商品房一直是消费者关注的热点和焦点问题之一。经过听证后的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》尚未正式实施，已引起了社会的广泛关注，并产生了积极反响。但是也有人担心：这两份示范文本究竟有多大的“推行力”？能否成为商品房买卖中“霸王条款”的终结者？会不会成为又一个“中看不中用”的“花瓶”？
商品房成为北京十大消费投诉热点之一
近年来，北京商品房投诉量高居不下，由此引发的购房人群体投诉事件屡有发生。北京市工商局合同监督管理处处长王珊日前接受新华社记者采访时说：“我们希望通过示范文本的推行使用，有效引导买房消费者和房地产开发商、销售商依法签约和履约，并期望在商品房认购和预售两个重要环节中，平衡合同双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡问题，减少交易纠纷，并便利纠纷的解决。”
北京市工商局１２３１５投诉举报中心提供的情况表明，２００３年以来，共受理商品房投诉５８８件，已成为北京十大消费投诉热点之一。
消费者投诉反映的主要问题：一是房屋存在墙体开裂、隔层偷工减料、管道漏水等质量问题；二是开发商夸大宣传，对消费者的承诺变成了“美丽的谎言”；三是开发商在合同中增设不公平的附加条款，擅自更改设计或逾期交房，在销售过程中未向消费者提供真实情况；四是房屋质量检测难，个人须提供房屋产权证书、买卖合同、建筑图、结构图，并得到周围邻居和物业的同意；五是消费者购买精装修商品房，实际装修风格与广告宣传不符；六是开发商不能按期交房和办理产权证等，却拒绝依照合同约定赔付违约金；七是物业管理混乱，业主权益受到限制或损害。
王珊介绍说，购买商品房已经成为老百姓安居乐业的重要选择，往往需要花费消费者大半生的积蓄。预售商品房作为一种期权交易模式，专业性强、涉及法律关系复杂，客观地形成了在房地产开发商、销售商和买房消费者之间的信息不对称问题，给双方在签约过程中造成了许多困难，很容易侵害买房消费者的合法权益。由于合同的签订要早于商品房的建成，在合同的履行过程中更会面临很多不可知因素和很大的不确定性，容易引发各类纠纷。
此外，有些开发商利用强势地位，在预售合同中单方加入一些不公平、不合理的格式条款，进一步破坏了买卖双方之间平等的交易关系。还有一些开发商自制的商品房认购合同对定金使用等问题的规定过于简单、含混，也引发了不少的歧义和纠纷，亟需与商品房预售合同予以同时规范。
从去年开始，北京市建设委员会、北京市工商行政管理局经过深入调研，结合今年３月北京市即将实施的商品房预售合同网上签约和登记管理办法，共同制订了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本，并于今年初共同召开了示范文本听证会，公开听取了消费者代表、开发商代表、消费者协会、房地产行业协会以及法律专家和律师的意见及建议。示范文本正式稿在兼顾和平衡开发商与购房人权益的基础上，充分吸纳了各方代表的意见，对示范文本的草本做了进一步修改和完善。
王珊认为，商品房的交易秩序以及商品房买卖合同的签订和履行，直接关系着人民群众生活的幸福、社会的稳定和房地产行业的健康发展。北京商品房预售合同示范文本的制定和推行，有利于维护双方当事人之间公平、公正的交易秩序，引导、促进房地产业健康发展。
商品房预售合同示范文本有“五大突破”
即将从３月１５日起正式实施的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本，到底有哪些新的突破？又有哪些新的规定？应新华社记者的要求，北京市工商局合同监督管理处处长王珊对新制定的两份合同示范文本进行了详细解读。
一是增加了预售商品房信息的透明度和对称性。王珊说，本次制定的商品房预售合同示范文本，对商品房交易的基本内容和交易中涉及的重要事项进行了规定和提示。房屋交易的基本内容包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等。文本要求开发企业与购房人签订合同时，与其申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预售登记的相关信息相一致，从而增加了预售商品房信息的透明度和对称性。同时，增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定，并对房屋交接、设计变更进行单独约定，在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下，强调了双方应具体协商自主约定。此外，示范文本对商品房交付的条件进行了细化，提供了多种方案供当事人选择。
二是商品房质量不合格购房人有权退房。王珊说，此次制定的示范文本对商品房质量问题的约定进行了完善，对具体质量问题做出提示。按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。而示范文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。此外，文本还增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示，包括开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。
三是首次提出了对商品房节能措施的约定。王珊说，能源问题是关系我国长远发展的战略问题。随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈，节能建筑造价高。采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗题越来越严重。因此政府推广节能的作用很重要。文本明确商品房应当符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建委发布的《居民建筑节能设计标准》的要求。未达标准的应补做节能措施，并承担全部费用。给买受人造成损失的，出卖人应承担赔偿责任。文本还对前期物业管理的有关内容进行了规范，约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，同时需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。
四是可对税费交纳和产权登记方式等进行约定。王珊说，在商品房交接环节中，示范文本增加了购房人是否同意委托开发企业代交相关税费的约定。以往，买房人对开发企业入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。本次制订的合同示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。同时，文本根据实际情况和相关规定明确了产权登记的内容，出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。双方须按有关规定交纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。
五是出卖人违约认购人可获双倍定金返还。王珊说，文本对所认购商品房的买受人和定金进行了约定。以往随意变更合同主体的情况比较普遍，而且因定金引发的投诉和纠纷不断。此次制定的《北京市商品房认购书》明确提出，认购书签订后进行预售合同签订的，合同主体不得随意变更。认购人逾期未支付认购定金的，或未在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，并将该商品房另行出卖给第三方，对认购人已支付的定金不予退还。出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。
据王珊介绍，北京市建委、市工商局根据商品房的不同类型，针对各自交易特点，对商品房买卖合同的类型进行了细分。在制订《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本的同时，近期还将制订推行《北京市现房和存量房买卖合同》和《北京市机动车车位预售合同》的示范文本。
示范文本不会成为中看不中用的“花瓶”
北京推行的商品房预售合同示范文本，真的会像有人担心的那样成为“花瓶”吗？它能成为商品房交易中“霸王条款”的终结者吗？北京市工商局合同监督管理处处长王珊对此明确表示，“示范文本不会成为中看不中用的‘花瓶’。” 她同时强调，“新出台的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》，对规范商品房交易行为、保护双方当事人合法权益，尤其是对抑制‘霸王条款’具有重要作用。但是，单靠这两份示范文本也不可能终结商品房买卖过程中的‘霸王条款’。”
所谓“霸王条款”，是老百姓的一种通俗说法，实际上指的是合同中不公平、不合理的格式条款。王珊说，格式条款一般由企业自行拟定、可反复使用，有利于提高交易效率，但一旦被强势企业和行业利用，就会变成对弱者合法权益的损害，“你签也得签，不签也得签，令消费者无可奈何，没有商量的余地”。对这种购房过程中存在的“霸王条款”，政府应该加强监管。
王珊认为，“霸王条款”的产生有着深刻的社会根源：一是合同双方信息不对称；二是经济力量不对等。就商品房买卖而言，房地产开发商对这方面的法律法规知识比消费者懂得多，经济实力也比消费者强，处于绝对强势地位。而消费者是个人，很多人也许一辈子就买一次房，有可能动用的是一生积蓄或银行贷款，对购房常识和法律法规知之甚少。北京新推行的商品房预售合同示范文本，可弥补相关法律法规的不足，约定买卖双方的履约行为，维护消费者的合法权益。
据介绍，商品房交易分为现房和期房两种。现房指的是“看得见、摸得着”的房子，一般办理好购房手续就可以入住。而期房不同，指的是“看不见、摸不着”的房子，风险较大，而且在购房过程中还存在认购环节。消费者对期房的期望值比较高，除了建筑质量外，还涉及空气质量、公共绿地、停车位等室内外环境，很容易引发消费者与开发商之间的矛盾。近年来，因房屋面积缩水、建筑材料不合格、室内空气污染、不退定金等问题引发的群访群诉事件时有发生。有个开发商在广告中称小区有上千平方米绿地，而实际为小区外的市政绿地。
王珊认为，两份示范文本的出台，虽然经过了社会各方面的广泛听证，受到了规范企业和消费者以及法律界人士的认可，但是《合同法》规定，合同示范文本不具有强制性，企业可签订补充协议。这给北京商品房预售合同示范文本的推行带来一定难度，仍需要进一步加大宣传力度，加大政府对合同的监管力度。从北京市工商局以往推行的旅游、汽车租赁、住房装饰等示范合同文本看，都收到了化解合同纠纷、维护当事人合法权益等预期效果，而宣传到位和政府对交易行为的有效监管功不可没。
据中国消费者协会投诉统计分析，当前商品房预售交易中主要存在着合同不规范、广告虚假、一房多售、面积缩水、擅改规划、质量低劣、交房延误、产权纠纷等问题。此外，还有一些房地产开发商利用强势地位，在预售合同中单方面加入一些不公平、不合理的格式条款，破坏了买卖双方当事人之间平等的交易关系。去年５月，中国消费者协会曾就商品房买卖合同中的九大“霸王条款”给予了公开点评和谴责。
“要终结商品房买卖过程中的‘霸王条款’，关键是要在期房的认购和销售过程中进一步完善相关立法，加强政府对合同的依法监管，增强合同示范文本的强制性，规范强势企业的交易行为。”王珊还认为，消费者也要加强相关法律法规知识的学习，增强自我保护意识和维权意识，使自身的正当权益免受损失。此外，新闻舆论应加强对“霸王条款”的曝光，不断促进商品房交易行为的公平和公正。
消费者购买商品房高枕无忧为时尚早
“尽管商品房预售合同和商品房认购书的推行，对‘霸王条款’具有一定的抑制作用，但对购房的消费者来说并非一劳永逸，高枕无忧为时尚早。” 北京市工商局合同监督管理处处长王珊提醒说，消费者在签订新的商品房预售合同前，一定要认真阅读合同说明和合同条款，特别应当仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。
与以往纸上签约不同，此次商品房预售合同实行的是网上签约。王珊说，消费者可从市建委、市工商局网站或首都之窗、千龙网上下载电子合同，合同前有“说明”，并对层高、净高、建筑面积、套内面积、逾期应付款等专用名词进行了解释。消费者签约前一定要仔细阅读合同示范文本，不明白之处应向当地房屋交易管理部门进行咨询。在签订合同时，要注意把握好交纳定金、交房条件、产权登记、代缴税费等关键环节，并事先仔细斟酌好每一条款的约定内容。
王珊提醒说，消费者购买商品房或者接受服务前，一定要看清交纳的款项究竟是“定金”还是“订金”，不要在不知情的情况下贸然交付“定金”。对于“定金”，依据《合同法》相关规定，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。至于“订金”，目前法律没有明确规定，可视为“预付款”，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以要求经营者退款。
此外，当事人应按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。切记口头承诺是无效的，约定好的内容一定要写入合同。
