央广网北京4月6日消息（记者 门庭婷）在任何一个行业的快速发展期都可能会涌现出“黑马”，而在房地产行业，中梁控股一直有着“黑马”的称号，在过去几年收获了规模的快速增长。不过，2020年起，“黑马”速度不再，甚至被“勒住了缰绳”。

近日，中梁控股发布2021年全年业绩报告，报告显示，2021年其合约销售额微增约1.8%，高速扩张的同时，中梁控股的杠杆水平一直高于行业平均值。新的市场环境下，如何寻求到持续而稳定的新发展方向，成为“黑马”未来的课题。

增速收窄至个位数 年度目标未达成

在上市之前的几年里，“中梁速度”曾一度引发业界高度关注。

据了解，2013年中梁控股销售规模刚刚突破百亿，2016年不足两百亿，2017年猛增至649亿元，且在2018年进入千亿阵营。2019年中梁控股登陆港交所，并于当年实现1525亿元销售额，同比增幅超过50%。高速增长让中梁控股拥有了更大的目标，其曾提出2021年3000亿的理想。

然而，现实并未如其所愿。从上市第二年起，中梁控股便开始降速：2020年中梁控股实现销售额1688亿元，踩线完成年度目标，同比增长约10.69%，相较于此前几年，增速出现大幅下滑。

2020年年报发布会上，中梁控股将2021年业绩目标锁定为1800亿，若恰好完成1800亿的目标，则其增速约为6.6%。“交卷”时刻，中梁控股再度失意。2021年年报数据显示，报告期内中梁控股实现合约销售额1718亿元，同比涨幅跌至个位数，约为1.8%，目标完成率95.4%。

增收不增利 盈利能力堪忧

增速放缓的同时，不可忽视的是，中梁控股的盈利能力也在下降，在2021年内表现出“增收不增利”的态势。

年报显示，中梁控股2021年年度总收入为761.1亿元，同比增长约15.4%，尽管收入有所增长，但其利润却在登陆资本市场后收获了“三连跌”。

2019年-2021年三年中，中梁控股毛利率分别为23.3%、21%及17.10%，股东应占核心净利润由2019年的约39.0亿元降至2020年的约37.5亿元，2021年进一步下降至29.9亿元。

对于利润下滑，中梁控股认为主要是平均售价的影响，在年报中其作出的解释是：主要由于受压于平均售价，年内交付的物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高，因此对若干开发项目作出减值拨备。

从销售价格来看，2021年中梁控股合约销售均价为12000元/平方米，2020年这一数据为12500元/平方米。

值得注意的是，2020年中梁控股曾实现了较高溢价，销售均价年涨幅达到21%左右，而同期戴德梁行发布的《2020年全国住宅市场研究报告》统计得出的2020年全国住宅新房成交均价同比涨幅为7.5%，中梁控股的涨幅接近全国平均水平的3倍。

在2021年的市场波动期，中梁控股销售均价开始下降，而未来在冷热不均的市场下，中梁的销售均价能否保持在稳定水平也等待市场检验。

债务高企 降杠杆成效未及预期

在快速发展阶段，房地产行业表现出明显的高周转、高杠杆、高负债的特点。而当行业环境发生变化，过去“三高”增长模式的弊端也逐渐显露，特别是在“三道红线”等政策下，中梁的重点，也从高速狂奔，转向了降杠杆、降负债。

从负债来看，2021年年报显示，报告期内中梁控股有息负债约为402亿元，同比下降26%；净负债率从半年度的56.1%进一步下降至35.4%；现金短债比大于1，“三道红线”踩中一道，为“黄档”企业。

同时，中梁控股在年报中指出，2021年7月起至年报发布时，集团主要以自有资金归还或回购约12亿美元本金及利息的境外债券或贷款，同时确保足够的流动性作业务营运。

然而，中梁控股的一些动作尽管实现了部分债务的清偿，却付出了高利率的代价。例如，根据此前公告，中梁控股曾在2021年9月份发行一笔美元优先票据，票面利率12%。业内猜测，其筹集的资金或被用来兑付到期票据。而“借新还旧”的操作，结果是让中梁控股背负了高利率的新债务。

此外，中梁控股还面临较大的表外负担。年报显示，截至2021年12月31日，集团已为其合营企业、联营公司及第三方提供约人民币161.47亿元的若干银行及其他借款提供担保，较上一报告期的约121.94亿元增加近40亿。

财务杠杆方面，从2021年年报中可以看到，中梁控股平均融资成本较2020年有所上升，达到9%，且其近年来的融资成本一直处于较高水平。

据克而瑞统计，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，80家重点上市房企平均融资成本分别为6.77%、7.02%、6.87%与6.88%。而在2018年-2020年内，中梁控股平均融资成本由9.9%到9.4%，再到8.5%，尽管表现出下降趋势，但仍高于行业平均水平。中梁控股曾表示希望2021年平均融资成本降低至8%。目前来看，这一目标也未实现。

负债情况不容乐观、财务杠杆高于行业均值，这样的中梁控股，也受到了资本市场的质疑。

今年2月份，穆迪将中梁控股评级由“B1”下调至“B2”，展望从“稳定”调整为“负面”，穆迪认为，鉴于中梁控股融资渠道受限，经营状况恶化，已将其对该公司流动性状况的评估从充足改为疲软。在2023年6月底前，中梁控股约有11亿美元的离岸债券到期。鉴于融资渠道减弱，该公司可能无法以合理的成本发行大规模新债券，为未来6-12个月到期的债务再融资。

惠誉则认为，中梁控股的资本市场渠道仍然大面积受限，该公司依赖内部现金资源来解决剩余到期债务。如果其市场渠道持续受限，该公司可能不得不依靠合同销售收入来解决在岸和离岸资本市场的到期问题。3月1日，惠誉将中梁的长期发行人违约评级（IDR）从“B+”下调至“B-”，高级无抵押评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”，展望为“负面”。

降低土地投资 实控人杨剑放弃物业公司上市计划

中梁控股在年报中提到：“2021年年中以来，本集团已经采取果断的措施去应对行业困境，包括加快销售与回款，节省开支、减少买地并保有现金。”

如其所言，为了保留现金，中梁控股土地投资节奏也大幅放缓，特别是在2021年下半年，其将土地投资维持在最低水平。年报显示，2021年内中梁控股连同其合营联营公司的土地投资总额为526亿元，共获取85个新项目，总建筑面积约为1000万平方米。而在2019年与2020年，中梁控股分别获取土地139宗与117宗。

从区域分布来看，中梁控股2021年的布局仍以二三线城市为主。在2021年买地投资中，来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额的约17%，其他二线城市占比约为22%；其余的土地投资总额中，三线城市占比约51%，四线城市占比约10%。

除减少土地投资外，中梁控股实控人杨剑卖掉本被寄予厚望的物业公司——中梁百悦智佳服务的举措，也被市场看作中梁控股亟需现金的另一个信号。

2021年12月23日，二度递表后的中梁百悦智佳服务终于通过港交所聆讯，但通过聆讯之后，市场并未等来其招股及挂牌上市的消息，杨剑选择将中梁百悦智佳服务售出套现。最终，中梁百悦智佳服务以93.76%的股权换回了31.29亿元的现金。

经过了一段时间的行业调整与市场波动，全面“降速”的中梁控股对未来仍持审慎态度，其在年报中作出如下判断：预计行业销售来年可能会出现负增长；行业对投资仍处于谨慎期，恢复尚需要一段时间；行业融资管控趋于常态化。

具体到公司发展策略，与很多房企一样，中梁控股2022年的基调依然是求稳为主，将维持经营流动性、减杠杆和稳债务作为主要经营目标，以优化融资结构、提升运营管控效率，防范风险、降本增效为主要经营逻辑。

而在自身增速放缓、盈利能力欠佳、债务风险较大的情况下，“刹车求稳”的中梁控股能否平安度过寒冬，下一个财报季又能交出怎样的答卷，记者将持续关注。