央广网北京3月13日消息（记者张子雨 王吉星）据中央广播电视总台经济之声《视听大会》报道，房地产市场发展有着一定不确定性，房地产上市公司存在着明显分化趋势。但优秀的投资标的会有着一些共同特点，选优秀上市房企看哪些指标？“地王”为什么会成为减分项？经济之声财经编辑子雨对话投资人程郡。

财报中的共性

上市房企商业模式各不相同，但业绩好、投资价值高的公司则在财报中存在一些共性。

第一，盈利能力强。公司盈利能力出色，资产回报率高，有着比同行业其他公司更高的资产收益率；

第二，偿债能力出色。优质房企的短期债务和长期债务占比结构更合理，资产负债率通常低于同行，且财务更加稳健；

第三，运营能力优秀。分析企业的盈利能力可以判断出公司对于项目的运营效率，进而判断出公司的管理能力；

第四，成长能力强。主要体现在产品的定位合理，深度布局一、二线城市和城市优质地段，公司的积极转型升级和品牌效应提升快等层面。

存货价值

存货是指上市公司生产过程中的半成品以及还未销售的成品，在房地产行业，表现形式主要为土地和在建工程。如何评估这些资产的价值，程郡分享了两种路径。

路径一：财务数据。投资者可以一方面参照公司报表披露情况的存货总值，另外一方面关注存货的周转率。

路径二：存货结构。土地储备面积和在建面积应该根据地块所处的城市能级（一、二线还是三、四线）以及地段（核心地段还是郊区）来判断优劣。通常来讲，一、二线城市的存货价值明显高于三、四线城市；城市核心地段、城市要素齐全的存货价值要更高。

在评估存货价值时，土储成本、建安成本和周边商品房价格以及供需结构也是存货参照的定价依据。

“地王”的两面性

“地王”现象的出现某种意义上表明了市场的火热程度和不理性。在行业的快速上升期，“地王”是加分项，能带来更大的溢价空间；当行业处于缓慢复苏或景气度不佳时，高昂的成本就会拖累公司业绩，此时“地王”就将成为公司投资价值的减分项。