央广网5月28日消息（记者 门庭婷）时隔半月，北京首批集中供地这场“大考”成绩终于揭晓，在这次激烈的土拍大战中，有半路杀出的黑马，也有落寞收场的“意外”，比如中海，最终没能拿下一宗地块，成为本场土拍意料之外的冷门。

开拍前的火热与拍卖厅的冷门

据统计，在29宗出让地块中，中海的名字出现在其中18宗地块的竞买名单中，其中15宗为中海独立报名，仅保证金，便有约141.27亿被锁定。可以说，中海是这场千亿级土地盛会上的一大聚焦点，开拍前，关于中海的讨论此起彼伏。

（北京首次集中供地中海参与报名地块统计，央广网制图）

然而，拍卖厅里的中海没有外界想象的积极，举牌十分慎重，在部分地块竞政府自持比例或竞公租房面积环节甚至未有动作，而中海错过石景山衙门口地块，更是备受关注。

衙门口1615-708地块是本次集中供地中唯一一宗位于石景山的地块，与中海同时参与竞拍的还有“融创、石泰”联合体、“招商、城建、旭辉”联合体、“金地、华润、保利”联合体。此前，中海已在石景山开发十多个项目，被业内称为石景山“霸主”，中海寰宇天下更是在2018年、2019年连续蝉联北京楼市单盘销冠。因此，尽管对手各有优势，关于这地块最后的归属者，中海依然被看好。

拍卖开始，68号中海率先举牌，却在之后面对对手出价疲于还击，最终，经过六轮报价，该地块被“融创、石泰”联合体摘得。

公开竞价结束后，10宗地块转入投报高标准商品住宅建设方案环节，中海曾参与其中7块的公开竞价。5月27日，10宗地块出让结果出炉，中海空手而归。

“中海这样在北京有如此市场规模的企业，集中供应30宗地一块都没拿下，还是很让行业意外的。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“跑得快”与“活得好”的平衡

在本轮集中供地中，中海的表现与此前在京拿地气势截然相反。记者梳理发现，从去年1月份到今年1月份，中海持续补仓石景山，拿地投入超过124亿。

其中，2020年1月与9月分别以36.5亿元、69.78亿元竞得石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-759地块R2二类居住用地与石景山北辛安棚户区改造B区土地开发项1608-673-B等地块。今年1月份，中海在石景山区再次出手，以17.9亿元斩获北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-673-A地块二类居住用地。

相较之下，本次中海并不积极，张大伟认为，主要有两方面原因：一是与企业自身决策有关，中海前几年土地储备量较多，在当下地价较高的情况下自然会比较谨慎；二是与其他企业的激进有关，部分企业出于规模扩张、战略性拿地的需求，可能对利润关注的较少。中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜也表示：“中海在公开竞价阶段未有所获，主要是和中海严谨稳健的企业风格与敏锐的成本、风险管控意识有关。”

的确，在中海的经营考量中，“利润”占据很大比重。2020年中期业绩会上，中海地产董事长颜建国表示，经历了1997年的金融风暴，当时由于负债率相对较高，面临破产风险，“教训是极为深刻的”，因此，“中海要求有利润的销售、有质量的增长，更加注重价值创造，相信合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模和利润也能实现较快的增长。”

在“稳字当头”的基调下，近些年中海成为行业公认的“利润王”。中海2020年财报披露，2020年集团净利润率达23.6%。股东应占溢利为人民币439.0亿元，扣除税后投资物业公允价值变动后的股东应占溢利为人民币380.3亿元。在中指研究院发布的“2021中国房地产百强企业盈利性TOP10”榜单中，中海地产居于首位，且近五年来，中海地产皆占据该榜单的榜首。

“过度竞争导致的未来较高的经营风险和去化困难是中海不乐见的。”柏文喜说。颜建国也曾公开表示：“进入房地产下半场，行业竞争比的是谁能活下去、活得好、活得久。”

未拿地的担忧与拿到地的焦虑

规模扩张与稳健发展，也是很多企业试图寻找的平衡点，根据战略需求，难免有所取舍。而从本次集中供地来看，不管拿地与否，房企都面临压力。

就中海而言，尽管有一定的土地储备与市场基础，张大伟认为，此次未拿地对中海之后在北京市场的表现仍会有一定影响：“本次出让的地块意味着2021年四季度和2022年上半年的主力销售，这期间中海的可售货值肯定会受到影响。现在可预期的是融创、卓越、首开等企业会获得更多的市场份额，按照目前情况，如果中海在第二批集中供地中没有大规模举措，2022年销冠可能会让出来。”

没拿到地的企业面临市场份额降低，而拿到地的企业也面临压力。本次北京集中供地出让过程中，为了保持市场稳定，除设置地块上限价格、销售限价之外，有15宗地块设置竞配建公租房面积，6宗地块设置竞政府持有份额，而在30宗地块中，10宗进入竞高标准商品住宅建设方案环节。此外，根据此前发布的信息，本轮出让还设置了“调控工具箱”，在销售环节可能会采取相应调控政策，如公证摇号、取消税收优惠等。

拿地规则的严格彰显着政府调控的决心，另一方面，也意味着项目的复杂程度加大及企业利润空间被压缩。张大伟分析认为，“从本次土拍呈现的最后结果来看，这些地块绝大部分利润空间很小，如果企业稍微出现成本控制不力或市场表现没那么乐观的话，大概率会亏损。”多位房企投拓人员面对复杂的竞拍规则表示“算不过来账”，加上“三道红线”的考验，未来盈利及去化都面临较大压力。“唯一的应对办法就是尽快销售。”张大伟说。

北京首批集中供地至此落幕，对房企的考验才刚刚开始。全程“陪跑”的中海以及其他未有所获的房企如何保持市场地位？在限制售价、配建公租房、配建国际人才社区、政府持有产权、高标准商品住宅建设方案等多重因素的叠加下，这些地块将建起怎样的项目，以及这些项目能够取得怎样的市场表现，则是未来一段时间行业瞩目的焦点。