央广网北京9月7日消息（记者周尧）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，近期，多地长租公寓企业出现“爆仓跑路”现象，再次引发关注。日前，上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示。那么，究竟是哪些因素导致长租公寓频频“爆雷”，又该怎样加强监管呢？

　　据报道，8月27日，有租客在杭州长租公寓“友客”刚刚交了2万多元房租，中介便卷款而逃；8月29日，杭州长租公寓“巢客”因资金链断裂拖欠租金，引发房东强烈不满；上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也一夜之间，人去楼空。

　　为此，近日包含上海、成都、广州、合肥、杭州在内的多城市对近期住房租赁市场的运行风险给予提示，尤其是对长租公寓因“高进低出”“长收短付”等产生的风险做出重点提示。所谓“高进低出”是指向房东支付的租金高于向租客收取的租金，而“长收短付”是指收取租客租金的周期长于给付房东租金的周期。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“从政策上来讲，应该说大体上都是相似的。而且在传统对于租金贷，对于高进低出、长收短付等这样一些政策风险提示的同时，还出现了一个新的表述，支付周期，也就是说对于租客来讲，你在付房租的时候，还是建议三个月或者一个月付一次，不要一年12个月付一次，这样风险会比较高。”

　　除此之外，9月2日，武汉市针对住房租赁企业首次开启信用监管，《办法》规定，如果企业发生失信行为将被扣除信用积分，守信企业则将获得奖励积分。贝壳研究院租赁分析师黄卉表示：“政策中明确了针对武汉市企业信用的加减分标准，以及对应的奖惩措施。此前针对住房租赁企业的法律法规尚未出台，因此对于行业的信用管理信息披露机制较为缺乏。那么通过构建住房租赁企业的信用信息监管制度，能够加强企业及从业人员等市场主体的管理，将租赁企业的信用评价机制与信贷补贴等因素挂钩，形成信用体系的激励和奖惩机制，逐渐规范和引导行业健康发展。”

　　各城市纷纷为各自的住房租赁市场监管“打补丁”，那么，目前住房租赁市场究竟存在哪些乱象？作为租客或房东，该如何防范风险？市场又该如何对行业进行监管？

　　实际上，目前市场上频频跑路和“爆雷”的企业大多是类似于“二房东”的部分长租企业，这些企业的盈利方式就是利用租客和房东的“价格差”和“时间差”来实现盈利，这也直接导致了市场违规操作的集中出现。

　　目前专家发出的风险预警主要针对住房租赁企业“长收短付”“高进低出”等违规行为。中原地产首席分析师张大伟表示：“比如很多企业，它跟业主租房子的时候都是按月支付租金给业主，基本上都是以三个月、半年或者一年从租户手里面收取租金。一些普遍性的案例是租户已经交了12个月的租金给这些公司，但这些公司只交一个月租金给房主。”

　　除此之外，违规使用“租金贷”也成为长租企业跑路的直接导火索之一。严跃进表示：“‘爆雷’这样一个导火索来讲，实际上是因为它涉及到了一些租金贷，它利用了高进低出等模式，试图用杠杆的形式把这块业务做大。”

　　张大伟认为，这些长租企业的“滚雪球”盈利方式能够维持的关键因素就是租金上涨。然而，今年以来，租金不仅没有上涨，租房市场也出现了短暂的交易冷淡。这些因素都造成了很多长租企业的资金链直接断裂。张大伟说：“是因为这两年租金涨幅比较缓，甚至今年租金没涨，不涨的话，对于这些企业来说，它的滚雪球一样往前融的资金，它能收到的下游资金池往里流的活水没了，它前面的钱，挪用的钱就立刻出现问题了。”

　　针对以上违规行为，专家提示，租客和房东都应提高风险防范意识，谨慎选择租赁企业，警惕收房租金过高或出租金过低，合法维护自身权益。张大伟指出，虽然对于租赁行业的监管不像销售市场那么容易，但是此时相关部门的监管，已经变得迫在眉睫。张大伟说：“现在的市场已经出现了很多变化，在这个市场里面，不论是租赁企业的定义，还是租赁企业的资金来源、资金去处，包括租付时间差的监管，已经非常迫切了。”

　　北京大学法学院教授楼建波建议，长租市场频频“爆雷”也在提醒我们，对于长租企业“资金池”的监管应该加强，并且常态化展开。楼建波说：“如果你是去做轻资产运营的，你得有自有资金，比如你说要运营1000套房子，我就要求你有这1000套房子，一年的租金，比如50%的自有资金，你才能去运营。”

　　同时，针对不该出现“长收短付”这样的“时间差”，也应该在合同的明确位置标出，尽量做到租客清楚，房东明白。张大伟说：“租付时间差必须监管。这个很简单，比如必须要在他房屋的醒目位置挂公示，他跟原业主可以把金额做隐藏，把身份信息做隐藏，但是跟原房主的合同里你交了几个月的租金，你才能收租户几个月的租金 。这样它没有租金时间差了，跑路也没有多大意义，哪怕跑路了，给租户也带不来什么损失。”