央广网北京10月8日消息 据中国之声《央广夜新闻》报道，上海市规土局近日表示，经上海市人民政府同意，从10月8号起，上海市在全市范围内全面实施不动产统一登记制度。这就意味着，不动产登记将在全国四大直辖市全面落地。在国庆黄金周期间，全国多地出台房地产限购限贷政策的情况下，上海的不动产统一登记制度，是否会对火热的房地产市场产生影响？对此记者进行了调查。

　　上海不动产登记制度出台

　　据悉，在实施不动产统一登记后，原来的房地产登记将由不动产登记替代，因此现在的房地产权证书和登记证明也将停止发放，改为颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。

　　对于市民关心的实施不动产统一登记前依法核发的各类不动产权属证书、登记证明，则将按照“不变不换”的原则，继续有效，权利不变动，证书也不需要更换。此外，为了方便企业和群众，上海各区县会将现有的房地产交易大厅调整为不动产交易登记大厅，房地产登记受理窗口调整为不动产登记受理窗口，直接受理不动产登记业务。

　　据悉，上海市政府在2月1号就已经下发了“关于做好上海市不动产统一登记有关工作的通知”。通知表示，将由上海市规划国土资源部门负责指导、监督全市不动产登记工作，下设上海市不动产登记局，作为上海市的不动产登记机构，负责组织实施全市不动产统一登记工作。

　　今年6月12号，上海市奉贤区已经在全市率先实施了不动产统一登记制度，截止9月27号，奉贤区共颁发7380本不动产权证书和11166本不动产登记证明。据了解，去年3月1号，酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》正式施行以来，国土资源部多次提出，要在2016年底前完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标。根据国土资源部的数据，截至今年7月21号，全国已有170个地市、1451个县（市、区）实施了不动产统一登记，在全国335个地市中，超过半数已经落实，上海也是四大直辖市中最后一个全面实施不动产统一登记制度的城市。

　　长期以来，我国的不动产处于分散登记的状况，职能交叉、各自为政，不但制度成本高，而且很多技术上的问题也无法解决，造成了不动产产权不明晰、管理权责不明确，客观上阻碍了不动产市场交易的正常运行，影响了不动产权利人财产权益的实现，弱化了城乡经济协调发展的动力。这次上海全面实施不动产统一登记制度，是否标志这项工作在推进过程中来到了一个重要的节点，特别是在近期房地产市场调控政策密集出台的时刻？

　　今天，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（即“沪九条”）的基础上,进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。

　　在上海当地的新闻客户端今晚推送的即时新闻中，有这样的标题：《上海公布六条措施，坚决遏制房价过快上涨态势》，这六条措施是指：进一步加大商品住房用地供应力度；进一步加强商品住房用地交易资金来源监管；进一步加强新建商品住房预销售管理；严厉查处房地产市场违法违规行为；全面实行存量住房交易资金监管制度；加强政策解读和宣传……

　　不过，各地群众对不动产登记制度和政策的掌握与了解情况并不一致。有市民说：“（你知道什么是不动产登记吗？）大概知道点儿，是对那些固定资产进行登记、确权吧。（那对于不动产登记有什么担心的地方没有）我应该是没有太大考虑，应该以后对普通老百姓来说是一个比较不错的事儿吧。遏制房产就是房地产往上炒作，就是房价抬高应该会有一些帮助吧。”也有市民说：“不是很了解，只是之前听说过，天津现在好像也没要求强制更换办理吧，所以没有特意去打听。应该是如果换房就更换了，如果不换就还是用房产证。”“我觉得不动产（登记）就是把家里的房子登记了。（那你对这个不动产登记有什么疑惑的地方吗）并没有感觉出登记这个对我个人来说有什么好处。我感觉做了这个不动产登记以后，像比如说离婚的话涉及到财产分配或者是遗产继承的时候，会不会出现一些不方便啊？”

　　各地推行不动产登记业务

　　今年国庆节前夕，有报道指出：郑州不动产登记新政40天：办证成了“老大难”；郑州市不动产权证书“难产”惹民怨。“十一”国庆期间，河南郑州完成并试上线运行房产交易、不动产登记信息平台，全市不动产登记机构全部正常上班。国庆长假，郑州市不动产登记机构加速业务办理，共办结不动产登记权证书4400多本，占目前办结总量的70%。假期过后第一个工作日，各不动产登记机构依旧一片繁忙景象。随着简易办理程序的推出和以往积压的业务日渐办结，不动产登记业务办理逐步顺畅起来。

　　因为目前不动产登记机构受理最多的业务是二手房交易，工作人员采用人工发号的方法，来维持办理秩序。金水区不动产登记分中心工作人员杨洋：“权利人来了之后我们现场是需要核对他本人的身份证信息、房产证的信息，还会加盖我们的公章，来杜绝出现导号卖号的情况，另外我们会每天根据人流量来确定发号的数量，尽量满足办事群众的需求。”在刚刚过去的国庆假期内，郑州市不动产登记机构正常上班，并推行简易程序，共办结不动产登记权证书4473本，而截至目前，全市总共办结6383本。“因为简易程序只需要输入权利人的名字、身份证号、座落一些关键的信息就行了，然后咱这个出证也是在7个工作日内，截止到目前金水区办的证有2000多本，其中在国庆期间办的就有1700多本，相比之前我们这个效率大大提高。”

　　今年6月底，吉林德惠市和长春九台区的不动产登记中心正式投入运行，同时颁发了长春市首批不动产权证书。家住德惠市胜利街道办事处元宝委的孔杨，成为长春市首批获得不动产权证书的居民，新的不动产权证书与原房屋所有权证书相比，内容更加详细，新增了防伪二维码、不动产单元号、不动产权利使用期限等信息。工作人员说：“以前有房证、土地使用证，现在这两个证都合到这一个证上了。这次把这个证拿到手之后，再做交易什么的，到咱们不动产中心，一个地方就把所有的事都办了。”

　　据了解，不动产登记涉及集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权等方面。德惠市国土资源局局长王洪才说：“不动产登记坚持的是不变不换和方便企业群众的原则，启用新的不动产登记证后，原有权机构已依法核发的权利证书证明继续有效，只要不动产权没有发生变化和交易，就可以不换新的不动产权证，旧证可以长期使用，旧证和新证可以并行使用。”

　　吉林省华恒房地产开发有限公司作为首批拿到不动产权证书的企业代表，公司董事长王伍表示：“大家都知道，产权分散登记俗称叫做‘九龙治水’，确确实实给企业和产权人造成了很多办证上的不方便，不动产登记九证合一，确实我感觉给我们开发企业和老百姓带来了很多便利和实惠。”目前，德惠市和九台区成为长春市首批面向社会提供不动产统一登记服务的地区，也标志着不动产统一登记制度在长春市正式落地，不动产登记的全面启动为实现登记机构、登记依据、登记簿册、信息平台“四统一”的目标迈出了重要一步。

　　去年7月29日，安徽省首本不动产权证在滁州发放，原本分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，发放统一的不动产权证，方便市民办理。实行不动产统一登记，原有的如土地证、房产证继续有效，不必更换，只有新申请的才统一发放不动产权证。

　　新旧“房本”对比来看，不动产权证外页除印有中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型；内页内容规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。而房产证的外页只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其它内容，房产证的内页内容包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

　　滁州市市民祝山说：“不动产权登记证使我们的产权物权得到了更好的保障，不会因为以前多证的情况出现不必要的矛盾和纠纷，不动产权登记证办理的话更加方便，只需要通过一个窗口就可以了不仅节约了我们办证人的成本，而且很方便，便民利民。”

　　继滁州之后，安徽省其他城市不动产登记的工作也逐步开展。省会城市合肥市国土资源部门计划用3年时间，完成集体土地三权发证，建成农村土地和房屋权属数据库，为农村不动产统一登记创造条件，同时，全面开展城市房屋和土地对应关系调查工作，并进行统一编号，为城市不动产数据整合夯实了基础。安徽省国土厅地籍测绘处处长王文忠：“以往的时候一个权利人可能有多个不动产，他需要到多个部门去登记，实现统一登记以后他只要到一个部门去登记，应该说大大方便了群众。”

　　今年1月27日，安徽蚌埠市不动产统一登记工作全面启动。蚌埠不动产登记中心运行至今，信息、资料系统整合运转正常，因为在房地产交流中心一站式办公，老百姓没有感到办证不便。从今年年初发放第一本不动产证到目前，蚌埠不动产登记中心已发放三万多本不动产证，在工作人员的介绍下，也打消了不少的疑惑和顾虑，蚌埠市不动产登记局副局长沈庆成说：“不动产统一登记刚实施的时候，老百姓担心不动产统一登记以后，我原来的这些不动产权如何来登记，证书如何来使用，权利能不能得到保障的问题，我们坚持的原则是产权不变更、证书不更换。多种类型的不动产在多个部门登记的，统一到一个部门来登记，颁发一本证书，证书记载的主要内容房产的和土地的，主要的信息都是全部能够体现的，唯一不同的就是原来两个证记载的信息，现在记载在一个证书上，不动产统一登记后，为将来国家宏观决策、分析提供更详实的资料。”

　　建立和实施不动产统一登记制度，对于保障权利人的合法权益，健全现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础，提高政府治理效率和水平，实现行政审批和物权公示分离具有重大意义，沈局长坦言工作中遇到的一些问题还需要更多的政策上的支持：“这次机构和职能的整合、改革以后，是把原来的原来的房屋产权管理的职能拿到国土资源管理部门来了，把交易管理职能任然留在住建部门，或者是房屋管理部门去了，大量的要涉及到双方部门的衔接，双方还是要紧密的沟通，目前有一些大的问题还有待国家把一些职能机构捋的更顺，存在的问题感觉还有一个就是职责整合后，行政诉讼的问题的增多，以往我们一年可能仅仅土地的诉讼在两起到三起，今年到目前为止已经有六起行政诉讼，这也是我们在工作中感到比较棘手的问题，国家一些指导性的政策还需要更明确和规范一些，缺乏一些可操作、指导性的东西。”

　　从去年3月2号在青岛颁发第一张不动产证书开始，山东省不动产统一登记制度不断推进。截止到上月28号，山东省市县两级不动产登记机构全面运转，全面实现“停发旧证、颁发新证”，不动产统一登记制度在山东全省落地。不动产登记制度实行一年半，21世纪不动产青岛区总经理助理程东对记者说，这并没有给整个市场交易带来太大影响：“青岛的不动产登记，在全国范围内也算实施的比较早，其实对于一般的消费者而言，或者对于我们的从业机构来说，其实没有一个太大的变化，只是反应在一个权属证书的名称上。”

　　青岛楼市学者张百忍分析，不动产统一登记制度施行后，集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记，国土资源部、公安部、民政部等9部门实现信息共享。这意味着，公民拥有房屋情况实现“全透明”。张百忍说：“大多数房子来讲，实际上就是把房产证换成不动产证，更多的是数据统一起来，把以前各个部门、不同种类的房子统一以来，你从这个角度上讲，并没有太多的改变，更完善了、更系统的一个东西。政策实际就像经济普查一样，摸清家底。”

　　不动产登记之后，是否意味着房产税开征？会否让自己面临高额税费？张百忍认为“不一定的，就是说这个东西是房产税的前提，你要出房产税必须要搞清楚每个人或者每个家庭有几套房子，只有这样才能制定政策，但是有这个东西不一定就收税，因为房产税是一个非常复杂的东西，要非常谨慎。”

　　从长远来看，不动产登记对房地产投资的抑制作用毋庸置疑。那么，手上已有数套房产的业主该如何取舍？平安好房青岛区运营总监张斌说：“不动产登记是在为房产税的征收做基础性的准备，所以自住型的、改善型的住宅我们是可以放心持有的，但是要选择一些位置交通比较便利、生活配套比较成熟的区域；一些郊区或者新区、受规划影响发展比较快的区域，这样的房子可能未来的升值潜力空间比较大，但是目前来看持有的话成本、包括将来的税费成本还是比较高的；商办物业可能会面临着更多的空置，甚至升值空间有限，另外税费比较高，大家要投资的话是要谨慎选择的。”

　　国外不动产登记制度

　　不动产登记制度已实施多年，这一制度在让不动产信息公开透明化的同时，还成为了征收房产税及国家反腐的“利器”之一。当然，国外的不动产登记制度与我国不完全相同。

　　新加坡的不动产登记制度来源于英联邦广泛采用的托伦斯登记制度。据《中国日报》亚太分社记者李涛介绍，这种登记制度令新加坡任何普通市民都可以针对某一房产查询到业主的信息。“不过，从另一个角度看，要想查询某人名下到底有多少房产却因隐私权的限制而不被允许。”

　　德国不动产登记的做法由来已久，其法律依据可以追溯到1897年生效的《土地登记条例》，1900年生效的《民法典》以及之后陆续颁布的一系列法律。一百多年以来，德国权利登记制度作为房地产交易的法律依据一直为人们所奉行。不动产权属的变更必须登记，登记之后才具备法律效力。德国华人薛成俊表示，德国不动产登记包含该不动产权的产生、变更和转移等全过程。此外，受高额遗产税的制约，德国老人在做不动产变更时需要灵活处理。

　　作为联邦制国家，美国的不动产登记制度由各州根据自己的登记法规定，主要分为契约登记制度和托伦斯登记制度两种，以县、市为登记单位。美国的不动产登记除了有信息公开透明、方便查询的作用，更重要的作用是作为征收房产税的依据。美国所有州和地方政府都对房产所有人征收房产税，而政府记录的房产信息是征税依据。地方政府设有专门的房地产评估办公室，每年对私人房产做一次评估作为当年的征税基准。房产税属于地方税，税率由州和地方议会决定。目前全美平均房产税税率约为1.4%，是地方政府非常稳定的税收来源。此外，美国不动产登记的另一个重要作用是确立了优先权规则，即对于同一出让人处置的同一不动产，两个接续的受让人之间谁能获得优先权的问题，这为降低交易风险提供了保障。