央广网北京4月7日消息（记者佟亚涛）据经济之声《天下财经》报道，三月以来，全国有60多个城市加码楼市调控，为虚火过旺的楼市降温。而在昨天，住建部和国土资源部联合发布《通知》，要求加强住房及用地供应管理和调控。这也是新一轮楼市调控以来，住建部首次出台全国楼市调控的统领性文件。
根据库存消化周期调整供地规模
“因城施策”是本轮楼市调控的一个导向，《通知》提出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，具体来说就是：对消化周期在36个月以上的，要停止供地；36到18个月的，要减少供地；12到6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，目前楼市分化明显，因城施策调控更加科学。
杨红旭说：“这反映出目前我国楼市的差异是非常大的。目前中国的格局是城镇化率达到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度会进一步加速。一方面，一、二线城市房价经历了一轮暴涨，目前国家正在‘泼水救火’；另一方面，三、四线的政策方针是去库存，让农民工进城，推进城镇化。”
从数据来看，今年一季度，一二线城市加快推地节奏。其中，一线城市共推出住宅用地508万平方米，同比大幅增长98%。三四线城市推出9134万平方米，是2010年以来的季度最低水平。
建立审查制度确保使用合规自有资金购地
从开发商来看，今年一季度，拿地金额超过百亿的房企有13家，土地资源逐渐向少数龙头房企聚集。《通知》提出，各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。对于资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格。就在上周，上海市因为资金来源审核工作没有完成，中止一次土地出让。
中原地产首席分析师张大伟指出，这将会打击高杠杆的投机行为，防止高溢价地块的产生。
张大伟表示：“有些房企拿地的时候失去理性，投资投机的心理比较重，动用了很多的杠杆，这样其实带来了很多的风险，不仅是开发的风险，也会对金融领域带来风险。所以这个政策，包括像上海还有其他城市逐渐出台拿地必须用自有资金的政策，的确是能够减少高溢价地块的产生。”
灵活竞价 防止新“地王”扰乱市场预期
《通知》还提出，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
房地产专家韩世同说，“地王”的出现会推高房价，形成恶性循环，因此必须要遏制。地方政府也应该减少对土地财政的依赖。
韩世同表示：“地王或者抬高地价会对市场产生非常不好的冲击和影响，是不是可以探讨由地方政府垄断供地的形式。因为土地财政是根本，如果这个不消除的话，其他的措施都是治标不治本的。”
继续发展公租房、共有产权房
《通知》还提出，住房供求矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，尽快形成市场有效供应。对具备预售条件但是拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。
此外，扎实推进棚户区改造，继续发展公租房、共有产权房。张大伟认为，相比之前限制投资、投机性需求的“减法”，这次更多的是供应层面的“加法”。
除了做好加减法，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波进一步指出，这次《通知》，更是住建部门和国土部门调控房地产市场、化解楼市风险，迈出了主动的一步。
楼建波表示：“国土部门在楼市调控中一直是处于比较被动的状态，因此之前的调控政策更多的是金融政策、限购。我们也一直在说土地供应，但是明确地把调节土地供应作为调控手段，这次是比较明确的。从我们政策延续上来讲，这次是我们之前政策的一个升级版。”
地方政府工作不力将被约谈
值得一提的是，《通知》要求强化地方主体责任，对工作不力、市场出现较大波动、没有实现调控目标的地方，将对地方主管部门和负责人约谈问责。对数据造假者，将依法依规严肃处理。
央广短评：稳定市场预期 重在落实地方政府的主体责任
在房价上涨过程中，不少购房者患上了“焦虑症”：无论是否刚需，都抢着要“上车”。对于开发商来说，也陷入“抢着拿地—推高地价—助推房价”的恶性循环，一些“地王”的出现，更是严重地扰乱市场预期。而市场预期，又成为影响楼市走向的重要因素。因此楼市调控，必须要缓解恐慌情绪、稳定市场预期。
在这个过程中，地方政府责无旁贷。首先，地方政府是楼市调控政策的制定者，必须切实掌握本地楼市供需，使调控措施有的放矢。更重要的是，地方政府作为土地市场的供给者，什么时候推多少地块，都由地方政府说了算。因此地方政府必须要与土地财政“断舍离”。对于库存紧张的城市，在增加供地的同时，更要多措并举，遏制“地王”的出现；对于需要去库存的城市，不能眷恋土地财政而盲目增加供地，只顾眼前利益而舍弃了长远发展。
记者观察：购房者观望情绪愈浓 楼市降价空间或已打开
记者最近在采访时发现，实现“房价环比不增长”成为各地政府落实调控责任的首要目标。主要手段是限制高价楼盘进入市场、控制预售证发放节奏。
在一些地方，记者发现，不少项目因为预售证审批不下来而延期，开发商的态度也变得越来越保守。比如说在北京，从去年底以来，很少有新住宅项目推出。
即便是已经取得预售证而且顺利开盘的项目，也基本都是在售价上有所让步的。比如说上海万科天空之城项目，原本售价定在每平方米8万元左右，但是最后批下来的价格是6万元。他们项目负责人也跟记者感叹说，随着调控从紧，开发商也要适当“割肉 ”。
在严格调控下，今年一季度住宅价格逐渐平稳。从中国指数研究院监测的上海、深圳、南京、成都等13个重点城市新开盘定价来看，今年开年后，将近三成的项目价格与上次开盘持平，将近两成出现下跌。除了新房价格下跌，二手房市场也出现了买家不再“抢”房，卖家不再“坐地起价”的现象。
种种迹象表明，楼市价格开始松动，降价空间正在打开。购房者出手也更加谨慎，观望情绪日益浓厚。上海的一位刚需购房者李先生就表示，他感觉目前楼市不太稳定，他准备观望一段时间再说。
不少分析师也告诉记者，未来楼市调控仍然会继续从紧，再加上购房者浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。
两会民声：房价物价，你慢点涨
