央广网北京4月1日消息（记者 门庭婷）与很多房企不同，距离年报正式发布还有一周时间时，万科便已预告了业绩推介会时间，并给出了直播链接，不过这也是万科在年报发布上的常规操作。3月31日上午，会议如期举行，但气氛不同以往。不同于很多房企的“硬撑”，万科这场会议以检讨开始。“不管我的反思多全面，不管我的检讨多深刻，考试没考好就是没考好。”万科集团董事会主席郁亮坦言。

的确，万科2021年的成绩单不算漂亮，特别是同比下降超过四成的净利润，引发了巨大争议。对于万科的“发挥失常”，市场、投资人、媒体难免有颇多疑问，业绩会上，万科管理层一一作出了回应。

“没考好”的反思：向52万名股东致歉

3月30日晚间，多家房企发布2021年年度业绩报告，万科受到了更多关注。

年报显示，2021年内，万科实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%。不过，2021 年万科销售面积为3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%，归属于上市公司股东的净利润为225.2亿元，同比下降45.7%。

在年报上的“致股东”部分，郁亮表示“倍感压力，内心充满紧迫感”“我应当出来承担责任”。 “2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了。在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”业绩会上，郁亮再次致歉。

同时，对于净利润大幅下降，除了年报中提到的开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失三个原因外，郁亮补充了两点“反思与检讨”，涉及管理与业务两个层面。

管理层面，郁亮表示，万科过去一直是充分授权、分布式的特点，在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域不具备完整能力，就会表现出参差不齐和离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现。

业务方面，万科于2014年开始探索转型发展，尝试了多个赛道。郁亮指出，多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了其他赛道的有关成本，但在市场环境发生变化时，这些探索对业绩的影响就显现出来了。

回应“业绩洗澡”：更愿意用“冲凉”这个词

尽管管理层作出了解释，但一向稳健的万科净利润跌幅超四成，很多人仍表示“难以置信”，万科“业绩洗澡”的质疑随之而来。

一般来说，“业绩洗澡”指的是上市公司刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，从而达到下一个发布期业绩大涨的一种手段。

公众发出上述质疑，主要是因为万科全年的净利润与前三季度表现出较大差距：万科2021年三季度报显示，截至三季度末，公司净利润同比下降15.98%；而年报呈现的全年净利润同比降幅却达到45.7%。

“我们去澡堂洗澡的时候，澡堂门票不能太贵是吧？”针对“业绩洗澡”的质疑，万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜用了一个比喻作出回应。他表示，从年报数据可以看出，因为业绩下降，包括郁亮在内的管理层个人收入也大幅下降，“如果用全体干部员工、全体万科人为代价，可能是两个数量级以上的代价，这么贵的‘洗澡费’，既没有必要更不可能。”

另一方面，祝九胜表示，万科是在公开市场披露业绩，所做的每一步都要经得起市场的检验和监测。

针对投资者对前三季度与全年净利润的差额，祝九胜也给出了解释，主要有三方面原因：一是万科40%结算在四季度完成，且结算中的权益比例下降了5个多点，两方面因素叠加导致权益利润减少了60个亿；二是公司投资收益在四季度进行盘账，2021年投资收益出现下降；三是去年四季度市场明显下行，公司随行就市，做了投资损失的计提。

“一定要说跟洗澡有关系，我们更愿意用冲凉这个词。”正面回应质疑后，祝九胜用了一个广东人习惯的说法形容2021年的业绩。“用凉水浇浇自己的头，冲冲自己的身子，让自己的体格变得更健壮，让自己的头脑更清醒，”祝九胜说，“清醒的头脑比聪明的头脑更重要。”

经营、服务业务“学费”已交够：儿子养大就该独立了

在郁亮关于利润下滑的反思中，多重赛道布局带来的巨大成本是重要因素之一。万科在年报中也指出：“万科通过八年时间，完成了对它们的商业逻辑检验和可复制性验证，这个过程并不轻松。新的业务在实践之前，可行或不可行的边界往往并不清楚，公司不可避免地交了一些学费。”

不过，万科管理层表示，交学费阶段已经基本结束。可以看到，8年时间里，万科拓展了物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发和运营、教育等领域，且从年报中能够看出，万科在多个领域的布局已经显现出成效。

2021年万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%，万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

万纬物流近三年收入复合增速为52%。目前，万纬物流管理可租赁面积1136万平方米，其中冷链仓储138万平方米，为行业第一。

万科泊寓近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%。截至去年年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%。

印力近五年收入复合增速为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。

“我们为探索这些业务所交的学费大头基本上已经付完，” 郁亮在业绩会上说，“经营、服务的业务表现很好，逐步形成新的利润蓄水池，这些业务将构成万科的一个增长空间。”

在此预期之上，万科将如何评判经营、服务业务是否成功？对此，郁亮认为，衡量其是否成功的标志就是能不能独立上市。对万科来说，培育新业务就像养孩子，“孩子长大之后胃口越来越大，家里不够吃的了，不断给他父母承担不了，所以他必须独立去发展，父母应该鼓励孩子长大成人。”

而在万科的几个“儿子”中，万物云正被寄予厚望。业绩会召开的同一天，万科发布《关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告》，《公告》显示：“中国证监会对万物云提交的关于境外首次公开发行股份的申请材料，经审查符合法定形式，决定对该行政许可申请予以受理。”4月1日，万物云已经正式向港交所递交招股书。中信证券、花旗、高盛为联席保荐人。

一根筋跑下去：期待明年能够交出合格的答卷

“大家来参加我们的业绩发布会，不是光来听我道歉的，而是想知道也很关切万科能不能从今年开始实现止跌企稳回升的任务。”如郁亮所言，经历这场“发挥失常”后，万科迈出的下一步更受关注。

关于未来，万科管理层多次强调8个字——止跌企稳、稳中提升。“稳是我们止跌成功的标志，稳也是我们回升的基础，我们有信心完成止跌企稳、稳中提升的工作任务。”致歉之后，郁亮仍坚定地表示了对万科的信心，而他的信心来自于内外部共同的基础。

从外部基础来看，一方面近期稳定房地产市场的政策不断出台，行业回归理性，另一方面房地产仍是拥有10万亿级体量的行业，开发业务仍是国家重要的经济活动，也是万科现在和未来的一个最主要的业务。郁亮认为，这是万科有信心面对未来的政策与行业基础。

当然，打铁仍需自身硬，郁亮表示，迎接未来，万科已经打下了三个内部基础，除之前提到的经营、服务业务基础外，还有房地产开发的主业基础与长期稳健经营的基础。

从开发主业来看，万科的行业地位毋庸置疑。新形势下，郁亮介绍，万科对房地产开发业务进行了集中管控和统筹管理，改变了过往离散度的问题，通过管理红利来提高整体回报；同时，在投资方面万科坚持高质量投资，对投资拿地的盈利水平、投后管理的要求都在提高，“这些增量投资未来会转化为实实在在的盈利贡献”。

而从过往的长期经营来看，万科无疑是稳健的。年报显示，2021年万科守住了安全经营的底线，处于房地产企业融资监管“绿档”范围，各项指标符合监管规则要求；经营性现金流净额连续13年为正；年内债务结构优化，年末存量融资综合融资成本降至4.11%。“我认为这是我们最坚实的基础。”郁亮表示。

事实上，放到更长的时间轴中，作为头部房企的万科，也并不总是一帆风顺的。郁亮介绍，万科在38年的发展过程中，曾于1995年和2008年遭遇两次净利润下降，2021年是第三次，而每一次净利润下滑都暴露出了万科之前积累的短板。

“在外部环境发生挑战的时候，这些短板积累在一起，最后以净利润下降的方式来给我们敲响警钟，提醒我们始终要对市场保持敬畏之心，正视问题，对症下药，迅速行动。”整个业绩会上，郁亮始终坦诚。

不过，过去两次经历利润下降之后，万科都收获了回升和增长。这一次，万科同样期望能够在今年开始新的增长，期待明年能够交出一份合格的答卷，其在年报中表示：“这是一条充满挑战的征途，一根筋跑下去，就能成为冠军。”