“无理由退房”是近几年一些房地产商推出的一种销售策略,和线上售房部、直播卖房、各类楼盘优惠促销活动类似,是众多房产商用来刺激市场消费的重要举措。
  然而记者调查发现,不少消费者在退房时却遭遇到了“有条件退房”“无限期退款”甚至“拒绝退房”的情况。“无理由退房”的承诺,为何会变成纠纷导火索呢?
 
  买房时开发商承诺可无理由退
  真去退房时却并不顺利
 
  据不完全统计,2020年,有超过15家全国性房企发布了“无理由退房”方案,其中包括恒大、融创、富力、保利地产等知名房企。
  不过,总台央广记者了解到,“无理由退房”的项目范围,并不是房企旗下的所有项目,而是“指定楼盘可享”。同时,不少业主在购房时只是看到了售楼处无理由退房的广告,或是销售人员口头承诺,而没有签订具体的《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》,这就导致了不少纠纷的产生。
 
街头的“无理由退房”广告
 
  山东济南的石先生向媒体记者表示,2017年自己购买了新房,但等待交房的过程中房价跌了不少,石先生想起买房时开发商曾承诺“无理由退房”,然而当他向开发商要求退房时却并不顺利。
  石先生:2017年买的房子,当时买的时候就有无理由退房(的承诺)。然后我们在2019年10月份就退开始退了,承诺是3~6个月给我们钱,现在也没信儿。
  多长时间退钱等具体条款,合同中却并没有体现,这使得业主们等待退房退款的过程变得遥遥无期。
 
  开发商称“退房情况较多”
  需等待较长时间
 
  记者在裁判文书网搜索“无理由退房”关键词,共检索出相关案例1406篇,涉及全国各地多家房企。
  近日,陕西安康的谢先生也反映,自己2018年9月份,在安康恒大未来城购买了一套商品房,总房价近100万元。购房时,开发商与谢先生签订了无理由退房协议。
  谢先生:(合同规定)自己可以在任何情况下去退房,但是交房之后是不能退的,交房之前是可以退的。
 
恒大集团的《无理由退房承诺书》模板
 
  在退房过程中谢先生也遇到了和石先生类似的情况,开发商回应称,退房情况较多,需要耐心等待。
  谢先生:(我)把银行的贷款还清了之后,到他们售楼处签订了退款申请,按照道理来讲,我退货应该钱财两清,我把东西还给你,你把钱还给我,应该是立即的。
  因为我们当时在签订的(合同)中没有说退款的期限,但是他们口头协议提到了3-6个月到账。我一百万相当于全都是贷款,我当时跟他们说,麻烦帮忙催一下,因为3个月和6个月,我要还银行的利息是不一样的,每个月将近一万块的利息。
 
陕西安康恒大未来城
 
  去年12月,6个月的时限到期之后,谢先生再次到售楼处咨询,得到的答复仍然是继续等待。
  恒大未来置业顾问徐先生:(这种情况)不仅仅是你这一户,大概有个4、5户的样子,有的时间都接近8个月了,不管说你要见领导还是管理层,(他们)来的话也是一样的。这个流程确实时间比较长。
  陕西宁康律师事务所律师王潇潇分析,开发商在合理的预期的时间内没有退款,谢先生可以通过诉讼的方式争取自己的权益。
  王潇潇:因为他们的解除协议没有对退款时间进行明确约定,根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定,应当推定为同时履行。即在谢先生在将相关的手续履行完毕之后,开发商就应该向谢先生退还购房款。因此谢先生是可以通过诉讼的方式来争取自己的权益。
 
  专家:“无理由退房”基本只是营销手段
  很难真正执行到位
 
  业内人士分析,去年上半年部分开发商推出“无理由退房”,目的就在于稳定购房者预期,避免购房者因担忧价格变化、质量问题而影响置业决策,并撬动一部分潜在的市场需求入市。
  但由于退房的具体流程、回款的到账时间等细节尚未公布,购房者的顾虑依然没有打消。与网购平台消费者已经习惯的小件商品“七天无理由退款”不同,“无理由退房”对于大部分企业来说执行难度很大,不论是法律、财务、销售等多个层面,都很难真正执行到位。
  中原地产首席分析师张大伟认为,目前很多房企推出的所谓“无理由退房”,更多的是营销手段,而不是落在合同上的法律措施。
  张大伟:因为房产在国内大部分都是期房销售制,所以现在无理由退房产生的原因有两个,一个是质量问题,另外一个是房价的波动。很多城市——特别是投资客比较多的区域,购房者会考虑因为无理由退房的存在而选择购房,但是一旦房价有波动的话,就会选择退房。而开发商必然会制造一些困难,来使得无理由退房很难落地。
  2019年,有媒体报道,东莞市就曾推出“无理由退房”政策,相关文件中明确,购房者在认购书签订之日起两个自然日内(不含签订当日)要求解除认购书退回定金,如双方尚未签署《商品房买卖合同》的,出售方应当退还。
 
 
  张大伟分析,由于政策中明确“两个自然日内”和“未签购房合同”的条件,而且明确退还的只有定金,所以其实和消费者理解的“无理由退房”有本质区别。
  张大伟:房产交易是一个大宗交易,其中有很多的衍生成本,包括税费、资金成本、贷款成本等等。在所谓的无理由退房过程中都没有明确的承诺承担方,所以这必然会导致很多的纠纷。(根本原因在于)房价波动过大和房屋质量问题。这要求政府做更多调控,使得房价基本平稳,严格监管开发商的监督质量,如果说都做到位的话,那么就不存在退房的可能性了。