——对话广东省房地产行业协会会长蔡穗声
中广网珠海12月5日消息 房价走势扑朔迷离，买还是不买?市场乱花迷眼，究竟什么才算好房?从去年的火爆热烈，到今年的迟疑观望，珠海房地产市场经历两个不同的世界，太多的迷雾挥之不去。究竟真实的情况是什么?
以分析当前经济形势，探讨房地产发展趋势，推动珠海房地产市场健康发展，引导消费者理性消费为目的，本报与仁恒置地倾力打造全新栏目楼市对话。跟踪市场动态，寻访业内专家，以专业之态度，客观之精神，汇聚最准确的楼市焦点，倾听最理性的楼市声音。
继拿出5000万元与企业共同“过冬”之后，珠海市政府近期再度“出手”，新推《关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见》12条措施。
在中央和地方接连“出手”的情况下，珠海房地产市场将如何前行?本报记者近日赴广州独家专访了广东省房地产行业协会会长蔡穗声。
“珠海是广东地方政府第一个出台房地产新政的，意义重大。”这位从1984年起开始致力于房地产业研究的业内专家如此评价珠海楼市新政：“适当的时候要考虑再进一步出台政策。”
不是救“市”，而是救“势”
记者：整体来看，珠海的房地产新政传达出哪些信号?
蔡穗声：珠海的政策是从国务院“鼓励买房、刺激内需”的要求出发，十分必要，意义重大。事实上，早几个月已经有一些地市在考虑出台政策，但迟迟没有公布。探其原因，主要是存在一些顾虑，担心被消费者认为是在“救开发商”。这种思维方式错了，还是用宏观调控的思维看待现在的形势。以前是“两防”，根据经济形势的变化，现在是保增长。温总理在省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议上特别指出：出手要快出拳要重措施要准工作要实。
记者：那您认为房地产新政究竟救的是谁?
蔡穗声：不是救 “市”，而是救“势”。不是股市、楼市，而是经济形势，每一个负责的政府都应该出手挽救，欧洲、美国都在救。房地产市场当前能做的就是保持稳定，否则经济将加速下滑。房地产市场当前的关键是在保持价格平稳的前提下迅速刺激交易量的上升进而促进消费、推动企业投资、拉动经济增长。商品房市场活跃了政府财政收入就可以增加然后才有条件进一步加大保障性住房建设进而形成良性的循环。
当前国内房地产市场已经进入周期性调整刺激经济增长的政策不可能扭转大势只可能使之 “软着陆”。 “软着陆”对于房地产市场、宏观经济、民生都是“多赢”;反之没有赢家。
记者：对于各地出台的房地产政策，网上总是有很多质疑的声音。网友担心，这些政策会再次推高房价。
蔡穗声：网络不完全代表民意，它集中代表的是一部分20多岁到30多岁的年轻人。民调要有科学性，各阶层都要调查到。前两年房价涨得太快，适当回调是合理的，但不是越跌越好。广州常住人口86%是拥有房产的，如果降价过多，损害了多少人的利益?
房地产业可以批评，但不要否定。房地产行业是改革的成果，但改革还没有结束，它有缺点，需要检讨。2003年，中央18号文中指出房地产业是 “支柱产业”，今年，在国务院的提法中，其已经成为“重要支柱产业”，但近年来，对房地产业的评价愈加失去理性。我认为，房地产业是“站在道德审判台上的支柱产业”，它总是在经济过热时被批判，在经济低迷时被委以重任。
现在需要做的首先是扶持房地产业，然后帮助它改掉自身的一些缺点。
开发商需要松绑
记者：一些业内人士认为，珠海的房地产新政与北京、上海、南京相比，力度太小。您的观点如何?蔡穗声：珠海目前出台的政策是初步的，后面还有很多政策需要逐步出台。政府政策都是一步步来，不能指望一个政策、一个措施就解决所有的问题。
记者：您认为解决当前楼市低迷的关键突破口是什么?
蔡穗声：近几年给开发商很多约束，往下应该是给开发商松绑，有提振开发商投资信心的政策出台。现在市场不好，贷款困难，很多开发商考虑收缩投资，这对经济大局来说不是好消息。非常时期要有非常措施，当然，这些政策不是无限量，而是适度宽松。
比如湖南省，对房地产开发项目，规划报建、施工报建交纳的各种费用延至商品房预销售环节统一收取，缓解资金紧张的局面。对实行土地招标、拍卖、挂牌全额交缴土地出让价款的项目，不再收取基础设施配套费。
同时，可以考虑根据市场供求关系适时调整土地供应摒弃过去按照财政状况供应土地、营造“大盘”的做法。土地闲置两年要收回的政策，其时间起点可以调整至具备开发条件之日计算。关于土地增值税的清算应在尊重历史基础上区别对待。
记者：目前很多开发商面临的突出难题是房子滞销。
蔡穗声：如何让销售更加顺畅也是当前需要解决的一个问题。去年的“927房地产新政”把二套房首付提为四成，这在当时起到了积极作用，但现在看来，投机已经退潮了，原来的政策压抑了一部分改善型需求。可考虑放松二套房信贷，使之享受正常利率甚至优惠利率。
还有二手房买卖的问题，原来政策规定五年内转让征收5%营业税和20%所得税，消费者转让住房背负较大的税费压力。然而没有二手房的活跃，房地产市场是无法活跃的。可以考虑将五年内转让住房征收营业税和所得税改为两年内征收。税收下调，直至两年期限也取消。
没有人能预测底在哪里
记者：新政的影响何时显现?您预测中央和地方还有哪些后续政策将出台?
蔡穗声：不可能一个政策就解决所有的问题，作用需要不断的累积。政府出手要快，同时也要一步一步来。相信随着市场发展，政府有很多更宽松的政策出台，但什么时候出台很难预测。
记者：观望的气氛一直挥之不去，究竟底在哪里?
蔡穗声：底在哪里，不是探讨出来的，而是事后才知道，没有人能准确预测。没有一个经济学家、政府官员能预测到2008年的经济形势是现在这个样子，“探底”的言论很不负责任。底是多少，在哪个月，本身不是科学的态度，只会造成百姓更多的等待，摧毁市场信心。判断楼市的走向还有很多不确定性，政策因素很关键。
目前只能说，下调的压力大于上涨的动力。但压力不等于变成现实，产生的结果也不一定是降价，而要看开发商的资金状况。缺现金的开发商可能贴本都要卖，现金流充裕的开发商甚至可以一年不卖一套房。开发商不同的策略与他们自身的条件有关，要尊重他们的做法。
珠海房地产要分清两个市场
记者：对于珠海房地产业的发展，您有何建议?
蔡穗声：珠海房地产业的发展，既是珠三角房地产业的缩影，又是和澳门紧密联系的典范。珠海的市场不单是珠海的，也是澳门的，甚至更大范围的。
发展房地产的思路可以开拓。比如，三亚目前超过半数房卖给岛外的人，包括很多境外人士。其房地产市场分为两个，旧城区的市场与当地人购买力相衔接，海边自然资源好的房子大都卖给了外地和境外人士，政府用这些收入再改善当地环境，两全其美。珠海有类似的情况，有良好的气候条件和生态环境，可以对房地产市场进行细分，一部分满足珠海需求，这部分房价不要太高，要与市民的购买力相匹配;另一个是面向外地包括港澳和境外市场，这些人有消费能力，可以根据资源稀缺程度和供求关系来调节价格，使得物尽其用、地尽其利。
人物背景：
蔡穗声，广东省房地产行业协会会长，《南方房地产》杂志社社长。经济学副研究员，高级经济师，房地产估价师。1984年以来在各类报刊、出版物上发表了200多篇有关房地产市场、住宅政策、城市建设与管理的论文和评论。著有《香港城市建设与管理》(合著)、《诗书街志》等著作，主编《广东房地产蓝皮书》年报(2006、2007、2008)。
