是否也会左右房价的进一步变化？除去一线特大城市，全国总体的土地供应却在明显增加，地价则呈下降趋势。

　　柳科庆认为，目前在北京这样的特大城市里，土地供应已经无关大局了，因为它已经隔离开了95%的人。即便现在供应土地，价格也都至少维持在4至5万的高水平上，无论供应多少都没有意义。因为不会有人购买距离工作地点过于偏远的土地。而某些地级市，也就是所谓的三线或者四线城市，目前仍旧依赖于土地财政，所以它们必须不断定价土地和工业区，所以这也将导致未来三四线城市的房价持续下跌，并且可能在两年之内还会出现更大的不确定性因素，因此三线城市和四线城市的风险是巨大的。柳科庆还表示，三四线城市的去库存压力也非常大，并且只会越来越差。

　　关于深圳房价大涨对于其他城市房价的影响，其他专家也表达了他们的看法。中原地产首席分析师张大伟认为，接下来北上广也会涨，包括一些热点的二线城市，但三四线不可能了。深圳不会成为北上广的示范。深圳楼市能迅速复苏有几个原因：深圳的城市人口结构比较年轻，一些购买力也有所出仓；深圳自身一些限外政策的松绑和微调，对当地需求的增加也起到了一定作用；深圳新增土地供给是北上广深中最少的，各方就有了上涨的预期。

　　中联链家二手房研究院总经理肖小平认为，相对于深圳，北上广的供求矛盾比较小，供求的不平衡是深圳房价大涨的根本原因。深圳人的购房动机相对不同，他们为了积累财富愿意赌博和承担风险。加之3.30新政点燃了这种博一把的心态，这也是其他三个一线城市所没有的。