有分析师认为，房地产再融资尚未开闸，未来调控方向也不确定，公司重组仍存在变数

　　■本报记者 王丽新

　　11月18日，广宇发展发布“股票交易异常波动公告”，称“公司股票于2013年11月13日、11月14日、11月15日连续三个交易日收盘价格跌幅偏离值累计达到20%”。

　　实际上，广宇发展11月13日发布公告称，拟向大股东鲁能集团及其子公司发行股份，收购鲁能旗下近125亿元地产资产，同时募集配套资金。不过，该大股东注资计划公布后，广宇发展即复牌，但股价却三个交易日连续下跌。

　　对此，有分析人士认为，从目前广宇发展的股价变动来看，市场可能对上述重组方案并不十分认可。

　　力推鲁能地产业务上市

　　11月13日，因筹划重大事项停牌三个月的广宇发展发布公告称，拟以每股7.21元的价格向鲁能集团、鲁能集团全资子公司鲁能置业及世纪恒美发行17.31亿股，购买其分别持有的8家房地产公司股权，此次标的资产的预估值合计约为124.84亿元，预估增值率约为133.3%。

　　同时，广宇发展拟以不低于7.21元/股的价格向不超过10名特定投资者非公开发行股票募集不超过本次交易总金额25%的配套资金。根据标的资产预估值124.84亿元计算，募集配套资金总额不超过41.61亿元，主要拟用于此次交易标的资产涉及的房地产开发项目建设以及补充上市公司流动资金等。

　　对此，海通证券研究员涂力磊、贾亚童在其研究报告中称，广宇发展此次资产注入加配套融资拟累计发行股本23.08亿股，方案若能完成，公司总股本将扩充到29.06亿股。

　　同时，方案拟累计注入9个二级开发项目和2个一级开发项目，其中二级开发项目累计建筑面积为1232.74万平方米，对应权益可售面积约为407.79万平方米。若按照方案124.84亿元评估价值测算，注入项目对应价值为3061元每平方米左右。

　　“我们预计注入项目平均销售价格在1.5万元每平方米左右，未来仍具备较好盈利空间。”上述报告还显示，在此次收购前，广宇发展的收入主要来自重庆和宜宾的房地产开发业务。若收购顺利完成，公司将实现在北京、重庆、宜宾、济南、海口、三亚等地域的布局，扩大市场占有率，资产规模、收入水平和土地储备规模也将大幅上升。

　　此外，公告显示，目前，广宇发展控股股东鲁能集团持有其20.82%股权，若收购顺利完成，鲁能集团直接间接持股比例将上升至79.91%。而大股东将125亿元地产资产注入上市公司的举动，被市场解读为鲁能集团在为其地产业务上市铺路。

　　资产重组仍存变数

　　值得一提的是，从股价连续下跌的表现来看，市场对广宇发展此次的收购方案似乎并不十分认可。

　　实际上，早在2009年12月，广宇发展就拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份，购买其旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权，但受制于房地产行业政策调控，随后房企并购重组一直处于暂停状态。

　　对此，有业内人士表示，作为国资委获批的21家从事房地产的央企之一，广宇发展的大股东鲁能集团可能更希望整合旗下地产资产从而实现地产业务的上市。在此背景下，重组方案再次被提出并不让业界意外。

　　不过，虽然鲁能集团此次拟注入的资产不乏非常优质的地产项目，但仍有重组受阻的风险。

　　广宇发展在其公告也提示了重组的重大风险，除了股价波动的等风险外，公司表示，个别标的公司所涉及的房地产项目部分土地权属证明暂未取得，相关公司正在加快相关项目用地土地使用权证的办理进度，但如果土地使用权证未能及时获得，可能直接影响后续开发工作和项目进度。

　　此外，有分析人士认为，由于未来地产行业调控方向尚不明确，房地产再融资也一直没有开闸，甚至有报道称，有上市公司预测，在目前已经上报的数十家房企再融资预案中，能通过的比例可能不足三分之一。“这些都将增强广宇发展二次重组的不确定性。”该人士称。