央广网北京11月29日消息 (记者 金龙)28日晚,金融市场再迎重磅政策。证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示,房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,积极发挥资本市场功能,支持实施改善优质房企资产负债表计划,加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

在多位专家看来,此次政策核心是支持修复优质房企的资产负债表,推动行业优化整合。证监会5条措施的出台,标志着房企融资“第三支箭”正式落地。

2018年,为化解民营企业面临的融资困难,人民银行会同有关部门研究从债券、信贷、股权三个融资主渠道,采取“三支箭”的政策组合,支持民营企业拓宽融资途径,解决民营企业资金难题。“第一支箭”是信贷支持,“第二支箭”是债券融资,“第三支箭”是股权融资。

此前,贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地,此次支持房企股权融资“第三支箭”落地,表明支持房企融资已“三箭齐发”。

改善优质房企资产负债表

11月21日,证监会主席易会满在出席金融街论坛年会时表示,当前,要密切关注房地产行业面临的困难挑战,支持实施改善优质房企资产负债表计划,继续支持房地产企业合理债券融资需求,支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

具体来看,证监会28日新出台的5项措施具体包括:一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

“‘资产负债表’的概念近期频频提及,11月22日国务院常务会议明确努力改善房地产行业资产负债状况。从这里可以看出,此次证监会对于房企股权融资的政策,符合预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向央广网表示,从政策的最核心内容看,实际上提及了“加大权益补充力度”。这也说明,对于各类房企增强股权方面的稳定性,尤其是从股权的角度获得债务融资,是近期的重点。

在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来,本次“第三支箭”落地一方面是形成政策组合拳,助力民营房企缓解现金流压力,从而提振行业信心;另一方面,近期会议提出改善房地产行业资金负债状况,当前房地产行业的资金压力大,流动性不足,改善资产负债表也显得尤为重要,从而增强现金流的流动性,提高资金使用效率。“第三支箭”相较于“第二支箭”是股权融资,不会增加房企的负债,这有利于降低房企的资产负债率,也是缓解现金流压力的主要途径之一。

将加快化解、有效防范房地产风险

值得注意的是,此次政策明确,恢复上市房企和涉房上市公司再融资。再融资属于上市公司IPO后的新的融资方式,其有别于目前类似交易商协会推出的第二支箭的模式。专家指出,此类资金的投入方向是明确的,即主要是用于保交楼、补充流动性资金、偿还债务。这三个工作是今年困扰房企的“三座大山”。过去有信贷、债券融资和专项资金做支持,而当前再融资政策可以为此类房企增加新的资金来源。

“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资明确了对房企重组上市落实宽松政策,尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产,对目前问题企业和优质房企都是好消息。”严跃进认为,问题企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系,优质房企则有收购或控制此类企业的机会。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为,允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司,将加快出险上市房企重组,加快化解房地产风险,加快房地产风险出清。

“恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资,恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。表明监管部门支持H股上市房企再融资,促进房企融资恢复,缓解房企流动性紧张局面,防范房企风险继续扩大。”刘水表示。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟向央广网表示,此次调整优化措施也提出实施重组上市的房地产企业必须符合条件,募集配套资金以发行股份购买资产时,资金必须用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,上市房企已非公开方式再融资时资金应用于政策支持的房地产业务。治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业有望得到重点支持,优质房地产企业有望实现长期的、平稳健康的、可持续的发展。

今年,支持房地产企业融资的“第一支箭”“第二支箭”已经先后落地。“第一支箭”方面,央行已在年内第二次降准。11月25日,央行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点,此次降准共计释放长期资金约5000亿元。此举有望引导金融机构加大对优质房企的信贷支持。“第二支箭”也在加速落地,6家房企已经披露储架式注册发行,合计规模超千亿元。

王小嫱指出,11月份以来,“第二支箭”频繁落地,也起到了立竿见影的效果,地产股高涨。但对于市场端来说,目前市场端数据并未快速恢复,因此需要更多的政策支持。在行业资金偏紧的背景下,对民营房企的融资支持对行业的发展有着重要作用,有利于提升行业的信心,有助于房地产市场活跃度的提升,市场加速恢复需要供需两端的政策支持。

编辑:张圣琪
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