【编者按】从“租购并举”到鼓励发展保障性租赁住房，国家对住房租赁行业的发展给予多维度支持。从开发、租赁到运营、服务，房企已经深度参与到住房租赁行业之中并形成了一套日渐成熟的发展体系和模式。在房地产开发主业面临诸多不确定性的情况下，住房租赁将如何助力房企未来的发展、又会如何改变消费者的居住体验，成为值得我们探讨的话题。
央广网北京11月2日消息（记者 门庭婷）近日，扬州首个人才公寓项目——扬州生态科技新城人才公寓正式启动供应，受到租赁住房领域广泛关注，而其运营方旭辉瓴寓（原名“旭辉领寓”），也已在行业内占领一席之地。
作为旭辉房地产+创新业务板块，旭辉瓴寓2016年正式布局租赁住房，其最初的名字是“旭辉领寓”。五年时间里，秉承“让更多人租得起住得好”的品牌使命，旭辉瓴寓不断扩张、升级，目前已形成柚米寓、柚米社区、博乐诗三大产品线条，并于今年3月份正式更名“旭辉瓴寓”。
根据旭辉控股2021半年报数据，截至2021年8月，旭辉瓴寓已进入10余个城市，聚焦6个核心城市，房间近8万间，位列开发类长租品牌TOP3。伴随旭辉瓴寓升级之路，租赁住房的“旭辉模式”也日渐清晰。
长租公寓“较真式”升级
在“租购并举”等政策支持下，租赁住房市场空间不断释放，2014年左右已有房企进入这条新赛道，旭辉于2016年开始布局，最初亮相的名字为“旭辉领寓国际社区”。
随后两年里，旭辉瓴寓进入快速发展期。截至2018年底，旭辉瓴寓管理规模已突破50000间，成功定位为中国增长最快的长租公寓营运商之一。
相比规模扩张，旭辉瓴寓的创新更值得关注。2018年8月28日，“领寓实验室”揭幕，这是旭辉瓴寓的产品研发基地，也是长租公寓行业首个产品研发基地，专注于将租住需求迅速转化为产品模型并不断迭代，为向往本地生活的年轻人提供“居住+生活+社交”的城市租住新体验。
此后不久，领寓实验室便召开了租赁产品创新研讨会暨1.0全系产品发布会，发布了“创新户型、科学收纳、安全环保” 1.0产品，展示了旗下柚米寓、菁社青年公寓、博乐诗服务公寓等在内的3大产品线、7大户型品类，超过20个实际应用的户型标准。这一产品体系很快得到市场认可，柚米寓上海四川北路店作为1.0产品落地的首个项目，摘得“第16届精瑞人居科学技术奖长租公寓全装修优秀奖”。
不过，旭辉瓴寓的“较真”不止于此。通过对1.0产品在运营中发现的问题进行分析调整，同时结合疫情之后租住需求的改变进行创新，2020年旭辉瓴寓再次升级，推出了2.0产品，其中包括柚米寓2.0公区、房间及租赁大社区家庭房产品。
据旭辉方面相关负责人透露，目前柚米寓2.0 产品标准已经在11家门店落地。另外，其3.0产品正在研发中，预计将于2022年发布。
行业首提“租赁社区”概念
除柚米寓1.0到2.0的产品升级之外，旭辉瓴寓的产品线也在不断丰富及升级。
在早期住房租赁市场，产品通常只是一间房或者一栋楼，然而面对“家庭租住”等新需求，单栋楼宇难以满足更多客户类型的租住需求，旭辉瓴寓认为，未来更符合市场趋势的是综合型租赁社区。于是，旭辉在行业内率先提出“租赁社区”概念，这也是旭辉瓴寓未来的重点发展方向——柚米社区，旭辉瓴寓希望通过租赁社区真正让租赁升级，以更低的使用成本、更多元的生活配套、更便捷的服务、更融洽的邻里关系，构建有家的归属感的熟人社会。
在租赁社区业务发展中，旭辉瓴寓采取了“轻重并举 双轮驱动”的战略。其中轻资产模式为输出管理并提供运营服务，重资产模式为自持运营，通过两种模式结合，双轮驱动发展。
2020年9月，旭辉瓴寓全国首个租赁社区——柚米社区上海浦江华侨城店开业，这个占地面积超过60000平方米、拥有8栋楼宇的租赁社区涵盖了公寓、商办和独立办公楼三种业态，其中5栋公寓楼全部为旭辉瓴寓自持。
此后，旭辉瓴寓租赁社区又“解锁”了新模式。此前，旭辉瓴寓获取了上海首个R4地块（四类居住用地，地块原为农村居民住宅用地及其相应配套设施，水电为民用标准，同时享受政府资源倾斜的利好）委托管理合作项目，与张江集团合作，为高科技人员定制智慧租赁社区——张江纳仕国际社区。该地块占地65000平方米，共有17栋住宅楼。
今年9月份，上海张江纳仕国际社区入市，克而瑞数据显示，该社区开业仅一个月时间入住率已接近30%。柚米社区多元的产品设计满足了不同市场需求，而旭辉瓴寓也凭借这一项目实现了轻资产管理模式与政府合作的落地。
产品升级的同时，旭辉瓴寓的发展目标更为清晰，今年3月份，“旭辉领寓”正式更名“旭辉瓴寓”，一个字的改变代表了旭辉的模式升级、战略升级、品牌升级。旭辉瓴寓表示， “瓴”不仅匹配核心业务形态，更有“全面把握事物，了解透彻”之喻义。
金融工具助力租赁事业发展
近年来，租赁住房支持政策层出不穷，支持行业发展的金融政策也不断健全。作为市场主体之一，旭辉瓴寓积极利用不同金融手段推动住房租赁事业发展。
早在2018年8月，旭辉瓴寓类REITs首期在上交所挂牌，发行规模2.5亿元，这是国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs产品。
2019年4月，旭辉瓴寓与平安不动产签署租赁战略合作协议，成立资产投资与管理平台，双方将在3年内投入100亿人民币用于住房租赁项目的投资、开发和运营。柚米社区上海浦江华侨城店便是这一平台的首个落地项目。据悉，该项目整体回报率维持在5.5%以上。
2020年1月，旭辉瓴寓与新加坡政府投资公司（GIC）在上海设立规模为5.7亿美元的长租公寓投资平台，计划未来4年内投资中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。
旭辉控股官网显示，旭辉瓴寓作为旭辉房地产+创新业务板块，致力于构建百万级生活服务平台和千亿级资产管理平台。可以看到，除了租赁住房板块发展，资产管理平台是旭辉瓴寓的另一个目标。
目前来看，通过发行REITs等产品、成立投资平台等手段，旭辉瓴寓已经形成租赁住房领域“投融建管退”的闭环。旭辉瓴寓的盈利能力在行业内也较为突出，克而瑞近期发布的《2021年第三季度上海租赁排行榜》中，旭辉瓴寓获得盈利能力及品牌评级双第一。值得一提的是，旭辉瓴寓已经连续三季度蝉联该排行榜双冠。
随着年轻一代成为租房主力军，其对生活品质的追求也将催生更多新的行业需求。从柚米寓的升级到柚米社区的推出，再到更名，旭辉瓴寓的每一次改变，也是对不断变化的市场需求的满足。面对日益增长的租赁住房需求，旭辉瓴寓未来还会有怎样的改变与发展，值得行业共同期待。
旭辉瓴寓租赁住房典型案例：上海首个R4地块委托管理合作项目——张江纳仕国际社区
（张江纳仕国际社区，企业供图，央广网发）
