【导读】河北地产项目超6成违法，石家庄这一比例超过九成，“批少建多、批低建高”问题严重。经济之声《央广财经评论》本期关注：房地产领域如此大面积违法，谁之过？

　　央广网财经3月19日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，今天上午，一则有关房地产市场的消息让人大跌眼镜。据河北省住建厅介绍，2011年以来，河北省共开工房地产开发项目3386个，存在违法问题的2079个，违法比例61.4%。其中，省会石家庄市违法项目比例高达93.8%。

　　这一组数字的确令人震惊，特别是河北省省会石家庄，违法的房地产项目高达9成，可以说，如果近几年间曾在石家庄买房的人，几乎都有可能买到的是违法的房产项目。据介绍，河北房地产开发项目违法问题主要包括：没有取得建设工程规划许可证，或者没有取得施工许可证就擅自开工建设，就算拿到建设工程规划许可证的，违反相关规定批少建多、批低建高，还有没拿到预售许可证就擅自进行预售等。

　　然而，令人不解的是，尽管针对“城建项目违规现象突出”的问题，河北省住建厅已经要求各个地方从去年开始清理整顿，但这些违法行为依旧存在，还愈演愈烈。为什么河北省房地产项目违法违规如此大规模的出现？这背后暴露出哪些深层次问题？

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

　　经济之声：我们看到的统计数据真是非常惊人，河北省超6成，石家庄有9成的房地产项目都是违法的。有媒体评论，这些开发商实在太任性。出现如此大面积的违法行为，仅仅是因为发商任性？还是因为有人纵容他们任性？您怎么分析这种现象背后的原因？

　　杨红旭：主要是两个方面的原因：第一，在整个楼市快速发展当中因为楼市里面有很多的利润空间，所以第一开发商更多的想通过跟政府官员的一些合作，有时候是内部交易，然后变通某些环节从而获得更高的利润。有些政府部门和政府官员因为监管不利、工作不到位，甚至少数人、部分人可能还会有这种所谓的腐败，权力寻租行为都导致这样的行为长期存在，所以主导方面应该是政府的管理工作不到位。

　　第二，开发商为利而不择手段。

　　第三，有时候政府也有一定的责任。比如说过往有个数据统计说全国很多开发企业囤地，经过调查原因发现有50%以上的原因是因为政府原因。比如动拆迁很难，城市规划调整。那么一旦涉及到某个地块土地已经卖出去了，但是不能按时的开工，开发商和政府必须坐下来谈判，这个时候因为你是政府原因不能开工，可能政府要有让利，就是说在某些方面要让步。比如原来的规定的容积率在1.5允许你调到1.6，因为可以多建一些房子。

　　经济之声：我们来分析一下大概这几个原因，比如说我们看到几个违规项目的要求。比如说批少建多，批低建高，这个违规的程度，恶劣程度和相比于没有拿到施工证，没有拿到这种建设许可证就开工相比的话哪个更恶劣一些？恶劣影响在哪里？

　　杨红旭：这是两个方面，有些证已经拿到了，比如说需要无证期权，尤其是办好土地规划证和工程规划证以后已经开工了。这个时候它去调高容积率把房屋的高度调高，可以增加建筑面积可以多卖钱，这样的话其实是犯了一个小错误。这个错误或许是跟官员有一个内部的交易，或者说它先建上，然后再去补交相关的罚款。甚至地方政府纵容的话那就蒙混过关了。

　　第二种是个大错误，根本就没有获取相关的证。比方说根本没有拿到土地证却已经开始开工了，根本没有拿到土地规划证和建筑规划证就已经开工了，这个是属于大错误，直接违法的。基本上就是漠视法律。让你去拿证但是你没有拿证就开工了，这属于霸王硬上弓。而前面一种，比如它已经是通过了相关的法律整合，拿到资格证了，但是它在执行过程中犯了一些小错误，谋取更多的利益这是两类的性质。

　　经济之声：如果放眼全国，类似开发商这样的行为，违法的行为，是个别现象还是普遍现象？

　　杨红旭：应该是一个面积很大的，大范围的现象。只不过是在一线城市大城市这种现象少一点，因为相关的部门执法力度比较大。而在三四线城市，执法力度比较弱，而且有些地方政府想引进一些招商引资，希望开发商过去他们那去开发，有时候也会姑息纵容。所以我认为就全国来看这个现象是大范围存在的，但是在不同区域严重程度是不一样的。

　　经济之声：是不是有种，地是国家的地，卖的钱是归我地方政府的，就样的心态在做？

　　杨红旭：也可以这么说。因为这里面第一存在着很大的利润空间，容积率调高一点，然后就可以多卖很多钱。监管部门官员稍微松一松，可能会有些灰色收入。土地是财富，土地的出让、土地的管理、房地产的开发建设和管理，这中间是松一松跟紧一紧之间的利益差异非常之大。有利益出来，就会形成相关群体去占有这些利益。利益是非法利益，是侵害国家的法律做一个基础的获取的利益。这种利益应该是打掉的，但是正因为这个环节利益太多了，所以才出现了这样的现象。

　　尽管河北省房地产市场违法情况突出，河北省住建厅能主动对房地产市场违法问题“揭丑”、“开刀”，还是值得肯定的。目前，河北省也正在进行专项整治，对在专项整治及今后日常监管工作中干预、插手房地产开发项目的领导干部，有关部门将依法依纪追究责任。那么，在这个过程中如何依法追究责任？在法律上应该怎么样处罚这些开发商？北京市中闻律师事务所律师李斌做出分析解读。

　　李斌：首先对于违反规划许可的内容擅自改变规划条件，比如说调高容积率，批的时候是低的，然后盖了更高层次的楼房，这种情况违反了城乡规划法。我们目前的法律规定是比较健全的。首先如果我们监管部门，比如说规划委员会发现了这个楼盘存在着擅自变更规划条件的行为要责令它停止建设，不能用非法状态不断的持续增加。

　　经济之声：已经建成了怎么办？

　　李斌：已经建成了的话，很可能如果能够通过拆除的办法来消除对规划实施的影响那就应当进行拆除。往往已经建成之后不太具备拆除条件了，行政处罚作为一个比对性的原则，你处罚和损失成一个正比，如果实在没有办法恢复到原状的时候只能是说认可他现在的情况，没收非法所得或者没收实物，同时处以工程造价10%以内的罚款，当然这都已经是违法行为木已成舟了，变成现状了。如果违法建筑一动工，能接到举报材料或者政府主动监管的话采取强有力的措施停止建设，而不使违法行为逐渐扩大化，以至于最后成为一个既成事实了，变更规划。后来再通过政府部门有关的政策调整，或者通过一个行政审批后补手续使它变成合法的建筑，否则的话产权登记没有办法办理。

　　经济之声：批少建多，批低建高这还属于小错误，没拿证就开始开发的开发商怎么处理？

　　李斌：首先就有一个问题，它所违法的法律问题是什么？它的侵害客体是什么？我们都说一个工程合法的就应当当先取得国有土地，土地使用证，取得规划许可、取得工程规划和用地规划的许可，还要有施工许可，最后还要有预售或者限售许可，才能够实施一个完整的合法的项目建设过程。所以，如果它没有取得任何审批证明就先开工建设了，那很显然按照相关的房地产管理法，规划法，建筑法对它进行相关政策的包括法律的处罚。现在我们的问题不在于法律制度本身是否有规定，而是在于实际执法过程中，作为相关政府监管部门是否真正尽到了监管职责，如果说存在着行政不作为，甚至于存在着监管俘获的现象，就是我造成监管者被监管的一方俘获了，而形成一个利益共同体，如果是这种情况，那很显然对我们的执法过程是不利的。所以我认为，房地产开发建设的全流程都是处于政府的全程监管范围之内的。