央广网北京3月22日消息 2020年起，国内房地产市场受到“三道红线”的监管要求，处于“红”“橙”两档的房企融资受到进一步限制，房企融资节奏、募资规模及定价水平受较大影响。进入2021年下半年以来，在行业增速放缓的背景下，部分品牌房企在美元债面临集中兑付当口，发生境内信用债及境外美元债信用风险，信用评级遭遇频繁下调，叠加融资政策收紧，房企境外融资渠道进一步收窄。

克而瑞研报最新数据显示，2022年2月，100家典型房企的融资总量为398.17亿元，同比下降58.8%，此规模创下2018年以来新低。随着境外监管要求日趋严格，房地产整体债券市场信用评级相较往年变得更为谨慎，评级标准也相应更为严苛。

近日，房企境外融资市场传来令人振奋的消息，3月18日，卓越商管宣布成功发行1亿美元优先票据，债券期限3年，发行利率为2.91%。募资用途为现有债务进行再融资。该笔美元债采用备用信用证发行的方式，其由浙商银行深圳分行提供以美元计价、不可撤销地备用信用证。

值得一提的是，该利率不但创下了卓越商管境外发债利率的历史最低纪录，与此同时，卓越集团还成为了2022年首家实现美元债融资的房地产企业。

据贝壳研究院数据显示，今年2月，国内房企境外债券融资平均票面利率为8.03%，根据发债主体的综合信用，境外债利率从2.90%至14.25%。从这点上不难看出，卓越商管这笔发行利率为仅为2.91%的美元债，其利率水平几乎处于房企发债的最低区间。

在海外融资普遍收紧的行业凛冬背景之下，一家来自深圳本土的民营企业卓越为何能脱颖而出，顺利发行今年地产民企首笔美元债，这也引发了业内关注。

有业内分析认为，在当前的市场环境下，财务稳健、基本面发展平衡的优质发行主体，资本充足率高、偿债能力较好，市场品牌强的优质房企，或将会持续获得评级机构以及资本市场青睐，从而获得更低的融资成本。

严控财务安全

构筑强大“护城墙”

与过去地产行业普遍实施的高杠杆不同，成立于1996年的卓越集团，始终将“稳健增长”作为企业核心运营逻辑之一。“不求速度，但求稳健前行”，卓越集团凭借对市场的深刻洞察，在寻求高质量发展的同时走出“稳健”步伐。

当“三道红线”成为衡量房企健康度的重要指标之时，加固财务安全成为当务之急。据了解，自2018年起，卓越集团采取多措并举，主动降杠杆、降低融资成本等多种优化竞争力举措，在财务杠杆保持健康的原则下，通过战略聚焦，利用经营性杠杆向管理要红利，主动建立起“稳定经营”与“化解风险”二者互为因果的逻辑关系，通过多业务、多模式的运营调度，强化经营性回款，正向现金流保证长期从容发展。

除了自身一直保持位于“绿色档”行列之外，自商管板块延展而来，卓越集团更加紧了对财务安全的筛查，一方面多选择中期或中长期融资产品，进而优化整体债务结构，充分保障公司资金链安全；另一方面，进一步加强现金流管控，提升债务周期，把控风险。

此外，动态调整战略投资也成为降低杠杆的抓手之一。在经营过程中，卓越集团对资金指标采取了严格管控措施，针对标准融资出现风险的情况进行提前演练，及时化解风险。同时，此次2.91%低利率境外债融资也能为卓越集团卸载经营负担，通过健康稳定经营与回款，以补充内部流动性。

基于此，近年来，卓越集团在境内评级方面，一直保持长期信用最高级AAA评级，优良的信用评级，优异的债务安全性和偿债能力，有效地帮助了卓越商管进行低成本融资，也为美元债的顺利发行提供了良好的基础。

踩准窗口节奏

政策暖风迎机遇

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题，会议强调，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。随后，财政部、人民银行、银保监会、证监会、外汇局均在同日作出表态，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。

值得关注的是，在本次监管层会议中，各金融部门表态对地产行业信心恢复释放出了较为积极的信号，合理融资需求也得到了金融机构的支持。银保监会表示，要满足市场主体合理融资需求，加大融资供给，新增贷款要保持适度增长。

地产转型离不开合理的融资支持，良好的融资环境也有助于地产行业“软着陆”目标的实现。卓越集团恰逢其时地踏准了地产行业良性循环政策信号更趋明朗、融资环境有所改善的窗口期，这也为后续发行债融产品赢得了良好的机遇。

3月18日，标普授予卓越商业管理拟发行以美元计价有担保增信债券“BBB-”长期外币发行评级。而早在1亿美元优先票据发行之前，卓越商管在同期还成功发行了多只融资产品。3月3日，深圳市卓越商业管理有限公司新一期申报公开发行的公司债券项目状态更新为“通过”。3月7日，深交所固定收益信息平台显示，卓越商管申报的21.6亿元“前海壹号大湾区绿色资产支持专项计划（碳中和）ABS项目”状态更新为“已反馈”。

稳健扩张前行

坚定打造企业稳固发展基本盘

近年来，随着地产行业进入增速放缓阶段，卓越地产不求规模突进，但求触角深入，坚定打造企业稳固发展的基本盘，在竞争激烈的环境中紧抓机遇，从容抵御风险。

2021年，卓越集团坚持产品创新与客户为先，凭借前瞻性洞察于各地成功推出改善产品系列“卓越晴翠系”，将对产品力的严苛追求融于产品落地的全周期。截至目前，已有东莞、成都、长沙、嘉兴、昆明、扬州6座晴翠系产品推向市场，年内，晴翠销售全口径超160亿元。

拿地方面，卓越集团一直以来强调“稳健扩张，从容获得价值土地”的核心运营逻辑，采取“精准研判+多能力”的拿地模式，通过对50个城市的招拍挂市场进行跟踪研判，以多元化的拿地方式，实现规模的快速增长，在招拍挂及销售领域均成绩显著。

数据显示，2021年，卓越集团销售全口径首过千亿元，业绩同比增长超20%，年度回款率90%。在交付方面，2021年卓越累计交付30069套（全口径）交付套数，同比增长56%，累计交付率达到81%，2021年达到交付条件37132套（全口径）。

得益于成功的战略布局，2021年，卓越地产开发布局全国40余城超200个项目，重点布局粤港澳大湾区、长三角地区以及高增长的一、二线城市。目前，卓越集团已形成房地产开发、城市更新、资产管理、金融投资四大核心业务板块，2021年总资产超2600亿元，成为了中国城市化进程中一支具有独特风格的综合性地产开发运营商，并已连续16年入选“中国蓝筹地产企业”，荣膺中国房地产城市更新十强企业TOP2，中国房地产商业地产综合实力TOP7，并位列中国房地产开发企业销售30强，成为不可小觑的地产中坚军。

多元化商住并举

四大核心板块差异化竞争

在这场房地产行业新环境周期中，卓越集团除了强调围绕主业适度多元化，强调管理高效，有效控制行业发展过程中的风险之外，还在地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大领域沉淀了雄厚的实力，成为多元化经营的典范，与其他房企形成差异化竞争格局。

2003年，卓越集团投资建设并持有运营首个商办项目——深圳卓越大厦，自此开启了集团“商住并举”的开发模式，潜心深耕湾区更新近十年，凭借对市场敏锐洞察，现已覆盖深圳各行政区核心区域，位于深圳的签约城市更新项目已达60余个，预计货值超过6000亿元。

除专注地产开发外，卓越集团还坚持轻重并举策略，通过高品质的商业服务为城市注入鲜活能量。2020年10月，卓越集团旗下被称之为“大湾区商管物业第一股”的卓越商企服务成功登陆港交所。截至2021年上半年，卓越商企服务合约管理面积超5100万平方米，合约管理项目537个，其中，外拓非住宅项目83个，合同金额超10亿元。

商业开发方面，作为深圳CBD最大的商业地产开发商，卓越集团累计在建和开发的写字楼仅在深圳就已超过40座。商业运营方面，卓越商业倡导“悦IN卓越”的价值主张，长期为客户提供规划研测、招商运营、资本运作的商业地产全产业链服务，预计未来5年，卓越商业管理项目将达到40个，经营面积超过350万平方米。

同时，卓越物业作为中国优秀的商务物业管理服务提供商，为客户提供全生命周期的资产维护和全链条的服务解决方案，截至目前，合约物业面积超过5000万平方米，业务布局2个国家，18个省份、在50个一线及区域重点城市拥有463个在管项目，每天服务11900家企业。在依靠自身品牌效应走市场化发展的同时，卓越物业还通过收并购股权合作以推动公司规模化运营。

相关统计数据显示，2021年，卓越集团资产运营核心收入超30亿元，管理面积约120万㎡，在管项目38个，其中，卓越集团销售全口径首过千亿元，业绩同比增长超20%，年度回款率达90%。

今年首笔低利率美元债顺畅花落卓越，不但提振了机构投资者对于民营房企的市场信心，也意味着部分财务稳健、运营状况良好的优质民企海外融资环境正边际好转。未来民营企业海外融资发展情况如何，让我们拭目以待。