陕西传媒网讯（记者张晴悦）随着房价不断上涨，二手房交易中，经常会出现很多类似房子刚卖，房价就大幅上涨的情况。一些卖房方见此情况，认为自己卖低了，就会要求涨价或者故意违约。那么，在卖方故意违约，导致合同不能继续履行的情况下，买房人的合法权益如何保障？
西安市新城区法院近期就处理了这样一起二手房买卖纠纷。违约卖方除了向对方赔偿了9.5万元定金及加急办证费之外，还赔偿其82万元房屋溢价损失。
案例
法院判赔买家82万元溢价损失
2017年3月10日，购房人辛某与出卖人杜某及第三方中介公司签订了房屋买卖三方协议。协议约定辛某以79万元的价款购买杜某位于西安市新城区某处一套面积为139.58平方米的房屋，并由中介方提供居间服务。
协议约定后，辛某依约向杜某支付了定金9万元并向中介方支付居间佣金2.1万元。杜某在收取定金后，却迟迟不予配合辛某办理房屋后续交易手续。后杜某要求涨价，并以房屋登记的产权人即其妻孟某不知情、不同意为由，要求解除合同。辛某认为杜某要求涨价属违约，且孟某不知情的理由不成立，故诉至新城区法院，要求解除三方房屋买卖协议，由杜某及孟某共同返还自己双倍定金18万元、赔偿房屋差价损失106万余元及中介费、加急办证费等费用。
案件审理过程中，杜某的妻子孟某辩称涉案房屋为其所有，三方合同的签订其并不知情，且辛某不具有购房资格、涉案房屋当时并未取得产权证，因此认为三方合同无效，中介方未尽审慎义务需要承担责任，孟某不承担责任。
中介方则称，三方合同在房产新政出台前已经签订且交付了定金，故辛某具有购房资格，且杜某在签订合同时出示了其与孟某的结婚证、孟某的身份证以及购房合同的原件，并表示其可代表孟某的意思。
经法院审理查明，辛某具备购房资格，涉案房屋系杜某及孟某夫妻共同财产，孟某虽未在合同上签字，但在签订合同时，孟某之子电话向其告知了签订合同事宜，孟某未向中介方或购房人说明其不同意出售该房屋，且孟某在合同约定的时间提前还清了房屋的剩余贷款，进行了不动产登记。审理中，三方当事人均对该房屋的市场价值进行了估价。
法院一审判令解除三方房屋买卖合同；由杜某及孟某共同退还辛某定金及加急办证费总计9.5万元；赔偿辛某居间佣金2.1万元及房屋溢价损失82万元；驳回了原告其余诉讼请求。目前，案件尚处于上诉期内。
说法
合同有效 违约方应担责
昨日，办案法官向记者说法称，此案所运用的法律依据，从《物权法》角度看，房屋买卖合同自成立时生效，是否办理物权登记，不影响合同效力，合同有效。从《合同法》角度看，本案所涉房屋买卖合同未出现合同无效的法定情形，因此合同依法成立且有效。
另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》中规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。在签订本案所涉合同时，孟某之子当场电话向其通知合同签订一事，但其得知此事后并未向辛某及第三人告知其不同意出售该房屋，且签订合同时约定的房屋价格亦符合当时的市场价格，故辛某有理由相信杜某的签字系夫妻双方共同的意思表示。
同时，《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同签订后杜某要求涨价，在辛某起诉后，杜某明确表示不再继续履行合同，系杜某违约导致合同解除，由此给辛某造成的损失应该予以赔偿。关于房屋的溢价数额，法院本着减少当事人诉累及公平公正的原则，结合庭审对三方当事人对该房屋市场价值的主张及当地房地产交易市场的价格，对涉诉房屋的市场价值酌情确定为每平方米11500元，故房屋的溢价数额为82万元。
《军人一分钟》
