作为我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一的粤港澳大湾区,房产市场发展脉络未来将走向何方,又将给粤港澳当地人民生活带来怎样的变化和新的面貌,一直是业内关注的焦点。10月18日,由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛在深圳举办,政商学界人士共话大湾区房地产前沿风向。本次活动上,贝壳研究院发布《粤港澳房地产市场白皮书》(以下简称白皮书),为大湾区房地产市场建言献策。

  粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市,总面积5.6万平方公里。粤港澳大湾区市场经济活力强,民营经济高度发达,带动了大量就业和人口的增长。近三年大湾区平均每年增加150万人口。人口流动从个人流动转向举家流动,家庭流动人口对品质居住的要求更高。

  白皮书显示,粤港澳大湾区11城中有8城住房自有率低于60%,其中深圳仅为23.7%。大湾区近3500万人无自有住房。香港、深圳、广州三个核心城市的人均居住面积分别为15㎡、19.7㎡、25㎡,距离全国人均36.9㎡(2017年)的水平存在较大差距。

  预计到2025年,粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿元,占全国总体交易额的15%。其中新房约1.5万亿元(占全国新房交易的12%),平均每年增加600亿元;二手房约2.2万亿元(占全国二手交易的18%),平均每年增加1300亿元。二手房交易占比将会持续扩大,到2025年提升5个百分点至59%。

  人口向大城市流入是城市化阶段的必然规律,而在粤港澳大湾区中,深圳、广州作为核心城市的人口吸引力最强。白皮书显示,近三年,深圳、广州的常住人口分别增长165万和140万,而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。观察粤港澳大湾区房地产交易数据,2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%,预计2025年交易额为2.4万亿,占据湾区市场份额预计提升至65%。

  大湾区住房问题的核心就是大城市的住房问题,《白皮书》指出,粤港澳大湾区核心城市的住房问题主要是外来流动人口与年轻人口的住房困难,主要表现在住房的不可支付、居住品质差两方面。中国国际经济交流中心产业规划部部长王福强建议各地政府需要让生产生活要素便捷流动,探索社会治理协同,探索政府治理和社会治理有效结合,降低制度性成本,在融资、土地、户籍等方面作出探索和改革。

  与国外其他湾区相比,目前粤港澳大湾区是以行政手段倡导区域内的城市群融合在一起,并且广东九市与香港、澳门地区存在制度方面的差异。对此,王福强建议,在大湾区内,需通过顶层设计重新配置各大城市的资源,以最大程度地互补优势。

  针对各个城市如何分工,白皮书建议,应该基于市场配置资源进行分工,鼓励城市之间进行良性竞争,真正形成融合发展的观念。以前受到行政主导的体制影响,区域、城市之间竞争形成同质化发展。目前湾区内各区域、城市需区别定位和经济发展优势,比如科技创新、金融、旅游会展等不同领域,形成优势互补。

  打破城市边界,开启大湾区社保互认,寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道,“核心城市需要寻找‘外部供应’”,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,目前大湾区的城际交通已经相对发达,对于核心城市的周围城市,轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进(如广佛两城),但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍,需要做出相应调整,对核心城市寻找“外部供应”,尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住,促进港澳和内地的融合。