【编者按】从“租购并举”到鼓励发展保障性租赁住房，国家对住房租赁行业的发展给予多维度支持。从开发、租赁到运营、服务，房企已经深度参与到住房租赁行业之中并形成了一套日渐成熟的发展体系和模式。在房地产开发主业面临诸多不确定性的情况下，住房租赁将如何助力房企未来的发展、又会如何改变消费者的居住体验？成为我们值得探讨的话题。

央广网北京10月26日消息（记者 门庭婷）近期，仲量联行发布了一份《中国长租公寓市场白皮书》，在其对2020年部分头部长租公寓品牌平均出租率的统计中，万科泊寓以95%出租率居于首位。

作为率先涉足长租公寓领域的开发商，万科在2014年至今7年时间里由试水到统一品牌，再到成立独立事业部管理，将泊寓做成了领跑行业的产品之一。而在“租购并举”的政策支持下，万科仍将探索更多住房租赁模式，其路径或许可以为住房租赁这项关乎民生的事业提供一些思考。

从“赛马机制”到领跑行业

万科集团2021年半年报显示，截至报告期末，租赁住房业务泊寓共有房源19.2万间，累计开业14.8万间，规模位列集中式公寓全国第一。泊寓现已布局全国33个城市，并在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州9个城市的市场占有率保持第一。报告期内营业收入13.19亿元，同比增长25.6%，间天出租率达95%。

如今，万科泊寓已经成为行业头部品牌，而其发展正是源于万科的转型发展。

2014年，万科集团在成立30周年之际提出“城市配套服务商”的转型方向，寻求房地产主业之外的新业务布局。在新业务板块发展中，万科采用了“赛马机制”，即在某一领域，各区域或城市公司自行探索，最为成功的模式将被复制到全国范围内。万科驿、万科派、被窝公寓、VV公寓等都是这一时期的产物，其中根植广州的万科驿在这场“赛马”中表现亮眼。

此后一年多时间里，万科长租公寓业务全面铺开，截至2015年年底已经初步形成了以万科驿为主、“万科派、被窝公寓为辅的产品体系，公司长租公寓已开业数量超过1000间，还有超过20000间正在筹备开业。

上述数据发布后不久， 2016年5月万科正式发布 “泊寓”品牌，作为其长租公寓业务的统一品牌，万科对泊寓的定位是“城市青年家”，主要对象为18-40岁白领。此后，万科长租公寓业务进入高速扩张期。根据业绩报告，截至2017年底，万科累计获取房间数已超10万间，截至2019年底，万科泊寓累计开业已达11万间。

也是在2019年，万科泊寓事业部正式成立，万科集团首席执行官、总裁祝九胜表示：“之前泊寓都是分散的，今年把它成立一个独立的事业部，因为它已经具备了这个条件。”根据克而瑞发布的2019上半年房企长租公寓房源规模排行榜，万科泊寓以23万间的扩展规模和7万间开业规模居于榜首。

轻重并举开辟住房租赁新模式

规模居首之外，在接纳了越来越多企业的长租公寓领域，万科也有自己的特色。

在经营模式方面，万科采取了轻重资产并行的路线。轻资产模式即租赁物业，泊寓与项目持有方签订长期租赁合同，泊寓负责装修及运营管理；重资产模式即泊寓收购物业产权或长期使用权，并进行装修及运营管理。

值得一提的是，万科在长租公寓领域进行了多种探索。

在“租购并举”的政策推动下，集体用地租赁住房为万科提供了有一个机遇。2017年，成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。经过3年开发，2020年7月，全国首个集体土地租赁住房项目北京成寿寺泊寓丨院儿正式亮相。据万科集团2020年年报，该项目开业前7天即实现满租。

此外，随着多地自持宅地入市，“万村计划”遇阻的万科也积极获取自持地块。据了解，万科已在北京、佛山、广州获取5宗全自持地块，付出的土地出让金累计约170亿元，其中有两宗位于北京。在自持地块的开发运营中，万科也有建设租赁住房的考量。

万科2021年半年报显示，泊寓已经形成集体建设用地租赁社区、自持商办用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出等多种业务模式，满足不同客户的租赁需求。

依托业务优势，泊寓与深圳、成都、济南、长春等城市的国有企业和其他大型企业建立紧密合作关系，今年上半年新获取项目6700间。截至2021年6月末，泊寓累计已服务客户51万余人，与166家知名企业签署企业员工租住合作协议，为累计3.5万名企业员工提供一站式居住服务。同时，泊寓还积极为多个城市提供人才房3万余间。

在后期运营方面，泊寓并不是孤立的板块，万科借助自身资源优势，实现了泊寓与其商品房、商业等产品的联动，曾推出房租抵房款等多种形式的活动以增加品牌粘合度。此外，物业服务也是万科的一大优势板块，在行业内排名靠前的万科物业服务为泊寓的形象提升起到了不可忽视的作用。

利用金融工具 支持租赁事业发展

尽管有着拿地等优势，习惯了赚快钱的房企进入回报周期长、运营要求高的住房租赁领域仍面临一定压力。

经营方面，截至2020年底，万科泊寓实现营业收入25.40亿元，截至今年6月30日，万科泊寓实现营业收入13.19亿元。对于动辄百亿、千亿的房企来说，这个级别的数字并不显眼。此外，前期改造成本、运营成本高，税费等流通成本高，回报周期长等特点使得长租公寓盈利并非易事。

对此，万科方面也曾表示公寓业务不设盈利目标。早在2018年，万科泊寓高速发展的阶段，万科集团董事会主席郁亮曾表示：“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难，甚至说长租公寓就不应该赚钱。因为商品房不能解决住有所居的问题才会有长租公寓的出现。”

但长租公寓仍是一门生意，这是不争的事实。对于长租公寓如何赚钱，郁亮认为，希望赚“长钱和稳定的钱”。

可以看到，在国家鼓励租赁住房发展的环境下，住房租赁专项债券、REITs、税收优惠等一系列利好在一定程度上为企业解决长周期运转问题提供了新出路。其中，住房租赁债券发债规模在近三年逐年增加，据统计，房企住房租赁债券规模由2018年的98.28亿元上升至2020年的124亿元，到今年前7个月发行规模已超过200亿元。

万科也在身在其列，今年1月份与7月份，万科两次成功发行住房租赁专项公司债券，发行总额60亿元，此前万科也曾多次发行住房租赁债券。除利用金融工具外，万科也在积极探索更多创新模式支持住房租赁板块发展。

2020年业绩会上，郁亮曾表示：“虽然这个业务在发展过程中还有很多困难，但我们仍然长期、坚定地看好这条赛道，相信未来这块业务一定有很大的发展前景。”万科泊寓在这样的信念下将走向怎样的未来，值得行业共同期待。

万科租赁住房典型案例：全国首个集体土地租赁住房项目北京成寿寺泊寓丨院儿社区

（北京成寿寺泊寓丨院儿社区，企业供图，央广网发）