8月28日，国土资源部、住房城乡建设部近日联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。北京、上海、广州等13个试点城市的集体建设用地将在2020年前探索可用于建设只租不售的租赁住房。此次试点方案如何利民惠民？体现出怎样的房地产改革方向？对房租和房价又将有怎样影响？央广《王冠红人馆》财经报告为您解析房地产市场供给侧改革的又一记重拳。
一、聚焦--13城市试点集体建设用地建租赁住房
8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，部署利用集体建设用地建设租赁住房试点，探索在北京、上海、南京等13个城市，试点集体建设用地建租赁住房，为住房租赁市场增加新供给。
13个试点城市为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都，预计在2020年底试点结束前，探索出一批可复制可推广的集体建设用地建租赁住房改革成果。
集体建设用地：是指农村集体所有，由乡(镇)村集体经济组织或农民进行各项非农业建设所使用的土地。包括农民宅基地、农村公益性公共设施用地和经营性用地都属于集体建设用地。
二、解析--租赁供给侧改革发力 盘活存量各方共赢
租赁供给侧改革密集启动
中国房地产市场近三十年来，住宅租赁市场一直是"野蛮生长"。来自中国房地产研究院数据显示，2016年中国房地产市场交易总规模超20万亿元，其中，新房12万亿元，二手房6.5万亿元，租赁房却不到2万亿元。显然，购租比例严重失衡。
而在2017年下半年起不到两个月的时间里，密集决策指向了租房市场，这些政策影响深远，并将带领中国的房地产市场进入一个全新的租购并举时代、一个长效机制逐步建立的时代。
政府让利+民众得利+改革发力
首先，这次《方案》试点的13座城市，基本都是一二线城市，土地资源本来就比较稀缺。而此次引入集体建设用地，不仅有利于增加城市租赁房源的供应，还能提高土地的使用效率，激活集体土地的潜在价值。
长久以来，我国采取的是"土储模式"--国家对集体土地先征用、变性、收储，变为国有建设用地以后再进行开发。在招拍挂环节，开发商需要缴纳土地出让金才能进行房地产开发，而土地出让金也是地方土地财政的来源。而此次试点相当于政府让利，免去了土地出让金的环节，由村集体开发、村集体获利。
因此，刨去了土地出让金和相应税费后，如果土地由村集体开发，建设成本至少便宜六成，租金回报率相对较高，有利于农村集体经济组织和农民增加土地收益。再者，在一线城市，土地成本占开发总成本的50%左右、税收成本占20%左右，而集体建设用地直接开发的成本就低了很多。拿集体建设用地来造租赁房，其较高的投资回报率能够激发开发商的投资积极性。开发商能够获得长期稳定的回报率，且又不用担心房地产政策的调控，这也是为其提供一个转型的契机。此外，通过"招拍挂"形式拿地，由于资金门槛较高，能拿到土地建造商品房的大多是国有房企，而现在国家允许集体建设用地建设租赁房产，而集体建用地的成本低，房屋租金的回报率又相对较高，这将为民营房企进入房屋租赁市场，提供新的机遇，并且激发民营房企的投资积极性。
其次，集体用地可造租赁房，这将大大增加房屋租赁市场的供给，有效调节房租的同时也能够解决居住问题。对于租房者来说，房源的增加，其可选择的余地就更大，房租也不会任性上涨。而对于要想买房的人来说，租房一样能解决居住问题，面对于居高不下的城市房价，也不必急着购房，这可以商品房市场更好的降温，回归理性。
最后，村镇可通过入股方式建集体租赁房。方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转。这意味着，除了国有房企和民营房企之外，村镇集体经济组织也可以自己开发地土地，并且通过不同渠道筹集资金，但 "只能出租，不可出售"的底线不可撼动。这一方面是在探索集体土地的"入市"之路，这直接呼应了十八届三中全会"农地入市，同地同价"的改革精神。为今后的农地改革做了宝贵的探索。
拿集体用地来建房出租，对于各方都是利好，对于地方政府来说，既可解决百姓居住问题，又可以盘活存量用地，更能对房地产市场降温起到积极作用。而对于开发商来说，由于建房成本和税收代，回报率就会上升，能获得稳定的回报率，何乐不为？当然，对于百姓来说，又多了一个解决居住问题的渠道，对于高房租和高房价有着一定的影响作用。
对于此次试点方案，新华社评论称这一新的土地政策有利于我国供给侧结构性改革，可为城市住房租赁市场开辟新的天地；有利于降低城市租赁住房成本，缓解年轻人的生活压力；有利于农村集体经济组织和农民增加土地收益。落实试点方案要着眼于放大上述三大红利。
三、前瞻--政策开放利好 配套管理是挑战
决不能和小产权混为一谈，严格禁止以租代售
网上有少数人将此次试点与"小产权房"挂钩，而实际上集体租赁住房与"小产权房"有本质区别。一个是依法依规，一个违法违规，不能混为一谈。"小产权房"本身就不是一个法律概念，既涉及违法用地，又涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。
在本次发布的《方案》中，特别提到包括"以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给"，"确保集体经济组织自愿实施、自主运作"、"村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房；"以及"集体租赁住房出租，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。"等细则，同时对于在集体建设用地建设租赁住房中的"承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务"等等。这也说明，两部委发布试点《方案》，坚持放管并举，绝无给小产权房松绑之意。
地方政府让利，配套管理更要跟上
按照集体建设用地建租赁住房的试点方案来看，政府让渡了巨额的土地出让金之后，相应的市政规划建设和配套基础服务乃至房屋质量监管怎么办？房子或许说建就能建，但房屋安全、配套设施等细节问题是试点能否真正利民惠民，让这些闲置存量真正转起来活起来的关键。这些后续的细节工作当地政府如何协调好，是试点地区政府的一项新挑战。
此外，从政策上看，投资审批的环节打通了，但是在融资渠道上仍有一些困难之处。《方案》规定在集体建设用地上建设的是"租赁住房"，只租不售，因此房屋所有权没有流通性，不能成为抵押物；加之"不得转租"，使用权也没有流通性。当所有权和使用权都被冻结时，连"商品"都算不上，因此没有抵押贷款融资的可能。尽管住房具有使用价值和现金收益，未来租金收益可以进行质押贷款融资，但这只是在法理上成立，实际上未必行得通。
据2016年国家统计局数据，北京住房租售比平均为1：662，即52年租金可以收回房屋总价。假设在集体土地上建设住房成本降低一半，租赁价格不变，大约26年租金可收回成本，若加上建设资本利息约为40年。若以租金质押融资，意味着房屋业主--村集体在40年内无任何净收入，期间所有租金收入都要先归银行。而银行也不划算，40年后才能收回本息。在13个试点城市中，租售比最低的成都也要22年。这样龟速的贷款回收速度，银行是否有兴趣介入也是重要前提因素。
如果靠股权融资呢？虽然该方法被《方案》明文认可，但由于租赁属性住房产品缺乏交换价值，取得现金收益能力低，本身缺乏对合作者的吸引力，实际上可能连股权合作都谈不成。缺乏融资渠道的结果，是只能依靠集体自有资金进行建设，如此一来，开发恐怕是有心无力。这些都是处在试点阶段需要不断完善和解决的问题。
房价和房租会有何变化？
此次《方案》一出，立即在各界引起巨大反响。有媒体惊呼，这是"楼市王炸"，会导致房价大跌。但实际上，情况可能不会如此。由于商品房有着唯一合法的买卖权，投资品属性不可替代，国人的买房观念又不太可能一下转变为"以租为主"，买房需求没有改变，而此方案不是着眼增加商品房的供应，因此在商品房的供需两侧均没有变化。当前中国的房价主要由其投资属性决定，本次方案是针对住房的消费属性的调整政策，因此这次的政策对房价影响着实有限。
至于租金，此次方案的确能够在数量上提高房屋租赁的供给，而且成本也较低，但对于一二线城市来说，集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也不是那么大。因此其租金还是要看地区整体租金水平，不会对房屋租赁市场整体租金水平产生太大影响。
四、总结
13个城市开展试点集体建设用地建设租赁房，正是践行了"房子是用来住的，不是用来炒的"这一战略指导原则，以租代售，让房子回归"居住"属性，体现出了住房供给侧的一个巨量的改革和变化。当前的试点方案是先进的顶层设计，而在试点方案试行的这三年，还有需要不断完善的若干细节问题，以期在试点结束之后能够形成一批可复制可推广的改革成果。《方案》为试点城市留下了巨大创新空间，也为我国城镇化战略转型留下充分想象空间，值得我们继续期待。
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央广《王冠红人馆》舆情课题组 朱珊珊
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