齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王杰

  1月20日,济南市房地产业协会发布2021年济南房地产市场运行情况及销售排行榜。济南市房地产业协会分析认为,2021年,济南市房地产市场运行总体保持稳定,呈现“先扬后抑”态势。新建商品住宅销售11.27万套、1435.38万平方米,同比增长27.60%;均价为13406.91元/平方米,同比增长3.95%,成交量历史上,仅次于2016年。

“先扬后抑”

  去年10月后日均成交量 下降4成

  住宅销售量方面,1-6月份济南新建住宅成交量每日约340套,二手住宅成交量每日约200套。7月份市场开始降温;10月份以来,住宅销售量大幅下降,新建住宅成交量每日约200套,二手住宅成交量每日约120套,新建、二手住宅均下滑了40%左右。

  价格指数走势方面,根据国家统计局公布的70个大中城市住宅价格指数情况来看,济南市新建住宅价格指数二季度上涨较快,三、四季度增幅平稳回落并下降,同比上涨5.1%;二手住宅价格指数同比上涨1.5%;租赁住宅价格指数同比上涨2.2%。

  住宅库存方面,1-4月份住宅库存呈现加速去化态势,去化周期从2020年底的14.5个月下滑至10个月左右;5月份开始,加速去化态势趋于平稳,当前住宅库存去化周期恢复至12个月左右。

  土地出让方面,5月第一轮土地集中出让时,大型集团房企参与度高,土地溢价成交数量高;9月第二轮土地集中出让时,企业参与热度明显下降,全部为底价成交,出现了中止和流拍现象;11月第三轮供地以本地企业竞得为主,大部分地块以底价成交,且存在流拍现象。

  新建商品住宅销售11.27万套

  均价13406.91元/平同比增长3.95%

  (一)2021年新建商品住宅成交大幅增长。2021年,全市新建商品房销售25.98万套、2110.80万平方米,同比增长32.26%;均价11805.27元/平方米,同比增长0.31%;销售金额2491.86亿元,同比增长32.67%;其中,住宅销售11.27万套、1435.38万平方米,同比增长27.60%;均价为13406.91元/平方米,同比增长3.95%;销售金额1924.41亿元,同比增长32.64%。成交量历史上,仅次于2016年。

  (二)新建商品住宅库存基本合理,区域分化明显。截至12月底新建商品住宅去化周期约11.2个月(2020年底为14.5个月)。从各区销售情况来看,商品房销售主要区域仍然集中在主城区东南部,历城、历下、高新、市中销售量762万平,占我市总销售的53%以上。从各区库存情况来看,主城区历城、市中等区域住宅库存去化明显,应持续适当增加土地和住宅供应;槐荫、长清、章丘等区域住宅库存量仍然较大,应合理控制土地出让节奏,防止库存进一步积压。

  (三)套均面积创新高。2021年商品住宅的套均面积达到127.37㎡创新高(2017年-2020年套均面积分别为122.59㎡、122.39㎡、125.22㎡、125.92㎡)。

  (四)刚需改善需求项目占比高。从成交的面积段结构来看,100-120㎡面积段占比28.55%,120-144㎡面积段占比44.67%,合计占比73.22%。非本市户籍家庭购房占比约18.3%。

  销售前30强

  这个项目都拿了第一

  此次一并公布了2021年企业销售排名情况。2021年住宅销售面积排行中,中海华山项目 51.78万平米位居第一,融创文旅城销售面积50.99万平位居第二,雪山万科城以24.27万平米位列第三。

  2021年住宅销售金额排行中,中海华山项目以74.82亿元位居首位,融创文旅城以73.53亿元位列第二,鲁能领秀城以53.07亿拿到第三,银丰玖玺城以46.13亿拿到第四,雪山万科城以38.30亿元位列第五。

  本次排名,对目前市场中合作开发的项目,企业销售业绩以企业股权占比来计算。前30名企业销售金额占全市商品房销售总额的52.22%;前30名项目销售金额占全市商品房销售总额的32.28%;前30名项目销售面积占全市商品房销售面积的26.05%;前30名住宅销售金额占全市住宅销售总额的36.82%;前30名住宅销售面积占全市住宅销售面积的30.14%。

未来:住宅库存去化周期恢复至12个月左右

  2022年预计保持量价齐稳

  基于2021年市场行情,对于2022年全市房地产市场走势发展,济南市房地产业协会分析,随着市场逐渐回落至正常状态,预计短期内市场仍将保持平稳健康的运行状态,保持量价齐稳。

  市场库存充足。随着市场下行,企业销售压力加大,市场供需基本平衡。库存量大、负债率高的企业,仍将通过降价促销策略回笼资金,短期内整体形势仍将呈现平稳运行状态。

  市场观望气氛加剧。房地产行业风险隐患受到广泛关注,购房者更加理性,市场观望气氛加剧。受金融政策的影响,随着销售回落带来企业资金压力紧张,将逐步向上下游关联企业传导,增加了房地产行业隐性风险。

  规模保持稳定。近年来,济南市刚性、改善购房者一直保持在80%左右市场份额,外地购房者约占20%左右。依据当前的住宅户型、价格和信贷投放量估算,预计2022年住宅销售量仍将保持在每年1200万平方米左右。随着市场逐渐回落至正常状态,预计短期内市场仍将保持平稳健康的运行状态,保持量价齐稳。

编辑:安垚
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