央广网7月16日消息（记者 安垚）近日，禹洲集团发布了2021年上半年的销售业绩，1-6月集团实现累计销售额人民币527.12亿元，同比增长23.02%，年度目标完成率为47.92%。在克而瑞发布的2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，禹洲集团排名43，较去年同期下降9个名次。

今年上半年，惯常高歌猛进的禹洲画风有所转变，鲜有市场声音出现。曾经钟爱高价拿地的“激进派”在房企必争的首轮集中供地里，仅联合东方国际底价获得郑州一宗土地。而上半年禹洲被关注的另一个动作，则是其物管板块禹佳生活服务的IPO进程。6月11日，禹佳生活服务首次递交的港股IPO申请失效，宣告首轮IPO失败。6月16日，禹佳生活服务迅速更新招股书，二次递表，为敲钟做新一轮努力。

在众多房企分拆物业板块独立上市的潮流中，禹洲也试图分一杯羹。然而禹佳生活服务规模小、资产负债率高、过度依赖母公司也是不容忽视的事实。这次禹佳生活服务能否顺利上岸，还有待时间验证。

复合增长率55.9%，禹佳生活服务“二进宫”

禹佳生活服务的上市征途开始于2020年12月，但其物业服务之路已经走了超过23年。

禹佳生活服务集团有限公司是禹洲集团控股的附属公司，从1997年开始，便以禹洲物业的身份开展物业管理服务，彼时禹洲集团刚刚成立三年。十年后，厦门禹洲商业成立，至此禹佳生活服务的两大业务板块形成。

禹佳生活服务最新递交的招股书显示，23年来，其专注于海峡西岸地区和长江三角洲地区，并在四大重点区域（即环渤海经济圈、华中地区、西南地区和大湾区）确立市场地位，目前已发展成一家成熟的综合业务集团，涵盖房地产、投资、酒店管理、金融与贸易等多个行业。

根据招股书披露的数据，截至2020年12月31日，禹佳生活服务已为127个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1763.1万平方米；为28个项目提供商业运营服务，在管总建筑面积约为78.8万平方米。

从经营情况来看，近年来禹佳生活服务表现出上升态势。数据显示，其收入从2018年的约3.94亿元到2019年的约5.44亿元再到2020年的约6.34亿元，复合年增长率为26.9%；年度利润从2018年的3424万元增加至2019年的6533.8万元，2020年进一步增加至8321.2万元，复合年增长率为55.9%。

另一方面，禹佳生活服务背后的禹洲集团，也在去年成功跻身“千亿阵营”，分拆物管板块上市是禹洲集团下一步多元扩张的路径之一。

禹佳生活服务在招股书中表示：“分拆将令禹洲集团及本集团基于彼等不同的成本架构及业务模式，更专注于彼等各自业务的发展及战略规划以及优化资源分配。禹洲集团及本集团均将受益于独立管理架构项下更高效的决策程序，从而把握新兴商机，尤其是本集团拥有一支专属管理团队专注于其发展。”

6月初，在禹洲集团固收投资人电话会议上，公司相关负责人曾表示，物管板块预计将很快完成IPO。仅仅几天之后，其首次递交的招股书6个月期限已满，正式失效，禹洲集团分拆物管上市面临了更多不确定性。6月16日，禹佳生活服务第二次提交招股书。

规模较小，“蚊型”物企入局新赛道面临考验

房企拆分物业板块上市，在行业内已不是新鲜事。

在地产调控、去杠杆压力等多重因素下，房地产市场兴起了物业上市潮。据记者不完全统计，截至7月16日，已有超过40家拥有房企背景的物企成功上市，多家企业已经递表等待资本市场答复。

随着越来越多企业涌入，行业逐渐呈现分化趋势。对物业企业而言，在管面积与合约面积是两个关键指标。根据中指研究院发布的数据，2020年百强物企管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%，管理面积均值达4878.72万平方米；TOP10企业管理面积均值达2.64亿平方米。

反观准备加入这条赛道的禹佳生活服务，截至2020年12月31日，其在管项目为155个，在管总建筑面积为1841.9万平方米，订约建筑面积2810.5万平方米。

与排名靠前的物企相比，禹佳生活服务在规模方面似乎不占优势，毕竟同等体量的物企上市即破发的情况已经存在。比如去年十月份，当代置业旗下物业公司第一服务控股登陆港交所首日便跌破发行价。

与母公司深度捆绑，能否得到市场信任

对于很多有着房企背景的物企来说，对母公司的依赖是难以避免的问题，禹佳生活服务也不例外。从招股书不难看出，其业务已经与母公司禹洲集团形成深度捆绑。

禹佳生活服务在招股书中提到，其最大的客户便是禹洲集团。2018年、2019年及2020年，禹洲集团及其合营企业、联营公司及其他关联方开发的物业分别占禹佳生活服务在管建筑面积的100.0%、100.0%及83.5%，相应的收入占比分别达100.0%、100.0%及94.9%。

在这样的现状下，禹洲集团成为禹佳生活服务规模扩展的重要支撑。截至2020年12月31日，禹洲集团总可供销售建筑面积约2,310万平方米，假设将这部分土储全部计算在内，禹佳生活服务在管总面积将接近百强物企在管面积均值。

然而，禹洲集团6月业绩快报显示，今年上半年集团累计销售面积约为284.53万平方米，较2020去年同期涨幅约为9%，较之上一周期，增速出现大幅下滑。

此外，与以往高频次、高溢价率拿地的势头相比，今年禹洲集团较为谨慎。首轮集中供地中，除在郑州金水区拿下一宗地块外，在其他热门城市土拍中收获寥寥。中指研究院发布的2021上半年全国房企拿地金额与面积TOP100榜单中，也未见到禹洲集团的名字。

在招股书的风险因素部分，禹佳生活服务提到了对禹洲集团的依赖：“我们的在管物业几乎全部由禹洲集团开发及/或拥有，其为我们的关连人士且我们对其并无控制权。”

当禹洲集团拿地日趋谨慎、业绩增速放缓时，其对禹佳生活服务的持续“输血”也难免吃力，禹佳生活服务亟需炼就独立造血能力。实际上，禹佳生活服务也在努力有所动作。

2020年7月，禹佳生活服务以约2450万元收购物业管理服务提供商舟山星城70%股权，其向独立第三方物业开发商独自开发的项目提供服务产生的收入由2019年的零增至2020年的人民币约1930万元，但占比较低。外扩能力仍是禹佳生活服务面临的一大考验。

而且，禹佳生活服务招股书透露，其第三方物业项目的毛利率明显低于与禹洲集团及关联方参与开发项目的毛利率，主要原因是这部分项目的平均物业管理费更低。

禹佳生活服务与母公司的捆绑，不仅体现在公司规模上。招股书中透露，禹佳生活服务于2018年12月，与一家独立第三方证券公司签订协议，以在管的若干物业收取物业管理费的权利作担保，发行资产支持证券，年利率7.4%-7.9%，期限至2027年，而该证券的目的就是为禹洲集团提供融资。该资产支持证券款项导致禹佳生活服务资本负债率从2018年的4.1%增加至2019年的443.1%，2020年偿还部分款项后，资本负债率降至359.5%。

近期，物管企业迎来一波过关小高潮。据统计，6月共有7家物企通过港交所聆讯，其中包括同是二次递表的德信服务。目前，包括禹佳生活服务在内的20家物企仍在等待过关。面对市场集中度逐渐提高、港交所上调主板上市盈利规定等因素，禹佳生活服务这次能否敲响港交所的钟，有待更多时间观察。