央广网6月1日消息（记者 门庭婷）进入存量时代，城市更新无疑正在成为地产行业的新风口。

2021年，“实施城市更新行动”首次被明确写进政府工作报告，上升到国家战略层面。房企亦纷纷抢滩城市更新市场，挖掘存量空间的改造价值，紧抓发展契机。

刚刚迎来样板间开放的世茂IN三里，是刘辉掌舵的世茂集团华北地区公司参与的第一个城市更新项目。在他看来，城市更新对房企综合能力有较高的要求，要实现保护原有城市肌理与满足新发展需求之间的平衡并非易事，“只有你亲自进入这个竞赛场，并且深刻地参与其中，你才能了解。”

（世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉，企业供图，央广网发）

平衡：城市记忆与新生需求

当下中国城镇化率已超过60%，北上广深等一线城市城镇化率超过85%，城市更新的需求日益扩大。

“更新是因为它原来的功能或者是模式满足不了现在的要求，所以要做一些让它能跟上这个时代发展的步伐。”这是刘辉对于城市更新的理解。

但城市更新不是简单的建筑物推倒重建，刘辉举例说明，就像在一张白纸上画图比较简单，而在一个已成形的基础之上，要保持既有风貌，还要实现新的需求，这是一个更大的挑战。

它考验的是房企的综合能力，不管是对设计的把握、对客户的理解，还是对城市肌理、对文化脉络的梳理能力，都提出了更高的要求。

首次涉足城市更新，世茂华北选择了北京工人体育场西路三号。当下城市内生资源越来越稀缺，工体、三里屯承载着很多人的记忆和情怀，是城市的潮流地标，而世茂也希望自己在这里打造的作品“可以代表一个时代的精神和城市发展的轨迹”。

（三里屯与改造前的工体）

刘辉表示，做城市更新最难的是前端的部分，必须要了解市场的需求所在，深入挖掘很多背后的东西，才能知道该走的方向。

为此，世茂进行了大量的客户访谈，发现客群对这一区域有很高的认可度和情感依赖，他们追逐时尚潮流，并且对生活品质比较挑剔，“主要的一个问题是他们找不到能实现自己的生活方式和生活理念的产品。”

“大家对生活舒适度的要求其实比之前高很多，这一块我们做了一些智能化的内容。”刘辉表示，世茂IN三里在实现与三里屯先锋潮流气质相融合的同时，也为内部空间注入了智慧科技的元素，提升空间舒适度。

在他看来，不管是住宅开发还是城市更新，产品最重要的都是对需求的把握，只有解决客户需求才能在市场上受到认可。

无界：从标准化到个性化

城市更新驶入快车道，在项目的打造上就更需要研究出差异化、创新的打法。

在世茂IN三里项目的客户访谈中，“所有人一再强调居住功能不是不需要，但它不是必需品，所有需求排完序，居住是最后一个”，这又一次颠覆了刘辉过去的理解。显然，世茂IN三里作为城市更新项目，和以往世茂打造的世茂北京天誉、西山龙胤等项目并不相同，不能用单纯的住宅逻辑去思考。

刘辉表示，世茂IN三里将客户的社交需求放在了首位，不过社交需求并非只是朋友聚会，不同的人对生活有不同的理解和追求，所以“你要给他一个足够大的空间，让他可以实现各种的想法”。

通过访谈世茂发现人们的生活、工作和爱好的界限已经越来越模糊，需要更大自由度、更具想象力的空间，常规标准化、功能定义清晰的设计，和现在的理念是完全冲突的。因此世茂IN三里项目打造了大尺度的开间和双会所，来满足人们多方面的功能需求。

（世茂IN三里样板间，企业提供，央广网发）

刘辉坦言：“在正式做这个项目之前，其实我们也是有一些思考，但是发现真正做起来的时候，设想的和访谈完的内容大相径庭。”

这与大部分城市更新项目遇到挑战类似，每个项目都有自己的个性，需要为其定制一套独立的解决方案，这似乎与房企近几年大力在推行的标准化改革有些矛盾。

在刘辉看来，房企推行标准化是手段而不是目的，它实际上是提高效率的一种方式。打造城市更新项目可以用标准化手段提升效率和整体水准，但更需要根据客群需求做个性化的处理，往往一些不够标准化的创意才是产品的核心竞争力所在。

经过两年的时间打磨，世茂IN三里正式以全新的面貌亮相市场，打破了三里屯区域多年固化的产品供应格局。从客户的反馈看，IN三里可以说已经成功了，样板间未开放就已经被预定过半。而刘辉，也为他和世茂华北团队打造的首个城市更新项目打出了80分的高分。“能有今天的呈现，我觉得已经非常不容易了”。

而对于未来世茂华北在城市更新板块的发展，刘辉表示，城市更新项目是可遇不可求的，目前华北地区城市更新项目并不多，当大家逐渐认识到城市更新的价值，相信以后机会会越来越多，而房企在做了更多的尝试积累经验之后，才能打动人并获取更多机会。他认为，“以后城市更新一定是多元化的形态，它的内容一定是丰富多样的，用创新的方式解决一些生活方式和精神上的需求。”