近期一线城市租金的上涨，引发了不少关注。租金到底涨幅如何？关于租金真正的问题是什么？如何在中长期内建立稳定租金的框架？贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，2018年前7月，北京租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。
租金上涨幅度如何？
关于北京的租金上涨，近期引发了不少关注，那么真实情况到底怎么样？杨现领指出，从租金指数的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。从平均租金水平看，今年前7个月，市场平均租金为86.4元/平，略高于去年同期水平，月环比涨幅为2.6%。
租金问题的本质是什么？
租金，作为一种价格机制，反映的是租赁市场的供求关系，每一次租金涨跌的背后都是供求失衡的信号，只有实现动态的供求平衡，才能从根本上价格稳定。
杨现领认为，总体上看，我们面临两类失衡：总量不足与结构失衡。当前情况下，房价相对较高，不仅大量的流动人口和大学生需要通过租房解决居住问题，越来越多的中等收入家庭也需要进入租赁市场，某种程度上，我们需要承认，在未来一段很长的时间内，一线和核心二线城市将面临有效供给不足的主要矛盾。在这个大背景下，租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求失衡。
第一是总量不足。表现在两个方面：其一是北京、上海、深圳等房价高、流动人口占比高、人口总量大的城市，房屋存量本身即存在刚性的缺口，导致租赁的实际和潜在供给能力都相对有限。以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著；其二是大部分二线城市，虽然房屋存量相对较高，套户比在1左右，但是面临高的房价收入比，以及未来持续的人口净流入，租赁供应的潜在能力有限。从这些城市公布的租赁供应计划看，暂时无法满足潜在的租赁需求，虽然当前的租金涨幅低于一线城市，但是潜在的租金上涨压力需要重视。
第二是结构失衡。表现在三个方面：其一是可支付的、高性价比的租赁供应有限。从贝壳研究院的调研数据看，北京等一线城市的租赁人口中，80%集中在20—35岁，月均收入低于1万元，60%为合租，属于高度的价格敏感型，需求主要是单间，但是市场的供应是整租和大户型居多；其二是规范的、高性价比的租赁供应有限。当前租赁市场的一个突出矛盾是大量的廉价供应，特别是合租与单间供应掌握在二房东手中，占比通常在40—50%，问题在于这部分供应不规范、不稳定，带来的直接结果往往是这部分人群要么进入规范的市场，住的更贵，要么住的更远；其三是区域错配，租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区，但是这里的房源“老破小”居多，无法满足不断升级的青年需求。
根据贝壳研究院的租金指数，可以观察到三个趋势：其一，北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小，且十分稳定；2015年之后，租金指数走势出现持续上涨的趋势，涨幅基本保持在10%左右。其三，租金上涨从一线扩散到核心二线，人口净流入的二线城市开始进入上涨的行列。
什么样的租金水平是合适的？
那么，是不是所有的租金上涨都是“坏的上涨”，都是市场失灵的体现，从而需要政府的界入？杨现领认为至少存在四个判断标准：
第一，租金收入弹性是不是处于合理范围？这个指标定义的是租金涨幅与收入涨幅之间的比例。如果这个指标显著大于1，说明租金上涨速度超过收入上涨速度，也说明供求缺口明显，租客负担将持续加大。
第二，租金收入比是不是处于合理范围？它衡量的是租金支出在收入中的比重，国际通行的警界线是30%，租金收入比超过30%，说明租金水平已经超过租客的可支付能力。
第三，租金上涨在多大程度反映或超出了住房品质的提升？原则上，如果说租金涨幅显著超出品质提升的速度，那么也可以说市场出现了品质供应的缺口。这个指标的缺点是品质的可测性差，指标难以测量。
从当前的情况评估，一线城市租金收入弹性大于1，二线核心城市大于0.5，大部分二线和三线城市非常低，甚至为负。从租金收入比的情况看，一线城市逐年上升，随着合租向整租的转移，预计这一指标将出现阶梯式上升；二线城市基本保持在25%左右。
《军人一分钟》
