A股两成房企年内谋重大重组

　　涉及金额达1083亿元有业内分析师称，10月份房企股权转让案例创年内新高，央企整合提速，中小房企盈利能力下滑将进一步推动并购重组

　　涉及金额达1083亿元

　　有业内分析师称，10月份房企股权转让案例创年内新高，央企整合提速，中小房企盈利能力下滑将进一步推动并购重组

　　去年以来，房地产行业央企纷纷启动重大重组。今年以来，A股136家（按照申银万国行业分类）上市房企中，有两成房企发起重大重组，据《证券日报》记者不完全统计，涉及重大重组27笔，金额达1083亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业增速已经呈现出下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为新常态。

　　两成房企抛出重大重组方案

　　截至11月14日，《证券日报》记者根据Wind统计数据显示，沪深两市共发生27宗重大重组事件，涉及金额总计1083亿元。而去年同期，仅13家上市公司发生重大重组事件，鉴于绿地控股的重大重组涉及资金667亿元，因此去年重大重组事件涉及资金也超过1000亿元。

　　不过，从频率来看，显然今年的重大重组事件更为频繁，且涉及公司中增添了不少中小房企。从重组目的来看，横向整合所占比例更大，涉及11宗；多元化战略则为5宗；业务转型为4宗；买壳上市为3宗，其他则为资产调整和垂直整合。从重组进度来看，完成9宗；失败3宗，其他则在董事会预案、证监会受理等过程中。

　　从交易总价值的来看，中房股份拟以新疆中房100%股权（价值2亿元预案）与忠旺集团100%的股权（价值282亿元）中的等值部分进行置换，忠旺集团借壳上市回归A股。

　　值得关注的是，这是一笔置出房地产业务，置入工业铝挤压为核心业务的重大重组。而其背后的主要原因是上市公司中房股份地产主业盈利性弱。另外，据《证券日报》翻阅中房股份公告发现，截至今年9月底，该公司存货已所剩无几，目前停牌中。此外，该项重大重组目前仅在股东大会通过，尚存不确定性。

　　而以寻求转型的多元化战略为目的而进行重大重组的代表则是陆家嘴。中信建投房地产分析师陈慎表示，陆家嘴的“地产+金融”双轮驱动落定，集团资产证券化进行时公司收购陆金发88.2%股份的重组计划稳步推进，二董议程已经顺利通过，同时证监会也已批复公司成为爱建股份大股东的无异议函。

　　事实上，业内对于房地产企业转型方向之一的地产嫁接金融多有共识，多认为该转型方向是房企转型成功率最大的方向，尤其对于商业地产运营与金融的协同效应空间巨大，包括泛海控股等企业也正在向该方向推进，力争在金融、保险等多元化方向布局。

　　盈利能力下滑或推进重组

　　事实上，在上市房企重大重组事件中，不涉及主业变更的重组方案仍旧占据重组目的的主流，主要为资产调整和横向整合。

　　纵观上述与去年同期相比骤增的重大重组事件，不难发现，除了寻求多元化布局以增加新的盈利点，或者彻底退出这个行业外，规模化房企横向扩张动作确实更为明显。

　　继中信中海宣告住宅业务整合之后，保利与中航地产、鲁能与广宇发展也纷纷宣布重组，在新一轮国企改革的关键时点，房地产在央企层面的整合步伐大幅加快。

　　保利地产在7月份抛出了拟收购中航地产的重大重组方案，涉及交易资金约为23亿元。|

　　“这笔重组方案交易金额虽相对不高，但保利地产可以借此获得优质土地储备”，这是目前行业内横向整合最重要的目的。易居智库研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，反之，对于被收购标的而言，房地产行业净利率已经连续多年下滑，土地市场拿地成本一路走高，转型或者转让部分项目股权是换取盈利，保住壳资源的重要方式。

　　据Wind统计数据显示，2016年前三季度，地产板块毛利率、净利率较去年同期分别下降3.51和0.42个百分点至28.22%和9.14%，净资产收益率同比减少0.38个百分点至2.83%。增收容易创利难的仍未改变，目前来看，在新一轮调控周期和融资收紧下，中小房企的运营压力将在四季度更为明显。

　　有业内分析师曾表示，土地投资回报率走低后，有土地的开发商难以通过开发销售来赚钱，其将会把土地资产，甚至壳资源卖给标杆房企，四季度不排除出现卖壳潮的可能性。

　　更重要的是，反观整合后的规模化房企，将拥有被并购标的近年来或者多年前获得的低成本的优质土地储备，其估值和评级都将提高，从而能够在资本市场获得低成本资金，优化利润空间。