央广网北京4月12日消息（记者 门庭婷） 随着年报季进入尾声，除彩生活、荣万家等少数物企延迟刊发业绩并停牌外，大部分物企都已按时交出了2021年的成绩单。可以看到，相对于房地产的“惨淡”，物企无论是规模还是业绩，整体都呈现向上趋势。

不过相比2020年的“意气风发”，2021年的物业行业更多了一些变数，有规模扩张道路上的“狂飙”，也有地产流动性危机下的“卖身”；有上半年密集的递表、敲钟，还有下半年频繁的失效、破发。

行业规模高速扩张

规模竞争是2021年物管行业的关键词之一。

克而瑞物管统计数据显示，从2019年到2021年，47家上市物企在管面积总值已由24.80亿平方米增长至52.59亿平方米，在管面积均值由5276.53万平方米增长至1.12亿平方米，复合增长率45.62%。

头部物企表现强势，在管规模过亿的上市物企达16家，其中在管面积前五的企业规模总值达23.05亿平方米，而仅这5家企业的在管规模就占到了总规模的四成以上，上市物企分化日益加深。

物管企业规模扩张的主要来源包括关联企业输送、市场外拓以及收并购。2021年，物管行业“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”现象不断出现，行业整合加速。据嘉和家业物业服务研究所统计，2021年行业收并购涉及金额增长2倍以上，达到近400亿元。

对于2022年的收并购，不少企业已明确方向和目标。在管面积位居上市物企第一的碧桂园服务在业绩会上表示，其大量收购以追求规模和合约叠加的时间已结束，未来收并购重点在补短板，商业、增值服务等方面可能会加强。华润万象生活今年已将禹洲物业、中南服务等企业收入囊中，其管理层表示，收并购的大原则是不虚高、不买贵、重回报，2022年现金充足，将继续规模扩张，积极关注和寻找合适的标的。

经历2021年大量的收并购后，如何消化也成为物企需要思考的问题。中信证券近期发表的研报认为，物业并购市场仍将保持一定热度， 2022年将是考验投后整合的一年，强并购公司有望停下脚步，梳理旗下品牌和团队；投后整合将向强管控转变，即在并购后迅速打散原来编制，进行区域层面整合协同。

5家上市物企营收超百亿

规模扩张带来了物管企业营收的高速增长，中信证券研报显示，2021年规模以上物管上市企业收入增长49%，较2020年明显提速7个百分点。

平均营收也显著提高，据嘉和家业物业服务研究院统计，2021年典型上市物企平均营业收入近40亿元，同比增长33%。其中碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余5家企业营收突破了百亿元，碧桂园服务营收更是同比增长84.9%至288.43亿元。

而营收增长的原因，除了规模扩张以外，社区增值服务的快速发展也有一定程度上的作用。中信证券研报指出，2021年，上市企业社区增值服务收入增速68%，明显高于综合营收增速；社区增值服务收入占比达到16%，毛利占比则达到25%，都较2020年提升2个百分点。为提升增长空间，企业在加大社区增值服务投入的同时，也在持续开拓高校、医院、机场以及城市服务等领域，不断开辟新的发展路径。

此外，社区增值服务等高毛利的业务有助于推动企业盈利能力的上升，在疫情补贴退坡、人工成本上升等不利因素综合影响下，2021年上市物管企业盈利能力保持稳定，15家样本上市企业加权平均毛利率为26.6%，与2020年的26.9%基本持平。

资本市场由热转冷

在各家企业忙着发年报、召开业绩会的同时，又有一家物企敲钟上市。来自江西的力高健康生活两度递表后，终于在今年3月31日在港交所挂牌。值得注意的是，力高健康生活打破了物企近一年来上市即破发的“魔咒”，截至4月8日收盘，其股价相比发行价已上涨超101.2%。

物企在资本市场经历了2020年的风光无限后，不可避免地开始降温。投资者逐步回归理性，地产流动性危机的影响也逐渐加深。一个显著的表现是板块估值的回调，克而瑞数据显示，总体市值曾突破万亿港元的物业板块目前总市值仅为5304.42亿港元，相较最高点几近折半，即使是行业龙头市值也有明显下滑。

另一方面的表现则是物企登陆资本市场的难度明显加大，还出现了退市现象。据记者不完全统计，2021年1-7月，有20多家物企登陆港股，而从2021年8月至今8个多月里，通过常规IPO成功上市的物企还不到5家。

上市受挫的企业中，大部分是在招股书失效前仍未通过聆讯，还有一部分是主动放弃上市计划，无奈“卖身”为地产母公司输血。比如在二次递表后已顺利通过聆讯的中梁百悦智佳，最终在今年2月被碧桂园服务收购，而其母公司中梁控股正面临着较大的流动性压力。

目前已递交上市申请正排队等待聆讯的企业中，龙湖智创服务和万物云无疑是最受关注的。龙湖智创生活去年营收首破百亿达104亿元，在管面积超过2.5亿平方米；4月1日刚递交招股书的万物云去年营收超237亿，在管规模已达7.85亿平方米。

“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。”万科董事会主席郁亮在业绩会上这样形容万物云的分拆上市。两家龙头企业的入局，将进一步改变行业的竞争格局。据旭辉永升服务总裁周洪斌预测，龙湖智创生活、万物云等龙头物企上市后，物企资本路会暂时告一段落。在更加理性的资本环境中如何磨炼自身服务力、寻求长远发展，将是企业需要持续思考的问题。