【导读】北京朝阳区某小区物业向租房户收取每年600元占位费，业主则可以免费停车。租房户认为，小区内没有固定车位，应当先到先停，收费并不合理。物业公司回应，小区车位紧张，需要优先保障业主停车权利。《天天315》本期关注：小区停车收费实行双重标准，合理还是不合理？
央广网北京6月29日消息 据经济之声《天天315》报道，小区内车位少，停车难，收费贵是很多人头疼的问题。而小区的停车管理标准不一、管理混乱更是很多住宅小区存在的问题。此外，小区内除了业主之外，租户如何停车？停车是否收费？应该如何收费也存在一定的争议。
北京的韩先生反映自己租住的朝阳区天泰新房苑小区对租户征收一年600元的车位管理费，只有缴纳了这笔费用，自己的车才能进入小区停车。
韩先生说：“我住这个小区挺长时间了，租住在这。2015年小区安了一个车进出的闸，然后要求租户和业主去办理门禁。2015年是业主免费，租户每年一辆车600块钱。当时我们也跟物业反映过，后来物业说他没有办法，只能这么办，大家就交了钱。2016年我们再去续的时候就没有收费，可能是有人反映过。今年我们到期又去续，然后6月份门禁就进不去了。保安说你这个要升级，我说具体怎么升级呢？他说你去问那个物业。物业说你这个要收费，所谓升级就是要收费，就是600块钱一年一辆车。”
令人不解的是，这个小区本身并没有地下车库，地面也没有固定的车位。缴纳的这笔费用实际上并不是停车费，而是叫做占位费。也就是说，如果车主回到小区的时间比较晚，往往就会没有地方停车，而需要停在小区外面的马路上。韩先生认为，小区内本身并没有固定车位，而业主也没有购买车位，自己虽然是租房户，但是应该和业主享受相同的停车权利。如果这笔管理费只是向租户征收，而不向业主征收，有点不太合理。
韩先生认为，尽管一年600元的管理费用并不很高，但是小区的车位管理是否应该统一进行。如果要征收，可以业主和租户统一征收。即使是业主少交一部分，他认为也是合理的。但是现在是只向租户征收的情况，他认为存在歧视性收费。
韩先生表示，小区内的一些业主本身也有两三辆车，如果一律不收费的话，其他只有一辆车的车主自然没有地方停车了。这也是对租户停车权利的一种侵占。
如果租户不缴纳这笔费用，会怎么样呢？韩先生说，他咨询了物业，如果不缴纳这笔管理费。那么只能停在小区的外面，平时接送孩子会很不方便。此外，韩先生还认为，这笔管理费用即使交了，也并不像那种正规的收费停车场一样，对于车辆的安全给予保障。实际上他只是缴纳了600块钱，买了一个进入小区的资格而已。
记者随后联系了韩先生所在的朝阳区某小区物业，对方的回复是，小区目前还是要优先业主的停车权利的。所以租户需要缴纳这笔费用。因为很多外来的车辆停到小区里面，导致小区车位紧张。当记者询问这笔收费是否合理的时候，对方的回应态度非常的强硬。以下为采访录音：
天泰物业：“您好，天泰物业。”
记者：“我这边是中央人民广播电台。你们小区的租户给我们打来电话反映这样一个问题，他从2014年租住到现在，当时被收取过一年600元的停车费。”
天泰物业：“我们收的不是停车费，我们收的是占地管理费。”
记者：“占地管理费？那这个费用为什么只收租户的不收业主的呢？”
天泰物业：“我们这是对本小区业主的一个优惠。因为现在小区里根本就没有停车位，好多外边的车都停在我们这里，车现在根本就没地停。”
记者：“租户也是住在小区内的。这个费用只向租户征收是吧？不向业主收。”
天泰物业：“对。”
记者：“如果不缴纳这个费用呢？”
天泰物业：“不缴纳车就搁在咱们小区外面。”
记者：“就是不让进入小区了是吗？”
天泰物业：“比如说拉东西什么的可以进。您是哪的呀？”
记者：“我们是中央人民广播电台的一档消费维权节目叫《天天315》”
天泰物业：“我认为我们这种问题好像不归您那部门解决吧。”
类似韩先生这样的例子还有很多。在目前很多的一线大城市，外来人口比较多，很多人都会租住房子。租户停车应该怎么管理也是很多物业公司需要去解决的问题。有律师认为，小区内的公共地区是全小区业主共同所有，如何收取管理费用，或者如何收取停车费，需要所有小区业主共同商议来定。如果对租户征收费用，也应该保障租户缴费之后的停车权利。
上海市普陀区新湖明珠城小区实行“一车一证”停车方案引发关注。小区首先由居委会牵头，联合物业召开了两场关于停车问题的听证会。经过1个多月意见征询，最终，业主的同意率达到了92.4%。对小区的地下车位和地面车位均制定不同的通行证。此外，对于租户停车，小区也有专门的考虑。小区最新制定的停车管理办法规定，业主将其房屋出租，租客如果需要办理机动车辆通行证的，经业主本人同意后陪同至物业办理，办理时房东需要携带房产证，租客除了身份证、驾驶证、行驶证外，还需提供一张租赁合同，而且每户租户只能办理一张通行证，期限一年，如中途退租或续租需业主至物业说明，租赁人取得车辆通行证后，原业主的车辆进入小区按临时访客车辆收费。
针对有几辆车的业主，小区物业主要利用经济杠杆进行调节。拥有车多的，自然缴纳的费用也就越高。对于外来车辆，小区的管理则按照计时停车的原则。进入小区的车辆一律列为“临时访客车辆”，实行计时收费。在晚上9点以后，如果小区地面车位已满，就会谢绝临时访客车辆进入。
以上这个案例是否对于小区内停车的管理更加规范合理？小区内停车收费到底应该怎么来收？关于这一话题，北京启蕴邦律师事务所律师胡晓以及北京安理律师事务所律师包华作出了分析与解读。
经济之声：如果是租户，那么从2015年开始需缴纳每年600元的停车管理费，又叫做“占位费”；如果是业主，“占位费”则不需要上缴。您认为这合理吗？
包华：“停车收费是小区内公共资源分配的事项之一。我国法律规定，有关小区租户事务的管理权是全体业主，所以，全体业主可以制定相应的内容。同时，小区停车目前的收费标准和收费方式是市场协商的价格，我国价格主管部门并不做进一步的强化要求，所以，小区业主出于提高自己小区车位使用效率以及保障居民权益的目的，将车位的收费进行差异化管理，这本身并没有违反法律的规定。相反，这可能还会产生更好、更积极的效果。
那么，对于征收租户每年600元车位管理费的情况，我认为如果是在此小区车位配比状态一致的前提下，这完全没有问题。”
经济之声：也就是说，您认为在平等的情况下，应优先保证业主的权利，然后才是租户的权利，是这样吗？
包华：“当然，法律规定在使用公共划定绿地来停放车辆时，首先应满足业主的需要，业主的需求是第一位的，在业主需要满足的基础上才能满足其他人员的停放需要，这二者间在法律上是有区别的。”
经济之声：如果说租户要收取管理费，但是业主免费，那么，这个差别化的收费是否合理？
包华：“租赁是承租人取得了房屋的租赁权，此项权利是客观、真实的，也是受到法律保护的。但是，小区业主不仅仅拥有房屋本身的使用权，还有对公共区域、公共设施以及设备的管理权和决定权，此项权利并没有因为租赁合同的签署和执行而转让给承租人，承租人还是没有此项权利的。所以，在法律上，产权人和使用权人两者之间有一个天然的分界，权属不一样，那么，权能就不一样。所以，如果业主制定了相关的管理规范和规章制度，使用人就必须要遵守。那么，在承租房屋时，承租人首先要关注目标小区的规章制度和管理规范是否适合自己。”
经济之声：关于上海市某小区对于停车收费的管理方案。您认为是否相对合理些？
胡晓：“我认为上海这个小区的方案是值得借鉴的。不管从程序还是制度方面看，各方的利益都达到了相对平衡的状态。同时，相关的管理条例实施以来，有的小区成效显著，不仅成立了业主大会，也有业委会来积极地推动相关细则的实施。”
经济之声：您认为，对于租户的停车收费，应该怎样才更加合理？
包华：“首先，停车管理本身是小区的公共事务，相关的规则应该由权利人召开会议来决定，所以实现业主互通是第一步；其次，在业主作出决定前会有一个执行方案的草案，这影响到了每一个业主的权利，比如某一环节设定不好，那么承租人意见会很大，房屋就出租不出去。在这种情况下，每位业主在投票之前都进行充分讨论和沟通；再者，在执行的过程中，方案应根据新发生的情况进行适时的调整和补充，在实践中更好的解决问题。这样的话，小区的管理制度才能保持合理、平衡的状态。”
2017夏季达沃斯声音：第四次工业革命将重塑就业市场
