央广网北京3月30日消息(记者门庭婷)“全面提质”,是3月28日的年度业绩会上绿城中国管理层为2023年公司发展定下的主基调。无论是销售去化、投资策略,还是权益比例、组织效率等等,都是绿城将要努力提升质量的方向。在规模上绿城要守住行业TOP10,盈利方面则要进入行业第一梯队。

2022年在行业的严峻形势下,企业普遍感受到了些许寒意。一些房企出现了大额亏损,而绿城的“成绩单”则相对稳定,管理层认为是“稳中向好”。在绿城董事会主席张亚东看来,2022年是房地产行业的谷底,现在已开始进入复苏阶段。那么,对房地产发展长期看好的绿城,能否在2023年以及更远的未来经受住更多考验?

少数股东权益增90.8% 绿城否认明股实债

年报数据显示,2022年绿城中国实现营业收入1271.53亿元,较去年增长26.8%,但期内本公司股东应占年内利润27.56亿元,较去年下降38.3%,非控股股东权益则猛增90.8%至61.39亿元。

对此,绿城在年报中给出的原因一方面是人民币贬值计提汇兑损失13.71亿元,执行总裁耿忠强表示这项支出没有对应的现金流出,不会对公司的实质运营产生影响。另一方面则是市场环境变化带来的计提非金融资产减值亏损15.02亿元。

对于非控股股东权益的大幅增长,耿忠强还表示这与2022年收入结转的项目结构有关。因为2022年结转占比较高的几个项目都是合作开发的。虽然绿城中国实现了并表,但是绿城中国的占比较低,导致少数股东的损益金额比较大。

同时耿忠强强调这两年绿城做的合作模式是真正的股权合作,不做任何的兜底,否认公司有“明股实债”。据介绍,绿城新增项目平均权益比已从2021年的58%升至2022年的69%。耿忠强表示,未来随着权益比例的提高,少数股东损益占比较大的问题会逐步解决。

对于2023年的投资策略,绿城将会持续注重权益的提升。张亚东表示,现在投资通过合作多拿货值通过合作没问题,但绿城不是这样的策略,而是要提高权益,提高归母利润,提高分红。

城市策略方面,绿城执行董事、行政总裁郭佳峰表示绿城首先会在选定的核心城市里做底仓式的投资,保去化保安全,比如在大本营杭州,绿城在3月29日以37.84亿元拿下两宗宅地。但当多数房企涌入核心城市时,拿地难度就更大,因此绿城也会根据市场形势适度“下沉”,寻求更好的利润。

同时在投资额度方面,郭佳峰透露绿城2023年将会量入为出,并且按步骤走,不能“好菜还没上我们肚子就吃饱了”,总体看今年投资总的货值应该会超过去年。

净资产负债率增至62.6% 境内外融资渠道畅通

房企的流动性安全是业内普遍关心的问题。数据显示,2022年绿城现金短债比1.7倍,净资产负债率提升10.6个百分点至62.6%,剔除预收账款后的资产负债率为70.1%。对于净资产负债率提升的原因,耿忠强表示主要是由于公司去年归还了90多亿元的永续债,目前绿城的永续债余额已从2021年的108亿元降至15亿元,预期将在下个月清零。

融资方面,作为一家具有国企背景的头部房企,绿城在“三支箭”“金融16条”等出台后获得了更多金融支持。耿忠强透露,公司现在已经与14家银行签署了战略合作协议,获得了超过4000亿元的综合授信额度支持,可以说非常充裕。

政策支持下绿城的融资工具和方式也更加丰富。2022年12月,绿城与中国银行合作落地了1.2亿美元的“内切外贷”,用途为提前置换公司明年到期的境外贷款。今年2月,绿城又与另一家银行落地了1.69亿美元的内保外贷,此外还有3.42亿美元的置换也已获批。耿忠强透露,绿城2023年将有总计7亿美元的境外债务到期,“这些动作完全可以确保公司2023年到期的债务如期偿还,以及对2024年到期的债务做一个提前置换。”

去年11月,银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布通知,指导商业银行按市场化、法治化原则向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。政策出台后绿城快速跟进,据耿忠强介绍,绿城已在杭州和长沙成功落地预售资金的保函置换,其他城市也在陆续推进之中。

耿忠强透露,截至2022年底,绿城中国监管资金的余额是219亿元左右,占总在手现金的比例不是很大,整体可控。而对于保交付问题,他表示绿城是Top10的品牌房企,同时也具有央企股东背景,在社会上和金融机构中具有良好的征信,因此绿城在交付上是有保障的。不过,绿城此前与央企股东中交集团以及港企九龙仓合作的壹亮马项目如今还因入住两年园林、公区仍未建设完成而深陷维权风波。据悉,绿城2022年总计如期交付197个项目(含代建),其中自投项目较合同交付时间平均提前31天。

对未来谨慎乐观 聚焦全面提质

业绩会上,绿城管理层并未明确2023年的销售目标数字。2022年,绿城实现了3003亿的全口径销售额,2023年绿城全口径可售货值约为3601亿元,其中自投项目可售货值约2476亿元。基于对存量和新增的初步预估,绿城执行董事、副总裁李骏认为,今年绿城整体的销售规模可能和2022年基本相当。

对于今年的市场,绿城已感觉到了回暖的迹象。李骏透露,绿城重点续销监测的项目2月份来访环比提升1.5到2倍,日均新增协议环比提升1.5倍左右;3月数据有小幅调整,但整体来访量仍然明显好于去年四季度和今年1月。

不过市场的热度和可持续性仍需时间的检验,李骏判断,在政策持续发力的基础上,销售最快可能在二季度左右企稳。对未来他表示谨慎乐观,“如果宏观经济能够持续向好,居民购房信心持续恢复,2023年房地产市场的复苏是非常大概率的事件。但是全国各城市仍然可能面临冷热不均的情况,这还需要我们积极应对。”

张亚东也表示了对房地产行业发展的长期看好,“房地产发展过程中的波折、起伏,我相信这在任何一个行业都是很正常的波动”,但可喜的是,2022年是这个波动的谷底,而触底已经过去,市场进入复苏阶段。

不过他认为复苏并不是同步、一致和平均的,在他看来,房地产行业出现了市场分化、企业分化、资源分化和产品分化四个分化趋势,而绿城都处在向好的那一侧。而绿城需要把这些优势项转化成能力,把能力转化成利润,再把利润转化成对股东的回报。

要做到这些,张亚东认为绿城要三步走,从之前的提速、提效,再到今后的全面提质。具体而言,张亚东以销售来举例说明,过去可能好卖的房子先卖掉,不好卖的车库、仓储等留在手中,而现在则是同步去化,这就是提升了去化的内涵质量。

另外对于内部组织架构、效率等也有更高的要求,张亚东透露绿城内部对区域公司也有“三道红线”的指标,其一是KPI必须完成,还有现金流必须为正,盈利必须为正。他表示,“每一个区域都成为正向发展的区域,这样综合起来绿城中国才能持续向好。”

编辑:安垚
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