【导读】广东惠州“英之皇.中心城”商住楼项目，1至5楼为商业，5楼以上为住宅。开发商开盘销售时宣称，5楼顶上平台处会有一个“空中花园”，购房人冲着“空中花园”买了房，收房时却惊讶发现窗外不见“花园”，只见伸手就能够到的复式楼，还有巨大的广告牌。《天天315》本期聚焦：说好的“空中花园”去哪了？

　　央广网北京6月28日消息 据经济之声《天天315》报道，屋顶、露台、天台绿化好处多，即能保护建筑物顶部，延长屋顶建材使用寿命，还可净化空气，美化环境，提高生活质量。为此，国内多地出台相应措施，鼓励商住楼创造条件实施屋顶绿化，有的地方还会给予相应的绿化补贴。而且美化和绿化屋顶也成为国际趋势，所以，近年来随处可见，将楼顶绿化和美化，打造“空中花园”作为销售楼盘卖点的商住楼项目。但是据记者了解，不少楼盘只是拿“空中花园”做噱头，卖房后就将“空中花园”建成了“空中楼阁”，真正能兑现的不多。

　　本周，就有购房人向《天天315》节目反映类似问题。广东省惠州市惠阳区淡水镇的英之皇中心城商住楼项目开盘销售时，对外宣称，楼盘1到5楼为商城，5楼以上为住宅，为了给广大业主提供更好的休闲服务，商城楼顶平台将采用空中花园设计，项目绿化率不小于35%。不少购房人都冲着“空中花园”买了房，等到收房时却惊讶发现，窗外不见“花园”，只有伸手就能摸到的复式楼，还有巨大的广告牌，部分房屋的采光和通风还因此受到严重影响，根本没法正常居住。

　　业主：我们是2013年10月份左右买的，他们宣传的是35%的绿化率，包括现在的宣传也是这样子，但是现在我们所有业主都感觉被骗了。现在重点是5楼平台这一块，5楼平台这一块本来规划全部是花园的，所有的绿化达到35%，然后现在就成了铁皮房、员工宿舍还有他们的办公区域，就是我们公摊面积这一块给占用了。

　　业主：我当时买房的时候，它说我家是跳跃过他的广告招牌，然后等到所有的流程已经走完了，我第二天去现场的时候，里面一个销售人员才说我家房子被挡了，付款过后他才告诉我的，我如果知道那个情况就不会买他那个房子了。买房的时候，他有一个平台，就是到6楼那个地方，5楼那上边有一个平台，他当时跟我介绍的时候，他说居住是从那个地方是数2、3、4、5、6，我家在6楼是604，当我知道后面我家被挡的时候，现场的销售人员跟我说，从下面的商铺开始数1、2、3、4、5、6，那属于完完全全被骗了。

　　记者：交房之后你进去以后看到什么情况？

　　业主：里面有一个大大的广告招牌，把我们挡的严严实实的，看不到外面，然后在广告招牌他再建一个两层高的房子，从外面看是一个广告招牌，里面又是一个楼把我们的挡的严严实实，是全部被挡，不是哪一个房间被挡，是阳台、次卧、主卧都被挡，你要是伸出头去，就看到它的这个广告招牌，不是我家一家被挡，被挡的人家总共有8户。另外，前面一二户的那几户挡的也非常严，他们手都可以摸得到那两层楼高的房子，尤其是一号楼那一户，我先找了开发商，开发商不解决问题，他说你的房子已经按揭，已经签字了，他们不听过程，他说你已经签字，他说我们都是成年人，他这样说，如果我下次再维权，他说不让我进去了。他说等一下你走路小心一点，所以现在也是害得我到了晚上的时候我都是提心吊胆的。已经好久了，我拿出了所有积蓄买的房子。

　　据业主介绍，开发商是今年3月底交的房，4月份业主们就在当地的网络问政平台上留言反映了英之皇中心城商住楼项目的“空中花园”变为“空中楼阁”一事，后来当地住建局答复，经过调查后认定，开发商擅自改动了塔楼首层，住建局已经将相关材料移交区执法局查处。但是一个月过去了，也没见开发商有任何动静，“空中楼阁”没有被拆除，开发商也没给出任何解决方案。

　　业主：我们就去住建局投诉，住建局也派人来了，也看了他们的规划图纸，也确定了就是违建。当时网上回复给我们，说是叫英之皇强制拆除，但是时间已经过了1个多月，现在也没有说去强拆，物业经理也承认这个是违建，但是他没有给我们一个具体的违约措施和方案。开发商的人我们连面都没见到过，物业管理都是一个公司，我们的诉求一是开发商能够给我们一个正面的回答，一定把铁皮房恢复成花园，关于违建，如果能拆最好，不能拆就给我们的业主进行赔偿。

　　业主们提供了合同、规划图照片、还有沙盘和房屋现状对比图、网络问政平台截图等证据资料。了解清楚相关信息后，记者先向惠州市惠阳区执法局核实了相关情况，执法局工作人员答复，该项目5层顶楼平台上的两层建筑物未经审批，属于违法建设，执法局已经立案查处，但对于违章建筑为何还没有被拆除等问题，当地执法局没有给出明确答复。

　　英之皇中心城商住楼项目的开发单位是惠州市宏生房地产开发有限公司，业主们提供的合同上留有开发单位的联系电话，记者拨通后，准备向开发商核实违建何时拆除等问题，但电话拨通后，对方告知，打错了，称该电话只是售楼处的电话。这位工作人员还告诉记者，没人知道开发商的任何联系方式。

　　记者：喂，您好，英之皇商业文化中心是吗？

　　工作人员：是的。

　　记者：你好，英之皇商业文化中心5层平台上你们之前不是说都是花园和绿地吗？

　　工作人员：他们有绿化呀。

　　记者：现在怎么建成房了？

　　工作人员：本来那个地方上面绿化都不大啊。它也没有全部建房呀，剩下一点绿化啊，有业主反映过，网站上面我们也看到了，我们只是一个代理公司，我们也解决不了这个问题，找开发商吧。

　　记者：您不是开发商吗？

　　工作人员：您打这个电话是销售前台，他这里的销售是外包出去的，开发商那边没有座机电话。

　　记者：广告牌什么时候放上去的？

　　工作人员：那我也不清楚，之前的销售也都走掉了，销售部是流动的，那都是之前销售卖掉的，情况我们这边没有怎么去看，销售都走掉了，我们也是新进来的，也都不认识那些业主。

　　记者：我现在想联系开发商，怎么能联系它呢？

　　工作人员：它也没有座机。

　　记者又辗转找到英之皇中心城物业公司负责人陈先生的联系方式，陈先生答复他会将相关问题转达给开发商，稍后答复。

　　陈先生：这样子吧，如果你这边要咨询这些问题，你留一个电话，我叫公司这边专门开发的人跟你沟通。

　　记者：我想先了解一下，它这个产权是属于全体业主还是开发商的。

　　陈先生：这一块你不用问我，如果想知道这块事情，我们公司有专门的人来处理这一块的问题。

　　到目前为止，开发商方面还没有回复任何电话和邮件。《天天315》节目会继续关注并报道业主们的维权进展。

　　开发商拿“空中花园”做噱头，卖房后将“空中花园”建成了“空中楼阁”，业主们该怎么办？广告牌遮挡视线，是否侵权？对此，北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云还有北京潮阳律师事务所律师裘叶进行了分析与讨论。

　　芦云：首先，下面是商业上面是住宅的这种房子在实践中发生的纠纷比较多。这个案件可以从几个方面来考虑：首先，房屋建设当时肯定要有规划、报规划，如果目前的状况和当时规划在审报的程序方面有出入，我们首先要从行政法的角度对其进行相应的处罚。第二，从合同法的角度来讲，因为我们国家关于商品房有一个司法解释，如果涉及到的房屋和相关的设施说明的非常充分，而且非常确定，也足以影响到购买人购买房屋的判断和价格时，它的这种承诺变成要约，要约是什么意思？即使没有写到合同中，但是也应当变成合同的内容，也就意味着如果它无法实现当时的承诺，违反了约定，它肯定要承担违约责任，所以从事实上来看，因此它当时承诺有空中花园，很多人冲着这个空中花园去买的，但是交房的时候却发现并非如此，所以这从合同上显然构成了一种违约行为。第三，从物权法的角度来讲，物权法对于相邻关系和业主权利的规定是非常明确的，在这个案件中，业主房屋的采光受到了影响，下雨的声音也会影响业主的休息，所以从物权法的角度来说，开发商的行为可能也涉嫌违反了物权法的一些规定。另外，广告牌是立在了这个大楼的平台上，按照物权法的规定，在规范范围内，它应该属于业主共有，所以这块广告牌的收益也应该归业主共有。

　　经济之声：维权艰难无比，下一步我们到底应该怎么办呢？

　　裘叶：目前业主可能没有联系上开发商，但是如果你想获得开发商的信息，可以从政府的相关部门去获得，比如住建委或者城乡规划委，如果实在没有办法，我建议消费者采用信息公开的方式渠道获得开发商的相关信息，然后再进行有效的沟通。因为目前双方没有办法进行沟通，这可能不利于解决后续的问题，所以我们可以采取信息公开的方式获取开发商的相关信息，然后双方再进行沟通，商讨后续的问题，但是开发商还有可能涉及到欺诈的问题。

　　经济之声：如果没有办法，业主能不能直接起诉？

　　裘叶：我认为是可以的，如果现在第一开发商主体存在，我们能够提供有效的联系方式，而且现在消费者手里有合同，或者有其他能够证明开发商存在违约的情况下，我们可以直接通过诉讼的方式解决争议。

　　经济之声：既然是违法建筑，能不能强制拆除？

　　芦云：首先，拆除违法建筑有一个认定的过程，认定完了之后，还有一个执行的过程，现在认定是没有问题的，再一个就是执行，而执行需要一定的时间，我们相信执法部门可能会尽快安排或者敦促当事人主动去执行。如果超过了一定的期限，执法部门或许就可以进行强制的拆除，因为它已经有定性了，有了执行的依据，所以它就有执法主体的权限。

　　经济之声：如果一直不拆呢？

　　裘叶：它会有一个限定期限，在这个期限之内如果开放商没有拆除，执法部门可以强制拆除，在没有到期之前，行政部门可能也没有办法直接插手。

　　经济之声：业主们是否可以更主动一些，找当地的执法局并要求它们强制拆除？

　　裘叶：因为一旦这个建筑物要被拆除，它就需要有前期的手段，例如通过公告或者其他方式告知业主拆除的期限，如果在这个期限之内，建筑物仍然没有被拆除，或者行政部门也没有通过其他手段来介入，业主就可以通过行政复议等方式要求行政机关强制介入事件过程中。

　　经济之声：如何认定楼顶平台花园的产权归属？

　　裘叶：因为这个房子的属性有商业的，有住宅的，所以我们目前还不太清楚当时规委是如何批复的。第二，假设它就是一个住宅的平台，按照物权法，它应该属于业主共同所有，所以如果你要对其产权做出任何决定，都需要经过全体业主的同意。

　　如果产权不属于业主，业主可以要求它排除妨碍，因为这个广告牌和违章建筑都对业主的生活造成了影响，所以业主可以要求它排除妨碍，并给予相应的赔偿等。

　　经济之声：关于这种商住两用的楼房，我们还应该防范哪些问题？

　　芦云：首先，规划是一个大前提，业主首先应明确规划的信息；第二，针对已经被定性的违章建筑，业主应当有权利要求开发商或有关部门进行相应的处理和拆除；第三，从合同上来讲，开发商构成违约基本上是可以确定的，业主毫无疑问可以依据合同要求开放商承担相应的违约责任。第四，作为产权人，业主要求开发商或者现在的物业公司排除妨碍，或要求正常的通风、采光、日照等都在合理的范围之内。但是侵权诉和违约诉是独立的诉讼，这在提起诉讼时还需进行进一步的明确。另外，业主反映说有人恐吓他，在这种情况下，业主可以向公安部门报案，因为它涉嫌侵害业主的人身、健康包括人格权。

　　芦云：在买房的过程中，其实各个环节都容易出现问题，在准备选择这个房子时，查验五证是最基础的；第二，在签订合同时，对于房屋的一些基础的设施设备，比如容积率、空中花园，还有价格要有一些明确的约定，不能只凭口头承诺，要完全落到纸面上；第三，我们一定要注意合同的违约责任条款；最后，我们希望消费者在购房的过程中保持理性，如果自己的权利遭到了侵害，要积极拿起法律武器进行维权。