央广网北京11月25日消息（记者孙莹）据中国之声《央广新闻》报道，北京二中院在司法实践中发现，金钱债权执行中，法院对登记在被执行人名下的房屋采取查封等强制措施，该房屋买受人在发现房屋被法院查封，无法办理产权过户登记后，往往以所有权人身份向法院提出异议，请求停止执行，解除查封。

　　“自己花钱购买甚至居住了多年的房屋当然就是自己的，法院不应该执行属于自己的合法财产”，这种误解说明很多买房人对我国《物权法》关于不动产权属登记的法律规定缺乏认知。正是由于房屋买受人事前不了解相关法律规定、缺乏基本的风险防范意识等，导致其诉求被驳回，使个人和家庭财产遭受到无法挽回的重大损失。

　　为警示买房人最大限度降低交易风险，北京二中院对2014年至今在执行程序中审查的买房人异议案件进行了梳理，分析总结出导致买房人“钱房两空”的原因，并对买房人提出防范建议，以期对大家有所帮助和启示。

　　数据显示，2014年至2016年10月底，二中院在执行程序中共受理涉及房屋、机动车、银行存款、股权及其他财产权利的案外人异议642件，其中涉买房人异议的588件，占全部案外人异议案件的91.6%。2014年二中院受理买房人异议案件73件，2015年上升至199件，今年前10个月已受理316件，在不到两年时间，案件数量涨幅相当可观，足见此类争议有愈加多发的态势。

　　调研数据表明，群体性明显、主体类型相对集中。房地产开发企业开发、出售的房屋被查封，是引发此类案件最大、最直接的诱因。在2014年至2016年10月底受理的买房人异议案件中，10名以上买房人集体申请异议的群体性案件453件，占总数的79.2%，其中最少的一批14人，最多的一批高达127人。在这些群体性异议中，被执行人全部是房地产开发企业，异议申请人全部是向房地产开发企业购买一手房的业主（其中绝大多数是自然人），近五成的债权人（申请执行人）是各大国有银行。

　　法官坦言，此类案件当事人之间对立严重。由于涉案房屋价值普遍较大，执行与否对于申请执行人和买房人的财产权益影响十分巨大。就买房人而言，很多人已经实际支付了少则几十万多则成百上千万的购房款，一旦房屋被拍卖，交付的购房款只能向出卖方另行追索，而作为被执行人的出卖方基本上已经没有偿付能力或者早已不知去向，买房人的毕生积蓄将转瞬化为乌有，后果不堪设想。就申请人而言，房屋一旦被解封，其实现债权的期望也极有可能化为泡影，对于普通自然人来讲，其遭受的打击并不亚于买房人；对于国有银行及企业来讲，可能会面对国有资产流失的风险。在非此即彼的结果面前，申请执行人与异议人的冲突和矛盾剑拔弩张无法调和，在群体性异议中则表现得更加明显，给法院工作亦造成了不小压力。

　　买房人异议被驳回的原因有哪些？法院归纳为6个原因：

　　1、买房时房屋已被查封。在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，是请求法院解除查封的前提之一。实践中，一些买房人在房屋被查封后才与出卖方签订买卖合同，或者查封前只是签订了不具备合同全部要件的认购书、意向书等，查封后才签订正式合同，根据法律及司法解释的规定，这些买受人都难以得到支持。

　　2、交付时房屋已被查封。对于除消费者之外的一般买受人，法律和司法解释不仅要求其在查封前签订合法有效的书面买卖合同，而且要求其在法院查封前已合法占有房屋，否则将不享有排除执行的权利。也就是说，如果买房人在查封前签订合同并支付了价款，但没有在查封前占有房屋或者查封时房屋尚未竣工交付，则买房人的请求都将被驳回。这是因为，买房人的物权期待权必须以一定方式对外进行公示才会产生基本等同于物权的效力，同时也是为了降低被执行人与第三人恶意串通阻碍执行的可能性。

　　3、不能证明已支付了购房款。房屋价款交付是买房人异议案件审查的核心及难点。从法理角度讲，买房人只有向被执行人交付了全部价款，才有权利对抗债权人。但实践中，考虑到房屋买卖合同多是分期付款，买房人已按合同约定支付部分价款，且同意将剩余价款按照法院的要求交付执行，不影响债权受偿，自然要给予保护。对于向房地产开发企业购买商品房用于居住的自然人消费者，如果其名下无其他用于居住的房屋，法律为了保护他们的生存权利，进一步放宽了付款要求，只要求已付款不低于合同总价款的50%，且不要求将剩余价款交至法院执行。

　　司法实践中，为了杜绝被执行人与第三人恶意串通阻碍执行的情况发生，法院对于一手买房人，原则上要以房地产开发企业开具的正式购房款发票等作为判断依据。对于二手买房人，原则上要以银行转款记录或凭证等作为判断依据，不能仅凭收据、收条就认定付款事实。实践中，一些买房人以房地产开发企业未开具发票为由仅提交了付款收据（有的甚至连收据原件都无法提供，仅能提交复印件），如果没有相应的银行转款凭证等证据加以印证，即使被执行人认可收到房款，法院也很难认定其付款事实。还有一些支付了部分房款的买房人，在法官多次释明后，出于各种担心，不同意将剩余房款交至法院，所以也无法满足其要求。

　　4、自身原因未及时办理过户登记。办理产权变更登记需要买卖双方共同完成。如果买受人未办理过户登记是由于不以其意志为转移的客观障碍造成的，如开发商手续不全不具备办证条件、出卖方故意拖延等，说明买房人对此没有主观过错，理应支持其请求。但如果过户不存在障碍，买受人却怠于行使权利，迟迟不去办理过户登记，即使付清了全款，也会使自己承担非常大的风险。

　　5、房屋被出卖人抵押。实践中发现，一些缺乏诚信的开发商将房屋抵押给银行取得贷款后，又私自将房屋进行销售，或者将已经预售的房屋抵押给银行获取贷款，当开发商还不清贷款时，银行遂起诉并要求行使抵押权。此时，由于法律规定抵押权优先于所有权，法院一般难以支持买房人的请求，只有当执行房屋将危及买房人的生存权利时，才会倾向处于弱势地位的消费者。否则，买房人要想保住房屋只能代债务人清偿债务使抵押权消灭后，再向债务人追偿。

　　6、事前不了解相关法律规定。根据《物权法》第九条、第十六条的规定，房屋权属的设立、变更、转让、消灭须经依法登记才产生效力，未经登记不发生效力（但法律另有规定的除外）。换言之，房屋管理部门对外公示的不动产登记簿上记载的权利人才是法律上承认的权利人，法院在执行过程中也是以此来判断被执行房屋的权属并采取强制措施的。那么，对于那些已经拥有了实体权利只是没有办理过户登记的买受人，特别是从房地产开发企业购买商品房的普通消费者，法院会在符合法律及司法解释规定的条件时给予特殊保护，以维护其物权期待利益和基本生存权。但遗憾的是，仍有三分之一左右的买房人难以获得支持。

　　法官认为，缺乏法律常识，风险意识淡薄，容易轻信他人，是涉案买房人普遍存在的问题。在市场经济条件下，任何交易都会存在不同程度的风险，对于房屋买卖这种大宗财产交易，更应当小心谨慎，尽可能将风险降至最低。如何避免此类损失发生，法院提出5点建议，其中最需要消费者了解预告登记制度。

　　1、搞清状况是前提。房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封，对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。因此，买房前务必详细调查了解房屋的上述情况，以及出卖方尤其是开发商的信用情况，一旦发现不妥，应当提高警惕，谨慎交易。尤其是名下已有住房及购房经营性房屋（商铺）的买房人，由于法律对他们的保护力度相对不强，承担的风险比仅购买一套房屋用于居住的消费者大得多，所以更要谨慎行事，切忌一时冲动，埋下隐患。

　　2、预告登记是屏障。我国《物权法》规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度。一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。同时，由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分，买受人请求停止处分的，法院理应支持。如果符合物权登记条件，还应当进一步解除查封，停止执行。因此，建议买房人充分利用法律赋予的权利，为自己筑起一道防火墙。

　　3、留存证据是关键。俗话说打官司就是打证据。按照举证责任的一般规则，买房人对自己提出的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明的，由负有举证责任的买房人承担不利后果。因此，在交易过程中务必要强化证据意识，关键不在于有没有证据，而在于证据能不能被法院认可和采纳。要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等，尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。同时，注意可能影响证据效力的细节问题，房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致，不要对发票内容进行涂改，不要将房款轻易打入非出卖方账户，如开发商员工的个人账户等，避免证据瑕疵导致证明力下降，损害自己的实体权利。

　　4、资金监管是手段。为避免付款后因各种原因无法办理产权过户，建议买房人尽量采取委托第三方金融机构进行资金托管的方式进行交易，托管资金冻结在出卖方在银行的账户中，或者中介机构在住建委备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中，待买卖双方办理完产权交割手续后，再解冻资金，而不要直接将首付款及后续房款直接给付出卖方。我们也呼吁相关行政管理部门尽快搭建统一的房产交易资金监管平台，将购房首付款、银行贷款、尾款都纳入平台监管，从而有效保障交易安全，杜绝交易陷阱损害买房人利益，也大幅度减少了买房人异议案件的发生。

　　5、及时过户是法则。除法律规定的特殊情形外，房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力，房屋一天不过户到自己名下，就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。因此，在房屋交易中，买房人不仅要注意合同的签订、房款的支付、房屋的交接，更要充分重视房屋物权的变更登记，在具备过户条件时及时办理变更登记，以防节外生枝产生难以挽回的损失。

　　总之，房屋交易有风险，执行异议非万全，亡羊补牢为时晚，防患未然方得安。

　　【相关典型案例】

　　案例一：未在法院查封前签订房屋买卖合同并占有房屋

　　A公司与B公司项目转让合同纠纷一案，诉讼过程中，法院于2005年4月27日保全查封了B公司名下多套房屋。后法院判决B公司向A公司承担金钱给付义务。执行过程中，案外人崔某提出异议，称其购买了其中一套房屋，要求法院解除查封。经查，B公司于法院查封前将涉案房屋出售给李某，后李某又将房屋转让给崔某，崔某于查封后与B公司签订《商品房买卖合同》，并居住使用。

　　法院经审查认为，崔某与B公司签订房屋买卖合同的时间晚于查封时间，且无论涉案房屋的原购买人李某还是现购买人崔某，其实际占有使用涉案房屋的时间均在法院查封涉案房屋之后，故根据法律及司法解释的规定，崔某不享有排除对涉案房屋执行的权利，对崔某要求解除查封的请求应予驳回。

　　案例二：无充分证据证明已支付了购房款

　　A公司与B公司项目转让合同纠纷一案，诉讼过程中，法院于2005年4月27日保全查封了B公司名下多套房屋。后法院判决B公司向A公司承担金钱给付义务。执行过程中，案外人丁某提出异议，称其购买了其中一套房屋，要求法院解除查封。

　　法院经审查认为，虽然丁某提交的房屋买卖合同上的签约时间在查封之前，但其仅提交了购房款收据及收条的复印件，用于证明已付清全部购房款项，因这些付款凭证并非正式发票，也并非原件，申请执行人对该证据的真实性又不予认可，在没有有其他证据证明付款事实的情况下，难以认定丁某已经支付了全部购房款，从而未支持丁某的请求。

　　案例三：因自身过错未办理过户登记

　　刘某出于投资目的向某房地产公司购买房屋，支付了首付，办理了按揭贷款。房屋具备办证条件后，刘某为了避免办证及将来出售房屋产生的税费等费用，没有按合同约定委托房地产公司代为办理房屋产权证，房屋产权一直登记在房地产公司名下。此后，该房地产公司因经济纠纷被法院执行，法院查封了包括刘某购房的多套房屋，刘某知道后提出异议，要求法院解除查封。

　　法院经审查认为，刘某为了降低投资成本，在无客观障碍的情况下，没有主动去办理产权过户登记，对此存在主观过错，故对其请求不予支持。