【导读】北京通州阿尔法社区物业禁止快递车辆进小区，送货上门变为自取快递，业主抱怨费时又麻烦，并质疑物业做法涉嫌违规或另有所图；物业公司则说，这么做只是为加强小区安全管理。《天天315》本期聚焦：物业公司有没有权利禁止快递车辆进小区？

　　央广网北京9月16日消息 据经济之声《天天315》报道，轻点鼠标，就能送货上门，这是很多消费者热衷网购的重要原因之一， 特别是购买一些比较大的家电或商品，为省时省力，不少消费者也都选择在网上购买。随着网购的兴起，快递员骑着电动三轮车忙碌地送货更是成为不少居民小区常见的一道风景线，不过并非所有小区都能如此。

　　近日，有业主向《天天315》栏目组反映，北京通州阿尔法社区物业在没有通知业主，也没有做过调查统计的情况下，突然在小区门口贴出禁止快递车辆进入小区的公告。公告一出，快递员就都被保安拦截在小区大门外，送货上门突然变为业主自取快递，有的业主一天得往小区门口跑十几趟，取回大件物品也成了难题，不少业主都不满物业的做法。物业公司则对此不以为然，被投诉后，依旧我行我素。

　　接到业主的求助电话后，记者前往实地进行调查采访。北京通州阿尔法社区，位于通州区日新路，属于通州区核心地段。记者到达后发现，确实有很多快递电动三轮车停在小区大门口，车顶上、地上还有些大件货物，快递员都站在车边上不停地在打电话。这些快递员告诉记者，从9月12日开始，门卫就拦着不让进了，投递速度慢了不少，完成不了任务可能要被罚款。不少取件业主，也边取件边和门卫抱怨两句。

　　记者：现在是不让送进去了是吗？

　　快递：对。从前天开始吧。

　　记者：其他小区也这样吗？

　　快递：别的小区应该没有。

　　业主：大件物品怎么办？

　　快递：只能自己取，我们也想进，一律不让我们三轮车进去。

　　记者：所有的快递都不让进，还是？

　　快递：所有，只要骑三轮不让进，送快递肯定骑三轮，不可能骑自行车，骑电动车，说这话，就针对快递。

　　业主：这怎么回事啊，大件的这么沉怎么弄？

　　快递：找物业。

　　门卫：快递车不让进，人能进。

　　业主：快递员不愿步行送货啊。

　　门卫：那顶上有告示，是物业写的，有事找物业去，告示是物业贴的。

　　随着门卫手指的方向，记者看到了物业张贴的关于物业禁止快递车辆进入小区的通知，通知上说，物业这么做是为加强小区安全管理。

　　在这之后，记者又随机采访了多位业主，记者发现，在快递被禁止进入小区的同时，小区内的智能快递柜开始启用，部分业主都接收到了安装快递柜的企业发送的取件短信提醒，短信中附有取件码，业主需要到楼下的智能快递柜上扫码取件。业主们都抱怨这样取件很麻烦，还担心少了验货签收环节，万一货品有问题很难说清。业主们质疑物业做法涉嫌违规违法，还怀疑，物业突然禁止快递进入小区，可能是为获利。

　　业主：或者有商业利益的背景吧，快递的人会发一个短信，告诉取件码，要么就是扫码，要么是输入号码，一输入号码就拿出来，可能时间短不收费，时间长可能需要收一定费用的。你看到那个橘色的没有？橘色旁边有一个蓝色的还是绿色的，然后那个我是交过费的。所以我觉得它这可能是商业的合作的模式。应该是要收费的，要不然谁给你无利不起早，然后安一铁皮柜子呀？

　　小区物业办公室门口，就有一个智能快递柜，柜子外形很像是经常能在超市看到的寄存柜，寄存柜是扫码取物品，这个柜子是凭借手机上的一张二维码照片，或是取件码，打开一个特定的箱子，取走快递。

　　物业为什么突然禁止快递车辆进入小区？这些快递柜是谁装设的？这些快递柜和突然禁止快递车辆进入小区的通知之间有什么关联？记者准备去小区物业那里核实相关问题时，正好遇见一位业主，她也要去物业询问快递被禁止进入小区一事。

　　业主：现在太麻烦了，都得去门口，特别是大件，老人怎么去拿。昨天我还说，是不是等于让让我们花钱取件，这也一个应该物业和快递公司之间的费用，不应该涉及到我们的费用，但具体情况我也不太清楚。我现在就准备去问问。

　　业主：为什么不让快递车进入小区？

　　物业：您知道这是为什么啊，他们自己还往墙上撞呢，后来叫的120，他那个车可能有问题。那种三轮车不安全。三轮车有毛病，而且往里开的特别快，业主好多人都有意见，所以现在不让进，往后咱们装了门禁卡必须得刷卡，更进不来，现在就是一步一步来，麻烦点，您可以让人给送进来，走着进来，不是送货到家吗？

　　对于和快递柜有关的几个问题，物业工作人员的回答是这样的，是快递公司装设的，现在取件是免费的，以后是否会收费，他们也不清楚。

　　记者采访时发现，不少业主还抱怨，小区物业该管的不管，不该管的却主动管理，他们也因此认为，禁令背后肯定存在猫腻。

　　业主：最重要的一点是，他们极其不负责任，我们有开车的人出去以后，大门口那里，你要左转，有些车就停在那里，停三到四辆车，我们要左转，没有人管，那个位置经常撞上别的车。而且这里面停车为什么不好，就因为这里的地下停车楼不能停车，可能是建好了不达标，所以大家都没有办法往下停，在这儿乱停，他就收费，停车费越来越高。

　　另一业主：还有就像停在这个小区里的，比如电动自行车丢了，找物业，他们说丢就丢了呗，你们自己想办法，自己去报案，或者车在小区里刮了之类的。好多都不交物业费了，真是没办法，像小区门坏什么的，报了修跟没报一样，没人理你。

　　后来，记者向物业亮明了身份，又再次核实，物业禁止快递车辆进入小区的原因及智能快递柜是谁装设等问题。对于禁止快递进入小区的原因，物业解释，安全比方便重要，这么做只是为加强小区安全管理。物业还多次强调车辆不能进，但人可以进，快递员不愿意步行送货，那是快递员服务不到位，和物业没有关系。

　　记者：为什么这边突然禁止快递车进入大门呢？

　　物业：因为有业主反映，他们开车太猛，刮蹭过车，撞了车的车灯，还刮蹭过孩子、老人。有人赞同，但也有人反对。我们现在就是遏制一下这些快递，因为他们进小区，开车特别猛，刮蹭了车，然后找不着人，我们克制他们一下，让他们给送进去。但他们不愿进去，不是说保安不让他进去，人可以拿着货进去，比如送六层，他不也得把车搁在下面进去给送吗？他不愿意送，那肯定是快递员的毛病了吧。

　　对于在发布相关公告前，有没有通知过业主，有没有做过调查统计？物业这次给出的答复和之前给业主的答复有所不同，物业答复，这么做是暂时的，只是为了遏制快递员不规范的送货行为。

　　物业：这我们还真没这么细致地做，这是暂时的遏制一下这种疯狂送货的习性。

　　记者：也就是说在没有征得大部分业主同意的情况下，你们这边擅自贴出了这样一个公告，说禁止快递公司进入大门，是吧？

　　物业：这一点我们还真没考虑那么多，我们也在调整，就是先适应、遏制一下。

　　记者：大概适应多长时间？

　　物业：这我们得听上级的。

　　智能快递柜是谁安装的？物业是否会收取装设企业一定的费用？以后会不会收费？记者向物业核实的时候，物业答复，是否收费由装设相关设备的快递公司说了算，他们也不清楚。

　　记者：你们现在物业门外有一个取件的设备，是吧？

　　物业：都有，快递柜。

　　记者：那个快递柜是你们装设的吗？

　　物业：快递公司，他们可以往那里放，让居民、业主去取。

　　记者：就是物业同意他们在这儿装的？

　　物业：对。

　　记者：他们装设备到这里，物业会收取一定的费用吗?

　　物业：这我还真不清楚，不由我那部门管。

　　记者：取件设备现在上面标注的是免费取件，以后会不会收费？

　　物业：我没细问，肯定是由快递公司来决定。反正我觉得有两年了吧，好像还没听说收费。

　　北京维权专家陈凤山、北京潮阳律师事务所律师邵桐共同就今天的话题做出点评。

　　经济之声：陈先生，现在不少小区实行封闭管理，禁止像送餐员、快递员以及他们的车辆进入，您对于这样的管理方式持什么样的态度？

　　陈凤山：这种管理方式要从两个角度来看，首先，它确实能一定程度增强小区的安全性，但是也降低了小区居民生活的便利性，同时给快递员带来工作上一定的难度。对于这种管理措施，现在社会上的观点确实是见仁见智。如果这个小区规定是人车分离，同时从一入住开始就采用这种严格的管理制度，业主们大概会习惯这种方式了。但如果原来没有这样的管理制度，物业公司单方面宣布采用这样的管理措施，可能会引起很多方面的问题，尤其是业主的不满。这种不满来源于，业主认为这个封闭管理措施可能涉嫌违法违规，我也认为物业公司单方宣布的管理措施不太妥当，这我同意。

　　经济之声：业主对物业做法不满，物业公司解释说是那是安全比方便更重要，这么做只是为了加强小区的安全管理，邵桐律师对此怎么看？

　　邵桐：我认为这个物业如果真实的初衷确实是为了小区物业管理中维护小区业主的人身及财产安全，这种初衷本身无可厚非，而且如果真做到了这样，可以看出这个物业管理企业是一个很负责的企业。但是这种管理的方式否合理是否合法，可能在两个角度上都站不住脚，也即它既存在一种合理性，又存在合法性的上面值得商榷的问题。

　　经济之声：现在业主质疑物业的做法涉嫌违规，记者调查发现，禁止快递车辆进入小区之前，很关键的一点是物业没有通知过业主，也没有公示过相关的内容，做过相关的调查和统计。在这样的情况之下，物业公司到底能不能善作主张，禁止快递车辆进入小区？

　　陈凤山：首先，物业公司有哪些权利？从国务院的物业管理条例，包括北京市物业管理办法来看，都没有赋予物业公司单独确定这样的管理措施的权利，物业公司没有经过业主共同决定肯定不妥。第二，住建部在前期物业管理合同的涉案文本中写的是，乙方也即物业公司要协助开发商制定一些维护小区的公共秩序和管理卫生，环境卫生方面的维护措施，也就是说物业公司只是一个协助制定，而不是单方制定，所以物业公司独立来做这种管理措施，实际是搞错了自己的身份，没有彻底尊重业主的权利。

　　经济之声：物业公司无论如何都是必须要跟业主之间要有一个公示、调查和统计的这样一个过程，才能够做出一定的规定和决定，对吗？

　　陈凤山：仅仅公示是不够的，必须要让业主们去表决，让业主签字是不是同意这种管理措施，因为这对业主的生活影响非常大。

　　经济之声：相关的法律法规对此有没有规定，如果有，是怎么规定的？

　　邵桐：我比较赞成陈凤山的观点。另外，从法理上来讲，物业管理企业和业主之间是一个针对物业管理行为的委托关系，也就是说全体业主对小区物业的管理是委托给物业管理企业进行具体实施，委托人没有授权的事项，受托人不可以私自超出委托范围有相关制定或者实施相关的行为。在这种法理的支持下，物业管理企业作为一个受托人，没有权利在没有征得委托人同意的情况下，自行制定相关的制度或者管理方案。这种方案应当由全体业主或者业主委员会制定并交由物业管理企业进行执行，也即它只是一个执行者，而不是一个立法或者制定规定规章的主体。在这种情况下，物业管理企业的做法超越了其管理权限或者受托权限。

　　经济之声：记者在北京通州区的阿尔法小区进行调查和采访的时候，发现一个问题，物业现在禁止快递车辆进入小区，但是又在小区里面安装了一些智能快递柜，说是快递员可以将快递放在快递柜里，业主拿着发给他的验证短信码或者是二维码扫一下或者输入一下，再把东西取走。其实个人认为，这样做对有一定的便利性，但它也带来了一些问题，比如如果家里是老人，对于扫码或者输入验证码，他会觉得难度相当高。还有，签收和验货这一关又怎么来过？从法律上来给我们界定一下，这样一种做法，可不可以？

　　邵桐：这种情况存在两个障碍，第一，阻碍了消费者在验货当中验货的权利，消费者在验货权利被取消以后，有可能阻碍他日后行使索赔、求偿的权利的行使。另外，如果这个物业管理企业在管理过程中设置管理柜，如果进行收费，根据物业管理条例相关规定，凡是利用公共设施或者公用道路设置的设施如果收费，这个收费要作为小区全体业主共有的一项权利，也即这种费用不允许收取以后归物业管理企业自行支配，因此，如果要收费，要进行公示，要告知大家，另外要将收上来的钱如何进行的支配，向全体业主进行公示，接受业主的监督。

　　陈凤山：设置快递柜，无疑是一些方便的措施，确实方便了一些不在家的业主。但是物业公司未经业主同意设立快递柜，实际上是违法的，国务院的条例第54条里面规定，利用物业的共用地面进行经营的，应当征得业主、业主大会同意，然后办理相关的手续。毫无疑问，快递柜占用了小区共有的地面，土地使用权归全业主共有。第64条也规定了一个禁止性的处罚条款，物业公司如果利用共用部位经营，单位要处五万块钱以上二十万块钱以下的罚款。所以物业公司设立快递柜的初衷可能是好的，但行为本身违法了。

　　经济之声：当物业的规定和业主的利益发生冲突时，比如今天所提到的通州阿尔法小区，小区第一没有成立业委会；第二小区内很多租户，这样显得小区的业主团结性不够，在这种情况之下，业主到底应该怎样维权？

　　邵桐：主要有两种维权途径，第一，通过向法院诉讼的方式来主张物业管理企业没有按照业主委员会或者业主大会的决定来执行，同时侵害了自己的权利，要求法院强制物业管理企业撤销这种管理方式。第二，可以向县级以上的建设主管部门投诉，也即他们负有接受业主投诉并对物业管理企业的违法行为给予处罚或者监督的职责。