央广网7月20日消息（记者 安垚）7月15日，德信服务集团有限公司（下称“德信服务”）正式在港交所主板挂牌，成为年内上市的第9家物业公司。截至当日收盘，德信服务报3.06港元/股，与发行价持平，总市值约为30.60亿。

7月刚过半，已有6家物企成功登陆资本市场，上市热潮空前，同时还有20家左右的物企已递表。中指研究院报告显示，预计到2021年末，上市物业服务企业总数会超70家，行业竞争日趋激烈。作为港股“新兵”，德信服务能够交出怎样的成绩单？

（2021年上市的物业公司名单，央广网房产整理制图）

上市前一天突发延期

德信服务的前身是曾在新三板挂牌的盛全物业，2018年12月盛全物业退市，后历经重组、更名等程序，选择冲击港股。

今年1月18日，德信服务向港交所递交招股书，并在5个月后顺利通过聆讯，建银国际是其独家保荐人。

但就在上市前一天早上，德信服务却突然宣布上市延期。公告称，根据招股章程，载有最终发售价、国际发售的踊跃程度、香港公开发售的认购水平及香港发售股份的分配基准的公告将不迟于2021年7月14日（星期三）刊发；由于需要更多时间落实该公告及获取监管当局批准，故公司上市时间表将会延期，董事会将在切实可行的情况下尽快向市场提供最新资料。

这一变故一度引发市场各种猜测，不过德信服务迅速在当日午间补上了《发售价及配发结果公告》，最终顺利在原定的7月15日登陆港交所。

从上市首日的表现来看，延期的小插曲并未对德信服务股价产生太大的影响，开盘、收盘价格均与发售价持平，盘中也仅有小幅波动。

资料显示，德信服务此次上市共计全球发售2.5亿股股份，最终发售价厘定为每股3.06港元，不行使超额配股权的情况下募资净额约为6.97亿港元。

德信服务曾表示，股票发售募得资金的约65%将用作扩大集团的业务规模及通过多渠道提高市场份额。而截至2020年底，德信服务在管物业合计175项，在管建筑面积合计2490万平方米，在已上市物企中处于中等偏下水平，还有很大提升空间。

第三方在管面积占比降至64.9%

与大多数从房企分拆出来的物企不同，德信服务并非德信中国的控股子公司，二者彼此独立并有合作关系，公司实控人和董事长均为胡一平。

因此，德信服务拥有较强的独立业务开发能力，对德信中国的依赖程度相对较低。截至2020年底，德信服务共有106个项目为独立第三方物业开发商所开发的物业，在管建筑面积为1610万平方米，占在管总建筑面积的64.9%；而据中指研究院统计，同期物业百强企业第三方项目面积占比不足50%。

不过，将时间轴拉长来看，德信服务来自独立第三方的物业项目在管面积占比和收入占比却呈现逐年下滑趋势。

（图片来源：德信服务聆讯后资料集，央广网发）

拓展第三方项目的能力常被视作物企核心竞争力之一，而这一数据的下滑或许意味着德信服务的市场竞争力正在遭遇挑战。

除了第三方项目占比下滑，德信服务还存在业务范围过于集中、非住宅物业占比下跌等问题。

从地理区域来看，德信服务虽然已覆盖7个省份24座城市，但大部分项目位于浙江省以及长江三角洲地区。2018年，德信服务来自浙江省内的项目收入占比为57.9%，到2020年已上涨至71.5%。

从物业类型来看，住宅物业在德信服务在管项目中占据绝对主力，通常来说利润率更高的非住宅物业占比却逐年减少。从2018年到2020年，其非住宅物业在管面积占比从31.5%下降至24.1%，低于33.7%的百强物业企业均值，收入占比则从33.2%降至31.9%。

发力智能社区解决方案

尽管存在一系列问题，德信服务在过去的几年里依然保持着稳定的业绩增长。招股书显示，在过去的2018年、2019年和2020年，德信服务的营业收入分别为3.98亿、5.13亿和6.92亿元人民币，相应的净利润分别为2246.2万、5055.0万和10580.7万元人民币。

“我们有充分的信心，在进入资本市场后，增长性会表现得更好。” 德信服务首席财务官赵晖在全球发售新闻发布会上表示。

而德信服务信心的一大来源，或许是其科技子公司。

资料显示，德信服务旗下子公司悉尔科技在2018年获得了国家高新技术企业认证，其研发中心也被认定为杭州市企业高新技术研发中心，还曾被评为“G20 杭州名片独角兽企业”之一及“2016浙江创新企业智能科技杰出企业”。

通过悉尔科技，德信服务为客户提供智能社区解决方案，比如人脸识别、车牌识别、楼宇管理系统等，从而提高服务质量，改善住户生活体验并提高管理效率。目前，德信服务在智能社区解决方案服务方面拥有18项专利。

科技含金量为德信服务带来了不错的收益增长，2020年，德信服务社区增值服务实现收入1.4亿元，占总营收的20.7%；其中智能社区解决方案收入从2018年的1233万元增至2020年的4922万元，三年复合增长率高达99.8%，毛利率也从31.5%迅速提升至67.8%。

（图片来源：德信服务聆讯后资料集，央广网发）

推动智慧科技在物业行业的应用是大势所趋，2020年12月15日，住建部等部门发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，要求加快建设智慧物业管理服务平台，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展。德信服务在这一方面可以说是已经走在了前面。

“上市不是终点，而是新起点，德信服务将在新起点上继续勇攀高峰。” 德信服务执行董事兼董事长胡一平在敲钟仪式上说。当下，上市物企阵营已超过50家，行业竞争日趋激烈，科技能够为德信服务带来一定助力，但是在“攀登”之路上，德信服务还有规模增长、业务结构优化等问题亟待解决，能否在资本市场收获良好成绩单，还有待时间检验。