央广网北京4月20日消息（记者侯艳）据中国之声《新闻纵横》报道，近日，有媒体报道，温州出现了“20年住宅用地使用权年限到期侯可能要花几十万元延期”的新闻。尽管温州市国土局表示，“收取几十万元出让金才能续期”的说法是对信息的误读，但是这条新闻还是在持续发酵，引发广泛讨论。

　　按照现有规定，我国居住用地的最高使用年限是70年，那么，提前到期的土地该怎么办？那些具有70年使用期的土地到期后又该怎么办？带着公众的种种疑问，记者采访了多位曾经参与《物权法》起草或是征求意见的专家。

　　疑问一：为什么住宅建设用地使用权有20年、30年、50年、70年等不同的年限？

　　我国土地使用权的有偿、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限从20年到70年不等，1990年，国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地最高使用年限为70年。

　　这次引起风波的温州20年到期土地，就是上世纪90年代在土地出让政策开始执行时，当地将土地使用权按20年到70年分档，由受让方自行选择，年限越长价钱越高。

　　此外，也有一些其它的特殊情况，中央财经大学不动产法研究所所长尹飞教授介绍，一个是改革开放先行先试，另一类是有些开发商是恶意的。

　　2007年颁布的物权法，是这一领域最为重要的立法，除了明确私人对其合法的房屋享有所有权，还突破性地规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　疑问二：《物权法》中规定的“自动续期”到底是什么含义？

　　中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠当年参与物权法立法讨论时曾积极主张对住宅建设用地的使用权应无条件延期，法律最终写为“自动续期”，孙教授认为“自动”二字包含了不再缴费的意思。自动续期最关键的是自动，自动的含义一是不得收取费用，二是不得再办理不动产登记的手续。

　　但是尹飞教授认为，“自动”是指无需申请，并不代表不需缴费。“自动续期”是相对于过去的规定而言的，过去规定是“申请续期”，如果没有申请或是申请了没有批，就会连房带地都收回去。《物权法》考虑到维护物权，维护社会秩序的稳定，有恒产者有恒心，所以对住宅规定了“自动续期”。所以是针对“申请续期”而言的，并不好说是无条件的。尤其是在《物权法》起草中，对条文有争议，一是要不要再交出让金，二是到底续多少年也有争议。

　　中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授也认为“自动续期”的含义并不明确。最早的《物权法》草案规定，住宅建设用地使用权的期间是70年。这造成了一种不安，人民担心到期后房子没地方放了，对未来感到恐惧，有很多疑问。立法机关进行了深入讨论，觉得这个问题不解决不行，《物权法》就规定到期后“自动续期”，但是要不要交费，续期多长时间都没有确定。

　　看来此处专家的理解已经出现分歧。假设住宅用地续期还需要缴纳土地出让金。

　　疑问三：土地使用期限不到70年的是否需要补齐与70年土地使用权期间的出让金差价？

　　杨立新教授认为，应当补齐差额，否则政府的利益会受损，对其他已经缴纳70年出让金的业主也不公平。不足70年当时交的出让金和70年是有差别的，应该补上差额，延期到70年。

　　其实在温州之前，青岛、深圳等地已经出现过住宅用地使用权到期的先例，各地在计算续期的土地出让金时标准不一，由于价钱并不离谱，双方也都认可，所以并没有引起舆论的关注。但是中央财经大学不动产法研究所所长尹飞教授认为，各地的实践都存在弊端。

　　从现在的做法看，深圳、青岛等对出让金的缴纳都是按照每套房屋来折算的，计算出让金，我理解有一系列的弊端。最要命的是一个小区甚至一栋楼不同的房屋土地期限是不一致的，很多地方是可以选择的。比如温州这次的事件，按照《物权法》和司法解释，一个小区建筑区划内业主对建设用地使用权享有共有权，结果落到每个业主身上使用期限不一样，这显然是不合适的。另外一个问题是续期的期限到底是多久。

　　疑问四，绝大多数使用年限为70年的住宅用地到期后该怎么办？

　　首先，续多久是个问题。尹飞教授说，有的人说续到房子塌，这会导致什么后果？他就不停的加固，最后都成破房子，这也是有问题的。如果再续70年，再过30年房子不行了，那怎么办？

　　其次，怎么续也是问题。杨立新教授说，到70年后，最好是不收费，变成永久性的，如果一定要缴费的话，把费改成税，就交税金，这是一个建议。

　　尹飞教授则建议，把现在正在酝酿的房产税加在到期土地的房产上。

　　实际上按照现在的价格形成机制，出让金是包含了房产税的内容。所以干脆通过房产税，对已经过期限的土地房产征收。