长期以来，农民贷款难是制约农村经济发展的关键问题。农房是农民手中最重要的资产，开展农房抵押贷款、盘活农房资产，对破解农户贷款难问题、拓宽农村融资渠道、促进农村经济发展具有十分重要的意义。
农房如何抵押贷款，有哪些创新的做法能帮助农民顺利融资？
△△听神州土地分析师薄洋和主持人张程共同探讨
什么是农房抵押贷款？
2016年，央行、银监会、保监会、财政部、国土部、住建部等多部门联合印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》对农房抵押贷款作了说明。
农房抵押贷款是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。
用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。
借款人未履行还款义务时，应当将农房产权和宅基地使用权一起转移
当借款人未履行还款义务时，按照“农对农转移、地随房走”的原则，对抵押物采取转让、变现和诉讼等方式进行处置，处置后的农房产权与宅基地使用权一并转移。
抵押物的转让一般在借款人所在的村集体范围内流转变现，但也有例外，如浙江瑞安探索农房在县域范围内的“农对农转让”，村集体经济组织成员一般以村里的农户底册为认定范围。
一般双证齐全，在乡村比较繁华地带，或者临街的农房更容易抵押。这种房子价格估值比较高，也更容易在市场上处置。
农房抵押贷款的困境
1、农户贷款投入到农业生产领域的比例不高。
从贷款用途来看，大多数的农村居民贷款更多的是用于应急消费，而真正用来进行农业生产经营活动的比例很低。
2、抵押权难以流转。
农村住房附属于宅基地，实现抵押权时仅能实现农村住房所有权的转移，而不能一起转移宅基地的使用权，违反了物权法房地一体的规定 ，最终导致农房抵押权无法彻底实现。抵押权难以流转。
2007年，国务院办公厅 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”上述政策法规限制了农房在城乡间的流转，导致抵押物置困难。
创新的农房抵押贷款模式：
农房流转使用权抵押贷款
现在民宿、农家乐等乡村休闲旅游特别火，不少人都从中嗅到了商机。但有一个困境是，农村的宅基地是集体所有的，农村的房屋不能买卖，只能出租。因此不少人租了几年的农房进行改造，把他们变成民宿，现在不少地方出台政策，可以用农房流转使用权抵押贷款了。
农房流转使用权抵押贷款是指银行向农民或经营者以承租的农房租金、装修、旅游景区经济效益等在租期内以流转使用权发放的贷款。
举个例子：
丽水民宿、农家乐等旅游产业发展迅速，为了解决民宿发展融资难的问题，实行了“农房流转使用权抵押贷款”的模式。丽水把农房的所有权和使用权分开。也就是民宿经营者从农户或村集体手中流转农房，在农房所有权基础上产生了一定期限的农房流转使用权，用农房流转使用权抵押贷款模式。
这项政策跟农村承包耕地的“三权分置”有点相似，“三权分置”是把农村的承包经营权拆解为承包权和经营权，农场主可以用流转过来的经营权进行抵押贷款。农房流转使用权抵押贷款的创新更加大胆，因为在城市租房子显然是不能抵押的，这次宅基地试点的抵押，抵押的并不是房子，而是宅基地上房子几年的使用权。
现在农房流转使用权抵押贷款，还只在一些旅游业比较发达的地区进行，因为这种地区的房子价值更高，并且能够促进休闲旅游产业快速发展，解决农家乐、民宿融资难的问题，意义重大。
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