【编者按】对于房地产行业来说，2022年注定是不平凡的一年。在经历了行业深度调整周期后，问题房企有序出清，市场交易逻辑发生改变，政策层面不断迭新。时至岁末，央广网房产推出“蓄能向未来”年终专稿，回溯过去一年房地产市场交易、政策、供需、融资等多个面向，以期发现行业发展的更多动能，助力房地产业向新发展模式平稳过渡。

央广网北京12月21日消息（记者门庭婷）近日，中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。并明确要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

今年以来，围绕着“保交楼”、防范化解风险以及支持刚性和改善性住房需求等目标，房地产政策密集出台，以适应市场新形势，稳定市场预期，促进房地产行业平稳健康发展。不过当前房地产市场调整压力仍在，业内人士预计明年供需两端政策将持续优化。

四箭齐发 房企融资利好不断

12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。继信贷、发债、股权三支箭后，“内保外贷”的第四支箭正式落地。此外有消息称碧桂园、美的置业等房企也将获得“内保外贷”支持。

克而瑞分析人士指出，“内保外贷”通过增信的方式拓宽房企境外融资渠道，有利于减轻偿债压力，有利于重塑境外资本市场信心。但仅针对优质房企，预计实际效果有限，要获得境外市场信心的关键仍然在于销售面的回暖。

今年以来，房地产金融支持政策密集落地，进入11月，“金融16条”出台，“三支箭”不断发挥作用，房企融资端持续获得利好。

据中指研究院不完全统计，近期60余家银行支持100多家房企信贷融资（第一支箭）约4万亿。其中万科获得14家银行授信，绿城、美的置业则获得了12家银行授信；从获得授信额度看，绿城最多为4000亿元，其次是万科、碧桂园均超过3000亿元，然后是美的置业1000亿元。

债券融资“第二支箭”也在扩容发力，龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉等多家房企已申请储架式发债，并陆续完成中期票据发行。而对于“第三支箭”，据中指研究院统计，目前已有4家地方国企、7家民营房企申请股权融资。其中万科在12月19日晚间发布公告称，公司董事会制定了以新股配售方式、向非关联人士发行境外上市外资股（H股）的方案。

中信证券研报分析认为，三箭齐发成为近10年来政策在地产领域鲜有的放松和激励，政策趋势非常明确，房企融资和居民购房的监管约束、市场化的土地价格和利率水平对于房地产企业而言均较为有利，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。

“保交楼”资金政策加速落位 稳定购房者预期

金融政策支持房地产企业融资的同时，“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，银保监会相关部门负责人11月24日表示，目前专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。

在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，“保交楼”的金融支持力度又一次升级，中国人民银行副行长潘功胜介绍，人民银行将于2023年3月31日前，面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

国联证券研报认为，在对地产融资的政策调整之后，商业银行对地产项目贷款受到的行政约束减弱，在政策的支持下，有可能出于商业化的考虑，发放更多“保交楼”的贷款。

此外，多地成立了房地产纾困专项基金，妥善化解问题楼盘风险，全力“保交楼、稳民生”。其中郑州设立房地产纾困基金规模约100亿，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，明确了纾困项目的四种开发模式，即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。在武汉，中国建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目并改建为公租房。南宁市成立平稳房地产基金，首期规模30亿元。

从中央到地方，“保交楼”资金及政策正在加速落地，业内人士认为，这有利于提振市场，稳定购房者预期。

灵活施策 促进房地产市场平稳健康发展

需求端政策也在持续调整优化。今年央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。

地方层面，根据中指监测，2022年1-11月，已有超300省市（县）出台政策近千条，达到近年峰值。各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面。

多地房贷利率下降，贝壳研究院统计数据显示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行，12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。

不过，当前市场销售业绩仍在缓慢恢复中，中指研究院分析人士认为，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。

对于2023年政策导向，贝壳研究院分析人士指出，近期举行的中央经济工作会议将支持住房改善视为扩大内需的重要任务，预计未来需求侧宽松政策仍将持续，高能级城市的限制政策仍有进一步优化的空间和可能，包括贷款利率、首付比例、认房认贷政策等。

中指研究院常务副院长黄瑜也认为，2023年需求端政策将进一步加大力度，核心一二线城市存在政策优化空间，特别是核心二线城市政策空间较大，继续优化“认房又认贷”、调整限购政策等，进一步支持刚需和改善性住房需求释放。

同时她强调，“保交楼”仍是2023年政策的侧重点，政策性银行专项借款、金融机构配套融资等资金将持续落位，保障项目交付。企业端资金支持力度有望延续，“三支箭”相关资金也将加速落地。