央广资本眼记者 李慧敏 北京报道 6月21日，是基础设施公募REITs在沪深交易所上市一周年的日子。

统计显示，截至2022年6月17日，基础设施REITs项目共上市12单，市值521亿元，平均涨幅约22.18%；单项目日均成交金额约2400万元，平均流通换手率约1.98%，日均换手率整体高于境外成熟市场。同时，从首批REITs产品交出的首份年报来看，基础设施资产业绩表现优异，上交所首批5只公募REITs共计8次分红，分配总金额达9.52亿元。

6月21日还是公募REITs产品上市满一周年，部分战略配售份额解禁进入二级市场流通的日子。

以沪市首批为例，5只公募REITs产品的解禁规模在13.39亿份。截至6月24日，解禁4日（6月21日-24日），首批公募REITs产品二级市场运行平稳，期间涨幅在1.18%左右。

分析人士概括，一年之内，试点工作实现了四个“平稳”，即平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。不仅如此，一年之内，公募REITs还实现了制度规则逐步完善和资产类型的逐渐扩容。在一年之内，上交所已经累积了很多储备项目，其中重点项目数十单。

分析人士同时认为，REITs份额解禁带来流通份额大幅增加、交易活跃度显著提升，对于投资者来说，需理性看待REITs解禁风险，关注长期基础设施运营及业绩表现情况，合理评估REITs投资价值，树立理性投资、长期投资理念。

接下来将加快REITs服务实体经济和国家战略，重点关注并力推保障性租赁住房、能源环保、产业园仓储物流、交通运输、新基建等五大资产领域。

阶段性成效表现出四大特点

开展基础设施REITs试点，是资本市场贯彻党中央、国务院重大决策部署，深化金融供给侧结构性改革、构建“双循环”新发展格局的重要举措，也是服务实体经济和国家战略的重大创新。首批公募REITs项目上市平稳运行一周年，试点整体符合预期，试点工作取得了阶段性成效。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，同时中国证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），标志着中国公募REITs试点正式启航。而回顾一年以来的基础设施REITs试点之路，总体来看，试点工作实现了“四个”平稳，即平稳上市、平稳交易、平稳运行和平稳预期。

“稳”，也是作为运营方的首创环保集团在首创REITs上市后的最大感受，总会计师郝春梅表示，从首批产品的2021年年报来看，基础设施资产业绩表现优异，形成稳定的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额超预期，且产品的运营数据和二级市场均表现稳健。

与此同时，经过一年的实践，基础设施REITs还呈现出了四个显著特点。

其一，畅通投融资循环，产业集聚效应初显。

盘点已发行项目发现，12单项目覆盖了收费公路、产业园、污水处理、生态环保、仓储物流等基础资产类型，分布在京津冀、长三角、粤港澳等国家重点区域，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业等，具有较强的示范性和代表性，主要投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域。

银华基金董秘王勇表示，一年的实践当中，形成了“募投管退”的投融资良性循环，有效助力了基础设施建设，促进了产融结合和地方经济发展。示范项目也进一步提升了各区域、各领域持有优质基础设施资产企业的积极性，目前已有百余单储备项目在推进中。

其二，市场运行平稳有序，资产配置价值显现。

REITs产品在发售定价和交易环节总体规范有序，市场运行平稳符合预期，投资者参与积极性较高，价格发现功能较为有效，引导资源合理配置的作用正逐步发挥。

相关数据显示，截至2022年6月17日，REITs项目上市以来平均涨幅22.18%。市场流动性较好，单项目日均成交金额约2400万元，平均流通换手率约1.98%，整体高于境外成熟市场。

王勇认为，资产配置价值显现表现在投资者以配置型机构投资者为主，持有规模约占九成，涵盖券商、保险、银行等。

其三，基础设施运营稳健，外部管理效能提升。

REITs产品为基础设施引入了包括基金份额持有人决策、基金管理人受托履职、基础设施运营管理机构负责运营等在内的REITs治理机制，管理效能在实践中逐步提升。

数据显示，从首批REITs产品2021年度报告来看，基础设施资产运营稳健，经营业绩表现优异，形成了稳定可预期的可供分配现金流和分红收益。截至6月20日，上交所首批5只公募REITs共计8次分红，分配总金额达9.52亿元。

其四，制度规则逐步完善，各方共识加深。

随着推动基础设施REITs健康发展写入“十四五”规划，各方对REITs在贯彻新发展理念、构建新发展格局中的重要作用逐渐形成共识。

公开信息显示，国家财税部门发布明确了相关税收支持制度；国资监管部门积极研究推进国有产权交易豁免在产权市场中公开进行；金融监管机构逐步明确银行、保险、社保基金等投资RREITs的监管政策安排。

地方政府也高度重视，北京、上海、广州、深圳等陆续出台支持REITs发展的专项鼓励政策，包括专项奖励基金、费用补贴等，突出了对REITs发展全生命周期的政策支持，促进REITs产业发展的有利环境正逐步形成。

作为项目参各方，对此有深刻的切身体会。

“基础设施REITs试点工作启动后，在国家发改委、证监会指导下，各地政府积极响应，沪深交易所与发行人、中介机构等市场各方紧密协同、全力以赴推动试点项目落地。对于这一点，作为多个项目的参与方我们感受颇深。”王勇表示

中国交建董秘周长江表示，中交REIT从2020年4月30日REITs政策出台后就开始着手筛选资产、组织申报，到最终发行上市经历了近两年的时间，整个过程中最大的感受，就是国家在当前经济形势下对基础设施REITs盘活存量、扩大投资的高度重视，发改委、证监会等部委，地方政府及交易所针对基础设施REITs这一创新金融产品，也通过陆续出台和完善相应的配套支持政策鼓励原始权益人积极参与，投资人、各相关机构对基础设施REITs同样给予了极高的关注并积极参与。

储备项目上百单上交所力推五大资产类型

自首批上市以来，各级政府部门、监管机构高度重视REITs市场建设，出台配套规则，促进市场发展。全国十余个城市地方政府或发展改革部门已经专门发布REITs政策文件，覆盖京津冀、长三角、粤港澳、成渝经济圈等区域。

“而从趋势来看，已经从中部沿海或者成熟经济圈扩展到全国各地。东北、西北、新疆、甘肃、内蒙古、西南等等诸多省区都在积极筹划。”上交所有关人士介绍。

与此同时，地方政府的高参与度，令储备项目不仅数量众多而且类型丰富。

据悉，目前上交所已有储备项目上百单，重点项目数十单。项目类型由试点之初集中在公路、餐厨物流、产业园等领域，扩展至轨道交通、新能源、保障性住房、市政工程、数据中心、新基建等等。

上交所表示，接下来将加快REITs服务实体经济和国家战略，重点五大资产领域。

重点关注的资产类型首推保障性租赁住房REITs。推进保障性租赁住房REITs项目试点，将盘活存量资产筹集资金用于新保障性租赁住房项目建设，充分吸引社会资金进入保障性租赁住房市场，拓宽资金来源，保障住房供给，缓解人口净流入大中型城市新市民居住矛盾，为加快保障性租赁住房市场发展提供了有效金融支持，推动住房供给侧结构性改革。

据悉，首单保障性住房租赁REITs厦门安居已正式申报，该项目是全市场首批保障性住房租赁REITs。

积极发展能源环保REITs，落实碳达峰碳中和目标。借助REITs充分发挥第三方运营管理机构在生态环保领域运营价值。

首创水务REIT是这方面的典型代表，据郝春梅介绍，企业拥有二十多年的水务资产运营经验，作为REITs运营管理机构，充分发挥其污水净化处理领域的作用，保障城镇居民的基本生活用水，支持社会经济发展。

持续推动产业园仓储物流REITs，助力区域经济发展。园区企业将REITs回收资金进一步用于产业园区的开发和改造升级，为入驻园区企业提供高附加值的服务，打造可复制的运营模式和服务品牌。

比较典型的如中关村REIT回收资金数10亿，用于工业互联网产业园和人工智能科技园建设，助力中关村加快建设世界领先的科技园区，促进全球科技创新交流合作。

深入推进交通运输REITs，打造综合立体交通网。交通基础设施公募REITs发行，在不增加负债的同时，为未来综合立体交通网投资建设释放了新的资金来源。同时，REITs为企业提供了一个全新的优质资产分拆上市平台，提高资产运营效率，推进交通治理能力现代化。

周长江介绍，中交高速REIT项目发起人中国交建具有全国性路产布局，通过搭建基于基础设施REITs的投融资上市平台，将全面打通存量资产盘活通道，打造全周期资本运作模式，增强企业发展新动能。

而上交所认为，抓紧布局新基建REITs，则有望将行业的重资产模式转换为轻重资产平衡发展模式，减缓行业的资产流动性压力，进一步推动地方实现产业环境的优化、产业结构的重塑、创新生态的构建，更好赋能经济发展、丰富人民生活。

持续发挥交易所市场组织功能 推进REITs高质量发展

下一步，REITs市场建设将从以下五个方面发力。

首先，是总结实践经验，助推制度完善。在证监会指导下，完善系统性的基础制度和配套规则，优化信息披露，完善治理安排等。加强与政府部门及市场各方的沟通协同，逐步解决机制中的重难点问题，畅通项目堵点，创造良好的政策环境。适时研究推动专项立法，系统构建符合REITs特点的制度安排，夯实REITs市场高质量发展法律基础。

周长江认为，随着沪深交易所扩募规则的发布，参考海外经验，基础设施基金扩募融资的规模将远超首发融资，后续希望能够在扩募审批方面继续得到监管部门及交易所的支持与推动。

周长江同时建议，针对基础设施投融资产业链来说，基础设施基金作为基础设施投融资的二级市场，也需要考虑加快对于Pre-REITs等一级市场的建设，最终实现基础设施投融资产业链的有效打通。

郝春梅表示，希望通过法律基础设施的建设，税收优惠问题能够得到根本性解决，特别是涉及所得税和增值税的问题。

其次，是紧扣国家战略，落地重大项目。从“十四五”的中长期视角出发，紧密围绕国家重大战略，充分发挥REITs在创新驱动、绿色发展、保障和改善民生等领域的支持作用。抓紧推动保障性租赁住房REITs落地，以新能源、新基建为方向，持续拓宽基础设施类型。

王勇建议，在条件成熟时，尽快推出民营企业为原始权益人持有人的REITs试点，探索多种所有制的业务试点，从而通过完善退出机制进一步调动民营企业参与基础设施投资的积极性和主动性。

再者，是完善审核机制，提高审核质量。提高审核效率，强化规则约束，尽快发布REITs审核流程指引，落实“开门办审核”。完善审核标准和申报文件格式指引，研究规范治理机制的权责条款，压实各方责任，切实把好准入质量关。

郝春梅建议，从效率和经济的角度考虑，建议在递交申报材料时，特别是除了最终确定版以外的前期中间稿文件，允许公司以符合规范要求的电子版形式提交，便于传递和审阅。对于重要的文件或者关键的审批节点，可以由发行人就电子文件的真实性出具盖章的承诺函，以保障申报工作的严肃性。

第四，是持续强化监管，督促规范运营。比照上市公司监管，持续完善REITs日常监管体系建设，重点做好信息披露、关联交易、规范运行等事项监管，规范定期和临时报告披露，加强信息披露监管。

在产品运营方面，周长江认为，短期看，管理人与运营机构要加速磨合，加强沟通，相互适应，充分发挥在各自领域的专业优势，提高项目运营管理效率，提高投资人回报水平；长期看，则主要是基金管理人要建立激励约束长效机制，不断优化制度设计，强化运营管理能力建设；受托运营管理机构也要加强内部建设，科学制定和梳理管理制度与流程，规范经营，进一步提高运营质效，提高投资人收益水平。

王勇则认为，压实主体责任，发挥中介机构REITs市场“看门人”职责尤为重要建议国家发改委、中国证监会和证券交易所等共同研究，明晰REITs中介机构的责任义务，权责到位，把好市场准入关和发行人等持续规范运作辅助、监督机制。

最后，是加强市场培育，凝聚市场合力。持续推动社保基金、年金等参与REITs市场，进一步丰富长期REITs投资者类型，完善做市商制度，提升产品流动性。创新宣传方式，加强宣传力度，组织常态化、系统化、形式多样的培训座谈交流，普及REITs产品，解读相关政策法规，引导市场长期健康发展。

“由于REITs兼顾股性和债性，而且产品存续周期长达20-99年，有必要在风险准备金之外研究设立单独的REITs保障基金，用于特殊情况下的投资者救助。”王勇建议。