央广网北京10月20日消息（记者孙莹）据中国之声《新闻晚高峰》报道，马先生以高于同区域均价16%的价格买套学区房，结果发现不在划片范围内；王女士300多万买的房子，卖家户口迟迟不能迁出；韩先生买房时知道有抵押，以为合同约定卖房人办理提前还款手续就没问题，结果房屋因被查封无法进行交易……各种始料未及的风险使得二手房买卖双方交易过程中始终提心吊胆。

　　北京市西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，这类纠纷受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂。北京西城法院今天（20日）通报对近年来此类案件的审理情况，总结出十大类 “风险房”，提示社会公众规避风险、保障房屋交易顺畅。

　　马先生为孩子上学想购买学区房，中介公司业务员从网上找到西城区一所重点小学以往的招生简章，马先生看后以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋，可是后来他一打听，这套房子不属于招生简章上的划片房屋，就起诉到法院，要求中介公司赔偿差价损失，退还服务费。法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，马先生所主张的差价损失无法支持。

　　北京西城法院民一庭副庭长韩楠分析：“如果双方当事人确实要买卖学区房，在合同的补充条款中要特别注明我要购买的是学区房，合同目的就是要学区房。如果没有实现合同目的，违约方就要付给守约方相应的违约责任。这样法院在裁判中也好有一个判断的依据。”

　　法院还认为中介作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，存在一定的过错，所以判决中介退还马先生居间费用。法官提示，买学区二手房，一定要提前核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况。韩楠提醒：“去教委、教育局网站、学校的网站和学校，实际了解下划片的实际情况，到底这个房子是否属于学区房，这是买房人的审查义务。”

　　2015年5月，王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋，总价305万元。依据合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，完成原有全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。结果房屋过户后，仍有董女士的继子户口未迁出，王女士起诉到法院。西城法院民一庭庭长郭云燕分析：“户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整，不属于法院受案范围，但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。”

　　法院依据王女士实际损失情况，判决董女士支付部分违约金。郭云燕表示，“因为户口在房屋里不影响买房人户口的迁入，所以买房人对户口未迁出违约金的主张不要有过多的期望。”

　　2015年3月，韩先生购买西城区广安门外大街的一处房屋，43平米总价174万元。这套房屋是张女士2013年通过按揭方式购得，抵押给光大银行借款115万元。因为没还清借款，抵押权未消灭。韩先生特意在合同中约定，张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续，之后向张女士先行支付了120万，但对方迟迟不办理解除抵押手续，更严重的是，因为其他纠纷，房屋被法院查封，无法继续交易，最终法院判决张女士支付违约金。韩楠分析，法院掌握的标准是，如果有银行抵押，在抵押未解除的情况下，无法判决它进行过户，因为存在抵押可能导致判决履行的障碍。所以，当事人如果购买的房屋存在抵押，这种情况，双方当事人要详细对抵押如何解除、解除时间、解除期限以及未按期解除抵押导致房屋合同不能履行的法律后果进行详细约定，这样买房人和卖房人才能够更好地保护自己的权利。

　　北京西城法院新闻发言人刘白露介绍，西城法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下。“根据对案件的统计，今年截止到9月我院已收案587件，其中二手房买卖占到八成左右。”

　　二手房买卖涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。郭云燕提示：在选择房屋的时候，看一下这个房屋是不是有抵押、是不是抵债的、是不是共有的，有没有存在多人户口、是不是央产房、符不符合上市条件、买房涉及不涉及代理、还有房屋存不存在出租的情况，就是对房屋进行实地的勘验是非常必要的，了解房屋的实际状况，了解产权人的相关情况等。

　　不同类型的“风险房”，也适用一些共同的风险防范措施。法官建议二手房买家首先要准确掌握房产信息，通过看房产证、户口本和房子本身进行认真审核，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等；其次要妥善签订购房合同，北京市存量房屋买卖合同及补充协议都要都要认真审查交易流程、时间节点和违约责任等三个方面。维权方面，法官建议在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后。一旦出现争议，拿好相关证据，帮助还原事实。