12月1日起新增项目开始执行
10月下旬，省住房和城乡建设厅出台新规，将进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为。新规要求，房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的，应明确退款时限；房地产开发企业、中介机构不得为购房人垫付首付款，不得组织众筹购房等。业内专家解读指出，新规意在保障购房人的知情权、选择权，减少售后纠纷，维护房地产市场秩序。
商品房这些销售信息需公示
10月28日，省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知》。新规要求公示《江西省商品房销售明码标价销售公示表》（一房一价表），内容包括：每套商品房楼层、朝向、房号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、销售价格、价格有效时间等情况。精（全）装修商品住房需公示住宅装修价格、住宅装修交付标准清单、装修价格评估报告等内容。与此同时，销售现场应公示销售人员信息，内容包括姓名、身份证号码、相片及上岗证明、工号等。未经房地产开发企业委托的中介机构及从业人员，不得列入其中。房地产开发企业委托房地产中介机构代理销售的，应公示商品房销售委托书和委托范围、时限。
新规特别提出，针对易产生纠纷的重点内容，开发企业应设立警示栏。包括房地产开发企业在未取得预售许可证前，不得收取任何形式的款项；符合条件收取定(订)金的，必须签订书面定(订)金协议，并提示购房者缴纳定(订)金的法律责任；房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的，应明确退款时限；房地产开发企业、中介机构不得为购房人垫付首付款，不得通过任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织众筹购房等。房地产开发企业不得返本销售或者变相返本销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房。
江西省房地产业协会秘书长李锋指出，此次新规出台的背景，意在对以往房地产行业投诉纠纷集中的热点问题加以规范，保障购房人的知情权、选择权，减少售后纠纷，维护房地产市场秩序。以新增销售人员信息公示为例，此前消费者购房后出现纠纷，购房人员往往因不清楚销售人员情况，导致问题表述不清，也有部分不良开发企业以销售人员辞职为由，对购房者投诉的问题相互扯皮。增加销售人员信息公示，责任到人，对接清楚，且实名之下，销售人员的责任意识也必然加强。
项目不利因素等同时要进行告知
新规同时明确，在签订商品房预售合同前，房地产开发企业或中介机构应向购房人告知销售项目以下情况：在楼盘项目用地地块内部配置有垃圾中转站、废品站、公共厕所、危险品仓库等设施的；商品房项目配建有保障性住房或其他政策性住房的；商品房户内存在上下水、暖气、强弱电、燃气等管线检修、检查井洞口的，或房屋室内空间部位有柱子或障碍物的；沙盘、户型模型、样板房与实际销售商品房的比例及有关详细信息；商品房价格是否包括水、电、燃气、通信、有线电视等设施的费用。
通知还要求，房地产开发企业不得公示或告知楼盘附近未建成招生的学校、幼儿园等信息；不得公示或告知未建成运营的机场、火车站、地铁站等，不得欺骗或误导购房人。
新规提出，今后对于商品房销售，我省各市、县住房城乡建设(房管)部门在监督检查中发现有违法违规行为的，将视情节轻重对房地产开发企业、中介机构采取书面警示；约谈企业负责人；公开通报批评；暂缓销售网签；计入信用档案，列入行业失信企业名单；列入资质许可机关抽查或审查企业等措施。
购房人也应加强对自身权益的了解
2016年南昌市民欧阳先生在湾里区合一中央城购买了两套公寓，开发商承诺2018年交房后，公寓将租给酒店来经营，从2018年10月1日起到2028年9月30日共十年，每年返还租金1万元，开发商同时收取欧阳先生10万元，约定按12年分期返还，作为经营酒店的装修费并签订了《委托经营管理协议》。如今一年多过去了，欧阳先生仅收到了返还的装修费8000元，当初承诺的租金至今连影儿也没有，与此同时，原定去年9月开张的酒店至今连招牌都没挂上，里面还是毛坯。业主多方投诉之下，部分问题仍未解决。记者了解到，近年来，类似于上述返租纠纷已发生多起。李锋指出，此次新规明确，房地产开发企业不得返本销售或者变相返本销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房。“这既是对开发商的明确要求，也是对购房者的提醒，新规是在明确告诉消费者，返租类产品属于违规销售，后期纠纷多发，购房者权益难以保障，应当拒绝购买。”
此前，楼盘项目用地地块内部配置的垃圾中转站、废品站、公共厕所、危险品仓库等设施建设，往往也是业主的投诉热点。这其中，不少是因为购房者对房源及周边情况了解不足产生的。李锋提醒广大购房者，新规要求，开发商在销售之初将对以上内容作清楚公示，“消费者应同时加强对知情权的行使，主动去了解公示情况，理性购房。”李锋建议开发企业，可以将该项内容作为合同附件让购房者签字确认其已知情，“信息越透明，后期纠纷越少。”
据悉，12月1日以后核发商品房预售许可证的项目将执行此次新规。（记者 熊凤玲）
