改善苏北农民住房条件，是省委省政府落实苏北振兴的嘱托、补齐民生短板、加快城乡融合发展的重大举措。自去年9月省委、省政府就这项工作作出部署后，在省、市、县各级共同努力下，苏北农民住房改善工作取得了一定进展。本文立足宿迁地区农房改善工作开展情况，浅谈农发行作为唯一一家农业政策性银行，如何践行使命，服务农房改善。
一、政策性金融支持苏北农房改善的必要性分析
在工业化、现代化加速过程中，苏北部分农村却呈现凋敝的趋势，苏北农村住房很多是上世纪八九十年代盖的房子，分布散乱，土地利用率低，供水、供电、道路等条件较差。宿迁是全省经济最薄弱的地区，宿迁农村是全省发展最不平衡最不充分的领域，农民改善住房条件的愿望十分迫切。
(一)支持农房改善是服务乡村振兴战略的迫切需要。实施乡村振兴战略，是决胜全面建成小康社会的重大历史任务。农村美不美、环境优不优、农民富不富，事关全面建成小康社会，事关广大农民根本福祉，事关农村社会文明和谐。如果农民群众住房条件得不到根本改善，农村的美丽颜值和农民的生活品质就难以提升，那全面小康就没有说服力，乡村振兴也无从谈起。加快改善农民群众住房条件，是让农民群众过上与时代同步现代城镇生活的关键性举措，也是“以人民为中心”的重要体现。
(二)支持农房改善是贯彻省委省政府决策部署的迫切需要。党的十九大报告明确提出实施乡村振兴战略，《农村人居环境整治三年行动方案》提出改善农村人居环境，建设美丽宜居乡村，是实施乡村振兴战略的一项重要任务。去年7月 23日，江苏省委十三届四次全会第一次会议上，娄勤俭书记提出：苏北地区农村群众住房条件如果再不重视解决，等到中西部地区通过抉贫搬迁等措施实现脱贫后，苏北可能成为全国农村住房条件最差的地方。作为农业政策性银行，农发行增加对改善农村群众住房条件的信贷投入，是省委的殷切期望，是贯彻乡村振兴战略的重要抓手，更是农发行实现高质量转型发展的现实需求。
(三)支持农房改善是推动宿迁重大民生工程的迫切需要。宿迁作为经济发达省份的洼地，城乡与农村居住条件相差较大，农民群众住房条件亟需改善。宿迁市委、市政府积极策应省委、省政府政府号召，先后出台《宿迁市关于加快改善农民群众住房条件推进城乡融合的实施意见》和《宿迁市加快改善农民群众住房条件推进城乡融合发展三年行动计划》，明确了鼓点紧凑的“时间表”。2018年-2020年，全市新增15.4万户农村居民实现住房条件改善，新建农民集中居住项目118个，改(扩)建集中居住项目97个，新增住房10万套，建成一批具有示范带动作用的农民集中居住示范项目，计划到2022年，有改善意愿的农村老旧房屋和“空心村”基本改造到位，集中居住项目基础设施、公共服务、产业配套水平进一步提升，重点镇、特色镇集聚功能进一步增强，建成一批具有活力的新型农村社区和特色村庄，全市农民住房条件、人居环境、文明程度明显提高。到2035年，全市基本形成1个中心城区+3个县城+18个重点镇、32个特色镇+N个新型农村社区、特色村庄的“1+3+50+N”空间格局，农民基本实现按城镇化规律集中居住，生产生活条件全面改善，城镇化率达到70%以上，农业农村现代化基本实现。可以说，农房改善工作是一项系统工程，涉及面广、社会关注度高、资金投入量大，农房行作为全市唯一一家农业政策性银行，支持农房改善是农发行服务地方重大民生工程的应有之义。
(四)支持农房改善是加快宿迁分行自身发展的迫切需要。截至9月末，宿迁分行各项贷款余额174亿元，其中中长期贷款108亿元，占比62%，可见中长期贷款是全行的支柱业务。经过多年来的发展，宿迁分行粮食业务基本趋于稳定，增长空间有限，在政府购买服务叫停、棚改业务融资模式调整的严峻形势下，宿迁分行面临着“山重水复疑无路”的发展困境。如果不能适应政府购买服务模式叫停的新常态，摆脱对棚改业务的依赖，如果不能抓住苏北农房改善的战略机遇，打造业务发展的新引擎，全行业务经营将面临着断崖式下降的风险。
二、政策性金融支持农房改善开局良好
(一)银政企三方合作机制已经建立。早在去年8月，宿迁市分行随宿迁党政代表团赴陕西实地考察农民集中居住工作，在考察团回来后，市委市政府明确农发行作为全市唯一一家金融机构列入全市改善农民住房条件任务的28个责任单位之一，参与三年行动实施方案起草论证。今年5月9日宿迁市分行、市财政局及市农房办联合举办全市改善农民住房条件项目建设融资洽谈会，重点推介农发行支持农房建设相关融资信贷产品，随后宿迁市分行先后与两县、两区政府签订70亿元的农房项目战略合作协议，不断深化银政合作。此外，宿迁市分行与市财政局、市农房办每个季度召开一次联席会，加强信息共享，强化协调推进。
(二)信贷支持农房改善成效显著。根据市农房办初步测算，到2020年，农村居民住房条件改善资金总需求约380亿元。2019年开工建设项目167个，需支付拆迁补偿、工程建设等各类资金130亿元。宿迁市分行紧抓机遇，把支持农房改善作为信贷工作的重点，在全行开展“农房项目攻坚年”活动，明确了2019年全市农房项目获批贷款金额50亿元以上，投放25亿元以上，市场份额占比超过50%，成为全市农房项目信贷主导行的工作目标。截至9月末，全行累计营销农房项目13 个，金额58.1亿元，获批10个，金额41.9亿元，投放14.1亿元，占全市投放量85%以上，其中1.4亿元的宿迁市宿豫区大兴镇周马村新型社区项目，是全省首笔审批通过的农房改善项目，其采用的“统规代建”模式，在苏北五市推广运用。
(三)融资模式实现多元化。按照“市场化运作”的核心要求，宿迁市分行充分挖掘项目自身现金流，并以合规方式转为承贷主体的还款来源，在不新增地方政府隐形债务基础上，创新设计了三种融资方式，分别为：在集体土地上建设项目，以村民拆迁补偿款和自筹款作为还款来源的“统规代建”模式;在国有土地上建设项目，以房屋销售款作为还款来源的公司自建”模式;农房建设与农村土地整治、高标准农田建设整体实施的项目，以建设用地增减挂钩、耕地占补平衡指标流转收益作为还款来源的“农房+”模式。
三、农房项目推进中存在的问题
(一)区域发展不平衡，个别地区进展缓慢。当前宿迁分行农房业务主要集中在营业部、宿豫支行、泗阳县支行三个机构，沭阳县和泗洪县尽管地区农房改善总量大，但是两个支行的农房业务发展缓慢。沭阳地方政府及相关建设单位对农房融资模式合规性存在顾虑，融资意愿低。泗洪县政府将农房改善任务分解到乡镇，以乡镇作为主体开展农房改善工作，缺乏合格的承贷主体，项目立项、“四证”等手续办理均在乡镇政府名下，达不到我行信贷支持要求。
(二)单一客户授信额度受限，项目营销的手脚被束缚。苏北农房改善工程规模大、投资大，但单个项目投资金额小。以宿迁为例，仅2018-2020年就计划新建(改扩建)项目215个，资金总需求约380亿元，单个项目平均资金需求1.8亿元。各县区都明确具体公司负责项目建设融资，导致单个企业累计融资金额较大。目前总行对省分行固定资产贷款审批授权，同一借款人12个月内审批的贷款视同一笔计算，不得超过15.6亿元(A-至A+级客户)。如报总行审批，由于项目数量多，贷款金额低，大量项目集中到总行审批，效率降低，可能影响项目建设。以宿豫支行为例，目前宿豫区城镇建设开发有限公司2019年已实施农房项目20个，招投标手续均在城开公司名义下，贷款需求金额20亿元，由于受单一法人客户15.6元省行授信额度限制，剩余4.4亿元暂无法向省行申报，至2019年12月24日能释放出1.4亿元额度，仍然相差3亿元，加之2020年实施的项目，资金缺口较大。
(三)贷款资料收集困难，项目推进的梗阻依旧顽固。一是拆迁资料收集难。通常因企业项目资料收集不齐，尤其是拆迁资料收集不齐而阻遏贷款推进速度。项目实施与危房拆迁因开展先后不同而分为两种模式，有先拆后建和先建后拆两种模式，对于先拆后建模式下的拆迁资料，包括安置方案、村民认购明细表，征地补偿方案、拆迁补偿协议等可以按时收集到位，但是对先建后拆模式下的拆迁资料收集起来就比较麻烦，严重影响农房项目推进进度。二是项目行政审批手续收集难。为了完成省、市政府下达的目标考核任务，农房项目普遍存在先开工，后办证的情况，特别是有的农房项目在未完成招投标手续的前提下提前开工建设，审批手续办理进度滞后建设进度，这就为我行后期贷款投放及资金使用带来一定的困难。不仅如此，农房项目相关行政审批手续涉及部门多，流程环节多，受工程建设方案、土地利用规划调整等影响导致办理速度较慢。集体土地上项目“四证”等手续的办理的具体流程、要求不统一、不明确，一些项目已经领取了施工许可证，土地审批手续仍在办理中。
(四)贷后管理难度较大，风险防控的形势始终严峻。一是信用风险始终存在。因项目贷款期限长、建设工程量大，在项目贷款存续期间涉及到各乡镇、村委的主要领导换届，故可能出现拆迁补偿费用、拆迁款未按时拨付到位，容易出现信用风险。二是资金使用监管难度大。因借贷主体承建的政府基建项目较多，资金挪用风险也较大，这都给贷后管理、资金使用上强化风险防控增加难度。三是项目第一还款来源无法及时掌握。农房项目在产品设计上采用的是房屋销售款和省级财政补贴作为还款来源，贷后管理过程中就要定期查看企业房屋销售情况和省级补贴到位情况，受到信息不对称的限制，要及时掌握房屋销售情况和省补资金到位情况存在一定的难度，项目第一还款来源存在被企业和政府挪用的风险。
(五)队伍支撑不足，项目开展的进度受挫。一是信贷人员数量难匹配。农发行不同于商业银行，机构和人员数量较少。目前，宿迁市分行各支行信贷人员平均在5-6名，除去负责粮棉油等传统业务人员及信贷内勤，能够专门从事农房项目推进的人手有限，无法满足农房项目大规模推进的需求。二是专业素质难匹配。农房项目在贷款评审时必须按照公司自营模式要求办理，而当前我行调查人员对公司财务分析、项目建设投资、项目收入和成本的确认及现金流测算、贷款本息备付率计算等缺乏必要的专业知识。三是担当意识难匹配。部分员工在工作中存在等靠依赖和经验主义思想，面对和处理新问题时，思维不开拓，视野不开阔，缺少摸着石头过河的勇气和胆魄。农房项目相比其他传统项目是一个新生事物，部分员工存在畏难情绪，不愿花心思和精力去“啃硬骨头”。
四、进一步推进农房改善的意见与建议
(一)顺应政策形势，提升金融服务水平。要立足当前农房改善工作实际，抓住主要矛盾，创新发展思路，提升农发行在农房改善项目中的市场竞争力。一是优化办贷提质效。对先建后拆的项目，建议拆迁资料在贷款支付或贷后管理环节落实;对确有资金支付需求的先开工后办证项目，建议在地方政府、职能部门出具相关说明的情况下，先发放一定比例的贷款，将“四证”收集作为贷后管理要求。二是银政合作解难题。进一步发挥政府引导作用，健全工作机制，强化改革创新，集成资金资源，优化要素配置。深入贯彻落实“三项机制”：定期对接机制、月度调度机制、联席协调机制。帮助政府共同做好项目设计，推进部分地区农房项目由县级统筹，力争达到我行支持条件;建议政府适当增加负责农房项目实施的公司数量，解决单一客户授信无法满足当地农房改善资金需求问题。三是营销发力促发展。对农房项目推进缓慢的地区，加强农房牵头部门的交流沟通，安排专人上门开展对接，解释我行贷款业务运作模式、政策要点，打消客户顾虑。利用我行融资额度大、期限长、利率低的优势，尤其要用好PSL贷款利率优惠政策，凸显我行在业务营销中的资金成本优势，提升农发行在市场竞争中的议价能力，积极向政府分管领导及相关部门做好宣传，努力打破发展瓶颈。
(二)加强队伍建设，打造专业农房团队。加强信贷队伍建设，锤炼专业素养，弘扬担当精神，把“队伍兴行”工程抓细抓常抓出成效，为服务农房改善提供强有力的人才支撑。一是优化人员配备。在稳定现有信贷队伍的前提下，在全行范围遴选一批能力强、能吃苦、顾大局的优秀年轻员工员充实到相关信贷岗位，负责农房改善项目推进工作。二是提升专业素养。对标农房项目自营模式要求，紧紧围绕项目推进中的要点、难点，组织开展全市农房项目信贷业务培训。在培训内容上认真做好谋划，有针对性地补短板、强弱项，提升一线信贷人员服务农房改善的本领。三是鼓励担当作为。增强员工克难奋进的责任感，在项目推进中开拓创新，进一步优化农房业务产品结构。不断完善农房改善考核激励措施，调动员工积极性，全力推动“安置房+”模式落地，扩大苏北农房业务的影响面，充实农发行信贷产品“武器库”，帮助宿迁农房项目顺利完成从农民集中居住区向农村新型社区的根本转变。
(三)坚持稳步推进，严格落实风控措施。加强贷款资金监督支付管理，严防贷款资金被挤占挪用到农房项目以外的项目，实行专款专用，严格审核企业提供的支付资料。一是合规设计现金流。坚决贯彻执行加强地方政府债务管理文件精神，严禁以任何形式违规新增地方政府隐性债务。坚持市场化运作原则，积极将借款人项目运营收益、综合收益、上级财政补贴，统筹作为综合偿债资金来源，确保现金流覆盖贷款本息。强调苏北农房项目还款资金要规避与本级财政补贴及相关资金挂钩，坚决不触碰政府隐性债务红线。二是不断提升担保措施。农房建设承接主体大多为新成立的公司，将地方政府出资或控股的企业提供的全额保证担保作为第二还款来源，资产弱，抵押物少，抗风险能力差。要加大第二还款来源担保力度，开展预期收益质押、项目建设用地或在建工程抵押，推广银担合作、银保合作，专业担保公司、保险公司提供担保。三是加强项目资金监管。完善信贷资金合规支付审批流程，按照实贷实付、序时使用的原则，调查部门核实支付对象、支付依据、支付路线图，必要时现场核实工程进度和支付真实性，审查部门检查支付手续合规性和完备性，必要时提请法律审查。重点加强资金用途和支付进度的监测管理，确保资金专款专用、合规支付，防止资金挤占挪用。加强对还款资金封闭运行的监测，通过签订拆迁协议，明确拆迁户选择意向，委托政府相关部门将拆迁补偿款、奖补资金直接支付到承建公司在农发行的指定账户用于购买住房，承建公司收到款项后归还农发行贷款，从而实现购房资金在农发行内部闭环运行。(农发行宿迁市分行 郭庆文)
