1万亿元住宅维修金黑幕重重 难以逾越的支取门槛

　　根据各地的统计数据,全国交存的住宅维修资金已经超过1万亿元,但是使用率却不足1%。截至2013年7月,北京交存资金348.1亿元,使用5.38亿元,使用率仅为1.55%。截至2012年10月,广州市交存资金约81亿元、使用8000万元,使用率仅为0.99%。截至2012年1月,天津市交存资金为145.4亿元,使用仅为7753.5万元,使用率仅为0.53%。

　　“交钱容易,取钱难”是住宅专项维修资金的“鲜明特点”。 我国现行法律规定,维修资金全称为“住宅专项维修资金”,在2008年以前称为“住宅共用部位共用设施设备维修基金”,每位购房者在购房时均交了一定比例的住宅专项维修资金。该笔资金适用于《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),是于2007年10月30日原建设部(现为住房和城乡建设部)第142次常务会议讨论通过,经财政部联合签署,并于2008年2月1日起施行。此前1998年12月16日由建设部、财政部发布,1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。

　　《办法》规定,住宅专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。然而,启用这笔资金并非易事,《办法》规定,住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

　　《证券日报》记者在调查中发现,即便是成立了业主委员会的小区,支取该笔资金也并非易事。在达到《办法》所要求同意人数比例的前提下,多数情况还会受到物业管理公司的百般阻挠:不少物业公司以部分业主未缴纳足够的物业费等为由阻挠。有的物业公司干扰组建业主委员会,并私吞社区公共空间的经济效益,如楼宇广告、公共房屋租赁等。而部分业主对维修资金使用的公开性、透明度心存疑虑,对公共物业部分受益的收支状况有怀疑。这也成为阻碍业主支取维修资金的因素。

　　四问住宅维修金 还有多少资金被挪用

　　一问:维修金类似保险却为何非“自愿投保”?

　　虽然管理现状与保险投入类似,但住宅专项维修资金并非“自愿投保”。住宅专项维修资金是每位购房者绕不开的一项费用,《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定:未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。面对强制收取、难以支取的困境,多位接受采访的业主、律师、专家以及房屋中介机构均表示,已经成立业主委员会的小区,相对比较容易支取。 “不能采取‘头疼治头,脚疼治脚’的思路解决类似社区公共维修的事情。”北京律师协会物业管理法律专业委员会副主任毕文强指出,做好社区顶层设计,成立业主委员会不仅能实现维护公共设施,保障居民生活,还能获得公共利益。

　　二问:业主的权利被谁拿走了?

　　有的业主认为维修资金由居委会掌管,有的业主认为由物业公司掌握,也有业主认为是开发商拿走了维修资金。对谁来监督资金的使用更是一头雾水。著名《物权法》研究专家、中国政法大学教授刘智慧在接受采访时表示,房屋属于业主的私有财产,如何维修、何时维修、按什么标准维修应属于业主自治范畴,法律上属私法领域。建议可以通过采取委托中介机构介入的制度,建立公示制度、审计制度、业主查询制度,也就是说通过制度来监督。

　　三问:开发商挪用维修金为何时有发生?

　　回顾过去十几年住宅专项维修金的“沧桑”,开发商挪用维修金的现象并不少见:2005年,北京有房地产开发商挪用业主千万元公共维修资金成立公司;2010年,惠州市新时代花园小区开发商挪用280万元维修资金。2012年,南京市钟楼区勤德家园开发商丰臣地产集团未经业委会同意,挪用120多万元电梯维修基金;业委会发现后,于今年4月向钟楼区人民法院起诉,要求丰臣地产集团赔偿本应属于全体业主的这笔资金,最终经过法庭调解,开发商同意支付326万余元。此外,在兰州、东莞等地均发生过开发商挪用住宅专项维修资金的案例。

　　四问:谁来监督维修金?

　　目前全国各城市住宅小区成立业主委员会的比例较低。2011年8月,北京市住建委公布数据显示:北京市住宅物业管理项目超过3600个,业主大会数量840个,成立比例为23.3%。2011年6月15日,太原市房管局的数据显示,太原市业主委员会成立比例仅为7%-8%。在2012年年初,据长沙市住建委对外披露,长沙2000多个有物业管理的小区中,业主委员会成立率不足三成,而规范的业主委员会比例更小。

　　“睡在”银行账户里很可怕 如何从“贬值漩涡”中挣脱出来

　　事实上,不仅该笔资金的支取面临“双三分之二”的门槛,提高该笔资金的收益率也面临“双三分之二”的约束条件。

　　“目前,相关规定只许可住宅专项维修资金用于国债投资,投资方式较为单一。资金存入银行和购买国债,信用风险和流动性风险都很小,但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的背景下,所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。”著名《物权法》研究专家、中国政法大学教授刘智慧建议,有关部门需要制定相关措施,以便使住房专项维修资金能在货币超发、通货膨胀的情况下保值增值,在业主需要它时能够足额发挥作用。

　　目前,住宅专项维修资金的增值收益包括:银行存款利息,购买国债的增值收益,住宅共用设施设备报废后回收的残值,利用住宅共用部位和共用设施设备进行经营的所得收益。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军对《证券日报》记者表示:“目前,住宅专项维修资金全部停留在专用账户里,由于《办法》的限制,在没有业主大会同意或者三分之二业主同意的前提下,开发商、物业管理公司都没有权利进行投资。”《办法》规定,即使获得了相应的业主授权,投资方向也仅限于购买国债。

　　住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟也表示,专门规定维修资金制度的《办法》仅为部门规章,未能上升为行政法规,缺乏强制性和约束力。同时,与之相配套的一系列规章制度的建设严重滞后,缺乏全国统一规范的维修资金财务管理、会计核算、使用范围和行政监管的制度和标准,各地受部门利益的驱使和经验水平的局限,使得维修资金制度存在着大量立法误区,这是公共维修基金无法发挥有效用途的根本原因。