深圳的房地产基金为何舍近求远?多位业内人士给出了基本一致的答案:深圳的市场竞争太激烈了!“一线城市一有房地产项目推出,都会成为各家金融机构争相投资的对象,这导致各金融机构融资成本下降。

　　央广网河南分网消息 据南方日报报道：在一场关于城中村和棚户区改造的专项资金管理计划产品推介会上,旧城改造的主题和计划吸引众多投资者的目光,认购者云集。在很短的时间内,产品几乎被一扫而光,而募集到的1亿元将投向某二线城市的旧城改造项目。

　　近两年,在中央多层推进的城镇化建设进程中,以深圳为代表的嗅觉灵敏的房地产基金开始“下乡”,城镇化率的硬指标更是释放了广阔的空间,让知冷知热的基金们信心倍增。据深圳市私募基金协会统计,截至去年10月底,无论从机构数量还是资管规模来看,深圳房地产基金整体规模占了全国的1/3。而细看这些基金的资金投向,更多的是二三线城市的市场。

　　深圳的房地产基金为何舍近求远?多位业内人士给出了基本一致的答案:深圳的市场竞争太激烈了!“一线城市一有房地产项目推出,都会成为各家金融机构争相投资的对象,这导致各金融机构融资成本下降,而房地产基金面向的客户对收益回报有要求,加上其融资成本比银行、信托等金融机构都要高,这就决定了房地产基金在一线城市竞争力较弱。“二三线城市融资渠道狭窄,传统的信贷模式比较盛行,新兴的融资模式比较少,这给房地产基金提供了很好的机会,”深圳吾思基金管理有限公司副总裁杨治表示。

　　对于兴起才不过5年、仍然青涩的房地产基金而言,放在眼前的城镇化建设尽管是块肥肉,如何识别风险和掌握尺度却仍是摆在眼前的考题。

　　新型城镇化让房地产基金有用武之地

　　对于城镇化建设,党的十六大提出“走中国特色的城镇化道路”;党的十七大进一步提出,按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则,促进大中小城市和小城镇协调发展;党的十八大则提出“新型城镇化(专题阅读)”概念。业内人士普遍认为,这是在未来城镇化发展方向上释放出转型的新信号。

　　3月16日,《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》正式公布,推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发依然是推进城镇化建设的重要一环,这给房地产行业带来了极大的发展机遇,房地产基金随之应声而起。

　　早在两年前,刚诞生不久的房地产基金已经触摸到城镇化发展的脉搏,在盘活现有城镇建设用地、推进老旧城区改造中,房地产大有可为。在小牛资本集团副总裁王成祥看来,城镇化给房地产基金带来了较大的成长空间,房地产基金业在泛城镇化当中占据了比较好的发展通道。

　　在对城镇化概念和部署的逐步修正中可以看出,最新提出的新型城镇化不再是以往的土地城镇化,而是以产业支撑的城镇化,也不再是粗放型发展的城镇化,而是追求生活质量的城镇化。业内人士认为,这给房地产基金带来的发展机遇至少有三点:首先,在城镇化的大范畴里,人口的城镇化催生了住宅产业的巨大需求;其次,新型城镇化的长期建设过程耗资巨大,对房地产企业的资金要求无疑大大提高,房地产基金大有用武之地;最后,我国达到发达国家70%到80%的城镇化率水平应该需要10年到20年,房地产基金至少还有10年到20年的发展机会。

　　房地产基金选项目:

　　先城市,再地段,后项目

　　一定程度上,房地产基金的动向是一个城市或者区域经济发展的“晴雨表”,依照其举动和流向能反映城市间发展的差异和排列出优劣次序。当前有部分城市的房地产市场出现了不同程度的泡沫,潜在的风险不容忽视,这让背负着众多投资者的资金和公司自身信誉的房地产基金,在选择资金投放地时表现得相当谨慎。

　　“房地产基金是完全市场化的投资工具,向市场融资再投向市场,中间没有行政干预,依靠专业的投资判断能力和风险识别能力。”杨治道出了这张“晴雨表”的精髓所在。

　　近两年来,房地产基金比较多的是介入棚户区的改造,在谈及对区域的选择时,杨治透露了几大选择标准:“首先选择城市,再次选择地段,最后选择项目。”具体而言,首先就是考察城市的经济发展状况、总体规模和经济结构,然后从人口的角度来考察城市的人口规模和人口流动趋势,而流动趋势对资金的走向来说非常重要,因为有的城市有很强的人口吸附能力,人口呈现净流入的状态。“大致来说,会选择一二线城市,二线城市会选较发达地区的省会城市,以中东部为主。”

　　有业内人士指出,按照新型城镇化的思路来做项目,对房地产基金公司而言是巨大的挑战:第一,在城镇化建设过程中,是以快进快出的投资模式为主,还是以产业培育、长期发展的战略模式为主,这是道路选择的问题;第二,各类机构或者地方政府热情较高,但是在政策层面缺少真正落地的配套政策,政策支持不力;第三,在资金募集过程中,对于产品期限的要求较短,收益回报相对较高与城镇化基金投资期限相对较长、回报相对较低发生矛盾。

　　在政策支持方面,杨治认为房地产基金是完全市场化的投资工具,对政策的敏感度较低,暂时未出现政策上的困扰。而在以产业为依托的新型城镇化构想中,产业发展才是根本,房地产基金是扶持产业发展的金融工具。王成祥介绍:“棚户区改造、城区旧改、农村土地集约化利用,让农民从散落的村落聚集到一个区域,需要一个产业的支撑。房地产项目只是这个过程中的一部分,里面可能还涉及农业、养殖业等,我们会找一个产业方联合起来做这件事情,地方政府对这种有产业背景、做实业的企业还是有相应政策优惠的。”

　　出于项目投资周期和收益期限的考虑,王成祥表示,还需要设计合理的交易结构和选择介入的时间节点。“基金比较难在项目前期介入,一般到了中后期规划批复下来,或者拆迁已基本结束,这个时点对地产基金来说安全性会大一点。”王成祥坦言,旧改类项目的最大风险是拆迁,这比开发阶段的风险更大。

　　新型城镇化的发展思路比以往更强调规划性和功能性,这意味着传统房地产行业以行业为王的粗放型发展模式显然已不合时宜,房地产行业亟须转型升级。在杨治看来,这是未来房地产行业是否能在新型城镇化当中分得一杯羹的关键。“现在要靠产品说话,要靠管理吃饭。”杨治认为,在房地产行业转型升级的过程中,房地产基金起到一定的引领作用。“在资本密集型行业中,房地产基金占据了产业链的最上端,能起到产业价值构成和产业链资源整合的作用。更重要的是,在资源整合过程中,房地产基金输出了专业化管理。”

　　二三线城市给房地产基金提供机会

　　据深圳市私募基金协会统计,截至2013年10月底,全国房地产基金管理机构约510家,管理规模超过6000亿元人民币,深圳本土的房地产基金管理机构约210家,管理规模接近2000亿元人民币。无论从机构数量还是资管规模来看,深圳房地产基金整体规模占据了全国的1/3。然而,细看这些基金的资金投向,更多的是二三线城市的市场。

　　深圳的房地产基金为何舍近求远?多位业内人士给出了基本一致的答案:深圳的竞争太大了!“北上广深这四个一线城市因为经济的持续活跃和人口流入的良好状态,房地产市场整体被看好,风险也比较小,一有房地产项目推出,都会成为各家金融机构争相投资的对象,这造就了一线城市金融机构或资金激烈竞争的格局。”杨治表示,这种竞争的结果便是直接导致各金融机构融资成本的下降,这对房地产基金来说却很为难。“房地产基金面向的目标客户是高净值人群,他们对收益回报是有要求的。加上特定的融资渠道导致整体的融资成本比银行、信托等金融机构都要高,这就决定了房地产基金在一线城市的房地产市场中,以债权投资的模式竞争力是比较弱的。”然而,目前房地产基金主要还是以债权投资为主,已经锁定了融资成本。但是二三线城市由于融资渠道狭窄,传统的信贷模式比较盛行,新兴的融资模式比较少,加上某些城市如南宁、昆明等经济发展状况比较好,因此给房地产基金提供了很好的机会。

　　然而,受访的多位业内人士均认为,今年房地产基金在一线城市发展的机会应该会比较多,因为今年银行资金的流动性比较紧张,对地产项目开始谨慎,房地产信托业同样非常谨慎,将会有越来越多一线城市的房地产项目从银行、信托机构里拿钱变得困难,所以会适当地转移方向。王成祥也透露,今年公司关注的项目基本都在一线城市。