央广网北京4月1日消息（记者 门庭婷） 裁员、换帅、陷入流动性困难、发出“求救信”，对于“河南王”建业地产来说，2021年的业绩成色不足早在市场的预料之中。

年报多项业绩指标下跌，建业地产正在艰难的调整期中寻求生存和发展。如何运用手上现有的资源提高盈利能力，应对省内愈加激烈地竞争，将是对管理层的重大考验。

销售业绩再度下滑

从2020年起，建业地产销售业绩开始出现下滑。2021年年报显示，建业地产年内重资产合同销售金额为601.05亿元，同比减少约12.0%。

（建业地产近年销售额，图源：建业地产2021年报，央广网发）

2021年初，建业地产曾制定了800亿的销售目标，但到年中时目标仅完成了约38.8%，管理层在业绩会上表示，考虑到灾情、疫情以及当前企业和行业的情况，公司将目标降低到700亿元。然而到年底，建业地产依然没有顺利完成目标。

销售业绩低迷也影响到公司财务表现，年报显示，建业地产2021年收益约为419.59亿元，较2020年下跌约3.1%；公司权益持有人应占溢利约为6.05亿元，较2020年下跌约66.4%。

“由于河南房地产市场受疫情、下半年的水灾及行业宏观调控影响，导致全年整体市场需求回落，结转物业面积减少；本集团为轻资产项目提供的营运管理服务于2021年5月31日分拆导致该收入减少。”对于收益下跌的原因，建业地产在年报中这样解释。

对于河南市场的依赖一直制约着建业地产的发展，面对外地龙头房企的涌入，建业地产已呈现出增长乏力的状态，在河南的市场占有率从2018年的9.0%左右降至现在的6.9%。

对于2022年，建业地产也放弃了冲规模，选择将目标下调约24%至530亿。据悉，在业绩发布会上，建业地产管理层表示，2022年房地产市场已有回暖迹象，公司对于未来尤其是河南市场还是充满信心的；今年1-2月建业地产销售额31.65亿元，同比增长了35.5%，预计3月销售额环比将会继续提升。

降本增效提升毛利率

管理层指出，规模已经不是建业地产的第一要务，如何实现更高利润率，提质、降本、增效成为非常重要的问题。

年报显示，2021年建业地产毛利率仅为16.2%，相比上一年下降了3.7个百分点。对此，建业地产在年报中解释是由于在部分城市采用销售去库存策略以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间；以及2020年疫情期间打折销售的物业项目陆续于2021年交付结转，整体物业销售毛利率由2020年的17.6%减少至2021年的14.8%。

管理层在业绩会上表示，毛利率下降是整个房地产行业要面对的现实；对于建业地产，在市场调控以及河南汛情、疫情等情况下，集团为了保证现金流稳定，进行了优惠促销、全员营销等方式加速去化和回款，这是主动、必要并且阶段性的管理动作，积极回笼资金是保障企业生存安全的主要任务。

为提升毛利率，建业地产将在2022年采取一系列措施，一方面是降本增效，全员参与全过程管理提升产品品质、成本竞争力，为土地获取、毛利率提升提供强有力支持；二是随着各项政策出台，适时调整售价。

值得注意的是，今年2月杨明耀接替上任不到一年的王俊成为建业地产新的首席执行官，而其薪酬以及获得的股权均不足前任的一半。

同时，整个建业集团还进行了大幅的架构调整，将原先的“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”五级管理变为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理。继续在建业地产担任执行董事的王俊对此表示，未来是一个管理的时代，架构调整是向管理要红利的具体实践，组织项目调整是为了更好完成经营目标、激发组织活力，提升整个经营管理效果。

五项举措保障流动性安全

盈利能力下滑的同时，建业地产的流动性问题也受到业内关注。

年报显示，截至2021年12月31日，建业地产现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币98.48亿元，一年内到期的银行借款、优先票据等总计约67.61亿元。

今年8月份，建业地产将有一笔5亿美元的美元债到期。对此，建业地产首席财务官赵瑞昆表示，原则性经营性现金流为安全底线，明确预期、量入为出，将采取五方面的具体举措：第一，确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流，加快销售类应收账款，减少坏账损失；第二，通过跟外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法来盘活不动产；第三，优化融资结构，在目前境内外融资环境相对较紧的情况下，挖掘境内、境外融资潜力，加大境内融资比重；第四，紧盯市场窗口，保持跟投资人、境外机构密切沟通，在市场条件允许情况下，开展资本市场融资工作；最后，严控资金支出，量入为出，以收定支，做细预算管理。

王俊表示，建业地产在2021年有息负债降低了100亿，保持相对较低的杠杆才能在目前阶段使企业生存下去，而生存下去才有机会发展。

对于2022年的工作，建业地产已经做好了计划，第一、第二阶段是年后平稳复工，然后去库存、清欠款、支出监控；第三阶段是提前准备好8月份到期的美元债，开源节流，保证回款，加大融资；第四阶段则是在年底保证资金安全，达到合理水平，同时保交付、保结转、降本增效，为全年业绩做准备。

在多重不利因素的夹击下，建业地产进退失据，2021年业绩难言合格，而新的管理层能否带领建业改变现状，走出危机，记者将持续关注。