央广网7月28日消息（记者 安垚）7月26日，有消息称，瑞安房地产（00272.HK）正在考虑其商业地产部门中国新天地在香港上市，最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。

值得注意的是，中国新天地作为瑞安房地产四条业务线之一，并非是首次计划分拆，早在2012年集团早就对外释放出上市的讯号。

布局多个城市，9年前曾赴港上市

2004年，瑞安集团旗下的瑞安房地产正式成立。在瑞安房地产主席罗康瑞的计划中，瑞安房地产专注于地产开发业务，旗下拥有中国新天地、丰诚物业管理、瑞安建筑、瑞安投资管理四大业务线。其中，中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业。

新天地的概念首次于上海诞生，发展至今，上海新天地已然成为了清单中上海的必打卡之地标。沿袭“新天地”这一品牌概念的影响力，这一区域发展模式受到全国范围的关注和欢迎。截至目前，新天地已在上海、武汉、重庆和佛山等城市，发展成为各具特色的繁荣商业区块。

而实际上，中国新天地早就传出过上市的消息。

2012年，瑞安房地产就对外披露拆分子公司中国新天地单独上市的计划，并于次年将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地；2014年初，中国新天地受到加拿大投资者Brookfield的青睐，为其注资7.5亿美元。与此同时，中国新天地行政总裁黄勤道对外表示，2015年下半年会是一个比较合适的时机。

正当市场以为中国新天地已经为上市做好一切准备，然而市场走向和瑞安房地产的转型情况却让新天地上市计划再次搁置。2015年6月，黄勤道辞去董事总经理及中国新天地行政总裁的职务，正式提前退休，将职务移交于罗宝瑜及黄月良。

至此，中国新天地的IPO之路也按下了暂停键。

出租率高达90%，落地多家旗舰店

相较于2012年，经历过时间沉淀的中国新天地不论是所处的IPO环境抑或是自身的发展布局都已发生了巨大的变化。

2020年，即便在疫情冲击下中国新天地也展现出相对稳健的业绩表现。公开资料显示，2020年的十一期间，上海新天地销售额同比增长40%，重庆天地客流同比增长36%、销售额同比增长62%；去年第四季度，中国新天地实现整体增长额同比增长12%。

此外，2020年中国新天地全新推出办公业务管理品牌——瑞安办公SHUI ON WORKX，拥有企业天地（CA）、INNO等办公产品线，致力于以“人”的需求为出发点，又赋能企业与个人“价值创造”，为客户提供包括企业创新、社区服务、物业服务以及数字化服务平台在内的全周期且多元化的办公解决方案。

截至目前，瑞安办公在全国范围内办公管理面积达192万平方米，其中上海成熟项目在2020年的平均出租率高达90%，并将在未来持续扩大在一线及新一线核心城市的业务版图。

在其所运营的7个商业物业中（上海新天地、虹桥天地、瑞虹天地、创智天地、武汉天地、重庆天地及佛山岭南天地），不乏多个全国首店的经济标杆。包括Tom Dixon、NARS、Stussy、Neighborhood、Lenotre等多个全国首店品牌以及YSL美妆全球旗舰店、FRED PERRY中国首家概念旗舰店。

营收连续三年下降，核心数据不乐观

虽然中国新天地在重点布局城市的大众口碑和传播热度一直居高不下，但是深究其集团的经营状况，不难发现各项核心数据并不乐观。

2020年财报显示，瑞安房地产营业收入45.97亿元，同比降56%；归属股东净利亏损7.4亿元，同比降138%；毛利23.5亿元，较上年同期减少56%；毛利率51%较上年持平；年度亏损2.33亿元，同比下降109%。

若将时间轴线拉长来看，瑞安房地产的营收也呈现下降趋势。数据显示，2016-2020年瑞安房地产的营业收入分别为176亿元、184.51亿元、248.41亿元、103.92亿元、45.97亿元。

宏观来看，在各项政策加持管控之下，房企所面临的发展环境愈发艰难，提高增量、扩大规模成为了共同亟待解决的难题；与此同时，资本市场的大门对涉房重资产模式更为严控，不少房企瞄准了分拆上市这一赛道。今年以来，几家商管企业屡次碰壁才跻身资本市场。

2021年，是瑞安房地产迈入50周年，上海新天地亦迎来20周年的重要节点。外部大环境日趋收紧的情况下，分拆中国新天地，对于瑞安来说既是提升市场增量的关键一步棋，也是检测集团综合安全性能的验金石。

（新天地官网内容，央广网发）

综合来看，中国新天地在时间的历练中赢得了不少“自来水”口碑，也一度成为一线城市的标杆项目，为大众的休闲娱乐生活提供了丰富多元的社交场所；但同时也能看到，中国新天地在IPO的航路中浮沉了九年的时间，此次能否赢得资本市场的心，在当前的市场环境下顺利续写分拆上市的故事，还尚未可知。