央广网北京10月8日消息 过去十多年一直稳赚不赔的房产投资，这一两年来却充满了不确定性。无论是投资者还是刚需者，越来越难以判断，现在还要不要买房？在什么样的地方买房，才能保证最安全、收益最大化？《财富雅谈》本期话题：《现在还是买房的好时机吗？》，邀请如是金融研究院院长管清友博士进行剖析。

　　冯雅：我记得大概在十多年前的时候，我们请过一个专家讲解房地产趋势。那个时候的房价才几千块钱一平米，但当时这位专家说，以后北京的房价会涨到10万块钱一平米。编辑、主持人都不信，但后来事实证明他的判断没错。这位专家说，比照欧美国家的趋势，因为他们走在我们的前面，我们一定也会往那个趋势方向发展。这是不是说，我们判断一个资产未来的趋势，也可以根据国际上同类资产的价格趋势做对比和参照？

　　管清友：这是毫无疑问的。如果把目光回到20年前，其实很多人都看到了这个趋势，大家无非从这几个角度判断。

　　第一，很多国家房地产发展都要经历这样一个过程，先是高速发展，然后进入平台期。

　　第二，很重要的立论基础就是，货币发行速度实际上要比经济增长速度稍微快一点，资产价格肯定要比一般的经济增长速度要快一点。

　　但是有一点，成熟经济体很多行业发展或者资产价格的表现，可以成为不太成熟的市场经济国家参照的标准。可以参照，不可能完全发生。但是在一定的经济发展阶段，很多行业和很多资产价格确实表现有非常相同的地方。

　　冯雅：因为“房住不炒”被反复强调，而且也强调用长效机制调控楼市，这种定位会不会对房地产作为投资品种产生一些根本性的变化？

　　管清友：这当然会改变价格预期和投资行为。未来房价不可能像过去增长速度这么快了，只能有一个缓慢涨幅。长期来看，在某些时候可能还有下跌的过程。因为这个政策牢牢控制住了市场，而且毫无疑问地改变了大家的价格预期和投资行为。

　　冯雅：您曾经说过，如果现在不买房，十年以后更买不起。您现在还是这样的观点吗？

　　管清友：这个其实，很多媒体有点把它简单化了。我在很多场合解释过，这个话实际上是北大一位教授说的。他当时是什么意思呢？他实际上是告诉你，在你可预见的将来，预见价格呈现上升的趋势的时候，如果你的收入增长比不上资产价格上涨，就要用各种办法尽量加高一点杠杆去获得这个资产。不能说把它放在任何阶段都一定适用。

　　房价的上涨趋势肯定是放缓了，在调控，特别是“房住不炒”思路的指引之下，很多地方房价略有下降，其实改变了大家的预期。从国际经验上来看，核心城市的房价不是稳步上升的，有的涨得快一点，有的涨得慢一点。我们实际上进入了一个平台期。但是你要期望北上广深的房价出现崩盘式的下跌，那是不现实的。这个时候你是投资者还是刚需的群体，你有不同的选择的策略。

　　冯雅：我记得前几年任志强在很多场合都说，只要是刚需，任何时候买房都是合适的时候。但是在去年，我的同学只有一套房子，他把它卖掉了，准备再买一套。我就问他，你卖掉房子，现在在哪儿住呢？他说租房住，觉得房价还有可能再降一降，在等待这个时候。他是在上海。您觉得即便是刚需，是不是也可以根据当前的宏观经济形势和政策做出时间上的延后呢？

　　管清友：这个其实是在用买股票的思路买卖房产，确实要注意，不动产和股票资产特点还是不一样的，流动性毕竟差一些，交易周期要更长一些。我不能说这种做法不对，但是你得有足够的自信，正好能踩着短期之内价格波动的拐点。

　　另外，这里会涉及到几个问题，一是交易税费问题。第二，因为我们有很多调控和限制的措施，你买一套还是二套，这些都要在考虑之内。我觉得如果有足够的自信也没问题。

　　冯雅：今年以来，“因城施策”也被反复强调，这就意味着每个城市地产投资的机会可能都不一样。判断一个城市的房子有没有投资价值，投资者要考虑哪些因素呢？

　　管清友：我们原来讲短期看政策、中期看土地、长期看人口，其实从一个地方的角度来看，肯定要看这个地方的发展潜力。所谓发展潜力，一定是产业怎么样，人口集聚怎么样，创新能力如何，区位优势如何。很多城市进入了收缩型城市，收缩型城市房子卖出白菜价也是有的。

　　从一个地方具体来讲，要看哪个区是主城区、哪个地方是新区、哪个地方更有发展潜力，未来人口产业集聚的地方。

　　从投资角度来讲，位置是不变的地方，你还要综合考虑居住、价值增值、教育、医疗、公共服务。