中广网珠海9月4日消息 在珠海，随着一批大型住宅小区的出现，社区商业作为住宅项目的重要配套，如雨后春笋般出现，开发商由追求开发大而全的城市级购物中心和商业街区，向开发规模适中的社区型商业中心方向转轨，“社区商业”一时间成了珠海房地产业内的时尚名词。
本期楼市对话，我们特别邀请珠海仁恒置业发展有限公司副总经理吴东伟博士，和我们共同探讨相关话题。
传统模式亟待突围
记者：您如何看待近年来珠海社区商业的发展?
吴东伟：我们先来谈谈商业街的特点。在社区商业中，商业的体量不大，有很多种形式。在珠海，传统社区商业比较常见的是“楼下铺”，许多开发商延续着这种“底铺”、“底商”的概念。“底铺”、“底商”属于商业的一种形式，但同时，由于它更多的是从开发商销售利益的最大化出发，存在很多不符合商业规律的地方。而且珠海的很多“楼下铺”存在着噪音污染、环境污染、光污染，经营项目不匹配等诸多问题，也造成了商业价值偏低，甚至租金数十年不变等情况。
近几年来珠海社区商业陆续出现了商业街这种新形式，除了我们仁恒星园的商业街，还有如华发的商业街、世派街、财神街等。
记者：您认为，珠海社区商业的发展方向是什么?
吴东伟：从住宅本身环境和商业本身要求来讲，将商业从住宅中分离出来，可以使住宅处于更干净、更舒适的状态，同时又尽可能使得住户享受到购物的便捷和社区完善的配套措施。因此，我认为，从“楼下铺”到“购物中心”，再到商业街，这是一种发展趋势。同时，随着人们生活水平的改善和提高，对商业街的硬件环境和服务等也将提出更高的要求。
从缩减面积到“四个统一”
记者：仁恒星园商业街在建设之初的定位是什么?为什么确定这样的定位?
吴东伟：仁恒集团致力于将仁恒星园商业街打造成一个既能满足仁恒星园社区业主的消费需求，同时也能满足周边中高端收入和消费人群需求的消费场所。从商业的角度去考量，我们将其定位为外街。同时，由于其独特的建筑风格和优越的地理位置等特点，它将成为代表新香洲较高品质消费的商业名片之一。
我们在规划之初对商业街就有了一种比较清晰的考虑。如果按照既定规划，仁恒星园项目的商业区将达到4万平方米。但实际上，目前仁恒商业街的面积只有7500平方米，这对开发商而言，损失掉的经济利益是相当大的。而仁恒最终选择了做7500多平方米，更多的是考虑住宅环境。从人居环境的角度出发，将居住舒适度放在第一位，而非经济利益，这也和我们的企业理念是一致的。另外，从商业街来讲，它的出现也需要一个品位和层次相适应的住宅来匹配。
记者：我们注意到，仁恒星园商业街采取了“只租不售”和“统一规划、统一监督管理、统一物业服务、统一宣传推广”的运营模式，为什么?这和很多珠海社区商业有很大不同，这种运营模式是开发之初就提出的，还是经过了后期的调整?
吴东伟：作为开发商，我们从来没有把商业街卖给他人的打算。我们认为，商业街的规划和经营要从长远考虑。
我们在珠海率先提出 “四个统一”。在一个商圈中，商业相互组合搭配非常关键，缺乏统一管理的商业街会造成商业分区的混乱，导致消费场所档次的降低，失去原有的商业价值。
我们希望通过持续的投入打造一条高标准的商业街，等它成长起来，得到更多的人认可后，商业价值将更高，也会让我们觉得，前面的付出是值得的。
精耕细作价值凸显
记者：在仁恒星园商业街周边，也有一些相对成熟的商业区，如华润万家新香洲店所在的城市风景社区商业圈，这是否会对仁恒星园商业街造成一定的影响?仁恒星园商业街优势和特色是什么?
吴东伟：两者的特色不同，运营模式都有其特殊性，无法在一个平台上来生硬地比较。城市风景社区商圈，由于华润万家的入驻，其是按照商业小中心的定位来进行的，客源大多数是以购物为第一目的，这种消费是“带目的性的消费”。而商业街则有所区别。明确来讲，消费者到商业街的目的，购物只是其中之一，另一个目的则是看中了商业街的休闲娱乐性，商业街的出现为他们提供了休闲场所。商业街的环境往往能在无形中激发起客源的购物欲望，产生“看见了才购物”的想法，这其实也是商业街的一大特点。
记者：目前的招商情况如何?是否达到了预期的目的?
吴东伟：目前我们的招商率处在80%-90%的水平上，里面有肯德基、必胜客等中西品牌餐饮;也有华润万家社区超市、济生医药等生活配套，纯真香薰SPA、糖果音乐休闲酒吧等休闲娱乐，还有中央芭蕾舞培训、钢琴培训等艺术培训机构。最近还有一家私房菜即将开业，一家美式娱乐西餐已经签约。
招商率的高低并不能决定招商是否成功，我们的招商率是很理想的，但其实我们更加看中的是商家的质量和商家们经营的平效。目前看，各方面情况都是不错的。
记者：目前商业街的运营情况如何?
吴东伟：事实上，目前的商业街尚未达到硬件上的最好水平。仁恒星园销售中心暂时还处在仁恒商业街中心，这使得整个商业街的交通平面流线不畅通。等到销售中心拆迁之后，在原址上建起中心广场，相信到那时，整条商业街四通八达，商业价值将更加凸显。
对商业街来讲，一般都需要有一个3-5年的成长期。但我们已经欣喜地看到，各商家的营业额逐月上升，正在进入良性发展的轨道。我们整个商业街规划完全从现代社区商业的要求来考量，随着商业街的风格特征被越来越多的人接受和喜爱，上坡的步伐将会更快。
