央广网北京4月28日消息（记者唐明）据经济之声《天下公司》报道，实行了22年的商品房预售许可制度正在悄然发生变化，房地产市场正在进入“买房就买现房”的新时代。

　　本周，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，引人关注的是，这个地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。

　　在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这是深圳进一步调控楼市的举措。

　　宋丁：很多实力不够，特别是资金不够的企业就没法投标，有意识的限制了土地出让的热度。

　　这次试点商品房现售的地块位于深圳市龙华新区民治办事处，土地面积3.57万平方米，使用期限70年，采用招标的形式出让。地块同时也是龙华新区今年推出的首宗居住用地，备受瞩目。过去两年，龙华新区地王不断，房价飙涨。

　　据记者了解，这是深圳首次试点商品房现售。在此之前，深圳和全国其他地方一样，采用的是商品房预售许可制度。巧合的是当年预售许可制度的试点先锋也是深圳。

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。这个制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳，此后在内地陆续开花。

　　1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度。目前，各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。

　　其实深圳不是第一个出现现房销售苗头的城市。去年上海黄浦区推出一幅小规模“袖珍”地块——五里桥街道纯住宅地块。地块起始总价3.55亿元，起始楼板价36828元/平方米，是当时上海市自2003年以来起始单价最高的一幅宅地。

　　根据合同规定，地块内建成房屋不得预售，必须以全装修现房销售。规定此要求有利于项目未来整体上市，以免造成因供应紧张或是阶段性上市而造成的高房价和房价不断上涨局面。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，深圳、上海等地的政策，是预售制度收紧的信号。

　　不过一位地产业内人士告诉记者，当年上海地块出让，制定的“特殊”合同约定是为了让某家房地产公司顺利拿到地块。因此并不像深圳的试点具有典型性。不过这一说法并没有得到官方的证实。

　　对于开发商来说，现售制度将极大考验其资金实力。据记者了解，房地产项目开发资金的来源只要是自有资金、贷款、预售制度带来的资金，其中，自有资金、预售资金的规模相当，都占总资金的4成左右。记者从市场人士处也证实了这样的比例。

　　举例来说，如果一个房地产项目的总投资额为50亿元，开发商只需准备20亿元自有资金及10亿元借贷资金，剩余的20亿元来自预售资金。并且，预售资金的利息是由购房者承担。说得简单点，预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。一旦实行现售制度，开发商将失去这样的资金支持。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，现房销售的试点，将让中小房地产商在深圳很难活下去。

　　宋丁：这个政策已经很明确，在深圳土地稀少，又有这么多的开发商在活跃，我们已经不需要这么多中小开放商去活跃了。