央广网北京6月17日消息（记者梁婧 实习记者王吉星）公募REITs从2021年上市以来，一直占据资本市场和媒体关注的焦点区域，并引发多轮“抢购潮”。国内公募REITs运行一周年，有哪些“成绩单”和“风险点”？首批REITs即将解禁，持有机构何去何从？保障性租赁住房、能源纳入REITs试点，将对市场产生何种影响？个人投资者打开公募REITs投资的正确方式是什么？《视听大会.耳边有财》主持人梁婧对话嘉实基金董事总经理、基础设施基金投资管理部负责人王艺军，和您共话公募REITs投资策略。

百亿规模解禁

6月21日， 首批9家公募REITs将迎来解禁。以2022年6月1日9只REITs的收盘价为基准进行测算，此次解禁规模达到21.71亿份、共计111.45亿元，占9只公募REITs总市值的31.6%，是其流通规模的1.04倍。百亿解禁会对REITs二级市场产生怎样的影响？王艺军分析认为，“从下周解禁开始到半年报披露结束期间，市场会面临一定的调整压力，但受股市回暖、债市“资产荒”等因素共振，调整压力不会很大。”

不仅如此，即将解禁的9支REITs持有金融机构大多是战略投资，其资产配置战略属于中长期。首批基金底层资产“优中选优”，未来仍有长期成长空间。综上所述，王艺军分析称，“机构投资者目前普遍对解禁保持观望。从供给端来看，首批“战投”中，一些真正的长期投资者还会继续持有，但也不排除有些机构迫于短期考核，会有兑现收益的选择。从需求端来看，一年来公募REITs的表现证明试点非常成功，吸引越来越多的专业投资机构持续关注，市场回调到一定程度或许会有更多资金进场。”

“入场窗口期”来了？

针对目前市场行情，是比较合适的“入场窗口期”吗？王艺军分析，最近市场估值相确实和前期高位相比出现一定回调，出于对估值以及供求因素的考量，目前时间点可以入场，但不要盲目追高，可通过定投分散配置。

如何挑选优质公募REITs标的？

个人投资者如何挑选优质REITs标的？王艺军强调以下三点。

1.质量。底层资产的质量对于REITs产品未来的收益影响重大，投资者需关注底层资产收入稳定性，资产稀缺性，以及是否具备好的成长性。叠加考量外部运营管理机构运营能力等，仔细研究并挑选。

2.性价比。底层质量好不代表二级市场一定会获利好，还要综合考量估值因素。可在估值较低区域阶段性布局。

3.分摊率。分摊率也就是分红的情况，可作为投资者挑选REITs基金产品的关键参考指标，综合考量投资资金期限、回报预期，做出综合考量。

风险提示

1.二级市场投资切忌盲目追高，不要盲目炒短线。

2.重点关注底层资产现金流、估值周期、经营、合规等风险。

3.适当关注治理结构风险。