央广网北京1月14日消息（记者 门庭婷） 刚刚过去的2021年，房地产行业经历了诸多变化，特别是在“两集中”供地模式下，新盘集中入市，加上调控政策升级，住房市场竞争日益激烈。在这样的背景下，也有不少楼盘凭实力让市场看见。其中，位于北京中央别墅区的誉天下·盛寓，在2021年内推出200余套公寓产品，实现了95%的去化率。

超过十年时间数次“上新”的誉天下，在老牌别墅区推出公寓产品凭什么吸引“挑剔”的置业者？2022年誉天下·盛寓又将带来怎样的创新？央广网房产对话长江实业地产投资有限公司董事郭子威，解读誉天下·盛寓的市场逻辑。

（长江实业地产投资有限公司董事郭子威，受访者供图，央广网发）

95%的去化率来自实景呈现的居住体验

从2008年开售到现在，可以说誉天下见证了中央别墅区的发展历程，并用“十年磨一剑”的坚持，为北京别墅市场树立了典范。伴随整个区域升级，誉天下不断匹配新的市场需求，推出迭代更新的产品，盛寓便是誉天下的收官之作。

2021年，盛寓正式入市。“从销售成绩来说，完全达到我们整体的销售目标，”郭子威介绍，2021年行业调整、疫情等因素对房企来说是很大的挑战，在这样的市场环境下，盛寓推出210套公寓产品，实现15亿销售额、95%去化率非常不容易。

能够取得这样的成绩，最重要的因素是盛寓营造的生活体验。一方面，经过十多年发展，中央别墅区的交通、配套条件，温榆河畔优越的自然环境为项目带来天然优势；另一方面，作为中央别墅区独树一帜的公寓产品，盛寓是目前北京市场上性价比较高的产品之一。

事实上，盛寓的推出曾经历了一段“小插曲”。按照原定计划，盛寓本应在2020年推出，但这一计划被突如其来的疫情打断，入市时间推迟到2021年。郭子威在此前接受央广网房产采访时曾表示：“这既是挑战也是机会，中央别墅区、誉天下本身就是一个需要体验和感受，才能发现价值的居住产品，一年时间让盛寓以实景现房的形式与市场见面，真正做到了所见即所得。”

圈层价值是住宅产品难以复制的优势

千金买房，万金择邻，在当下置业者的考量中，圈层的重要性日益提升。作为北京最早也是最成规模的别墅区，中央别墅区的圈层价值不言而喻，具体到盛寓，郭子威介绍，在一年的销售过程中，项目成交客户也呈现了一定特点。

（誉天下·盛誉实景图，企业供图，央广网发）

从地域来看，盛寓的成交客户80%来自外区，20%来自本区。其中，外来客户主要来源于朝阳区，特别是望京板块，以改善型为主。郭子威表示，伴随区域经济发展，望京等热门板块人口较为密集，居住密度相对较大，一些追求更高品质居住环境的客户会选择中央别墅区，且相对于上述热门板块，该区域的价格优势也是置业者考虑的因素。

另外两成客户来自顺义本区，郭子威介绍，这些客户主要是中央别墅区的分支家庭，包括一部分誉天下别墅产品的分支客群，他们本身在该区域居住，已经习惯片区的居住环境，认可区域价值。

客户的置业意向也在一定程度上体现着项目价值。根据成交数据，以自用为目的的客户占比超过80%，约两成客户以投资为目的。“誉天下项目附近聚集了国航等大型国企，从租赁角度看还是存在一定规模的需求，”郭子威认为，这是盛寓吸引客户投资的原因之一。此外，他认为，随着地区交通改善，加上配套的完善，一些追求长期回报的投资人对中央别墅区是有一定信任度的。

“十年磨一剑”的创新产品2022有望收官

（誉天下·盛誉样板间实拍图，企业供图，央广网发）

作为一个在超过十年时间里持续获得认可的项目，誉天下在竞争日益激烈的北京市场屡次创造佳绩，与其求变创新的打法密不可分。

以公寓产品在中央别墅区“标新”之后，2022年盛寓也在寻求更多变化。郭子威告诉记者，2021年卖出200多套产品之后，2022年盛寓预计会推出400多套产品，其中首批100多套已经具备相关证件，有望在春节之后推出。相较于第一批清净自然的居住环境，2022年预计推出的产品临近社区会所及商业街，配套设施更为便利。

户型方面，今年预计推出的产品将以120平方米的三居为主力户型，另外有220平方米-240平方米的特殊户型。值得一提的是，虽然是公寓产品，但其中的特殊户型以叠拼形式呈现，带花园设计，可以给业主带来墅居的感觉。盛寓特殊户型在去年推出时便收获了较高的认可度，今年特殊户型的比例预计为20%左右。

在价格方面，周边别墅二手价大概在1500万元到2000万元之间，郭子威透露，盛寓价格比周边别墅低30%-50%，120平方米三居户型总价在700万元左右，特殊户型总价预计在1250万元左右，在中央别墅区，这是一个很有竞争力的价格。

按照预期，今年计划推出的约400套产品出售后，誉天下项目将迎来住宅产品的收官。此外，郭子威表示，住宅销售完成之后，当前项目售楼处所在地将被改造成商业街，改造完成后推出市场，“我们希望今年可以把住宅项目完成，商业将按照实际情况推进。”