央广网北京3月27日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，万科是地产公司的“龙头”。它的动向引人注目。今天上午，万科举办2016年业绩发布会。万科董秘朱旭指出，去年中国的城镇化比例是56%，预计2050年可以达到75%的水平，这说明还有将近20个点的成长空间。今后十年，中国城市还将新增1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求，但绝大部分将集中在基础设施完善、经济发达的城市圈，这些地方住房短缺的情况短期内不会消失。
虽然发达城市的房地产市场前景乐观，但万科也对房价表明了审慎的态度。昨天万科在年报中附上了一封“致股东信”。表示2016年10月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策，万科有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。
万科还表示，由于部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策略，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。这些项目主要集中在南充、湛江等三、四线城市。由于这些城市今年房价还可能下跌。万科在去年底为存货跌价准备为13.8亿元现金，比2015 年底增长 82%。
万科认为，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，“面粉贵过面包”不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。对于中国房地产企业而言，如何面对2016年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此做出分析与评论。
杨红旭：“万科是中国楼市的龙头企业，其城市布局广泛，涵盖了一、二、三线，中、东、西部，所以，它的业绩变化包含其企业观点，值得行业内的人士参考。
首先，万科关于城镇化率的推进，包含人口的分布上，我认为基本上是靠谱的。因为中国的城镇化率是56%，发达国家一般会达到70%左右步入平稳阶段。目前，我国还有15到20个百分点达到平稳水平，我认为可能10年到15年基本上会进入平稳阶段。那么，人口的分布是有规律的，当一个国家城镇化率达到30%以上，其主要反映是农村人口向城镇人口转变，向城市集聚；当人口城镇化率达到50%以上，其人口的流动是从农村流向中小城市，同时还有中小城市人口流向大城市的趋势。所以，目前中国的格局是城镇化率达到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度会进一步加速。
其次，万科在公告中也提出了对12个城市作出房价下跌的‘准备’，这反映出中国的楼市目前区域差异非常严重。一方面，一、二线城市房价经历了一轮暴涨，目前国家正在‘泼水救火’；另一方面，三、四线的政策方针是去库存，让农民工进城，推进城镇化，很多地方的楼市依然平稳。由此看来，中国楼市的分化特别严重。
再者，万科公告中对于调控也有自己的观点和认知。其一，万科的表态说明其对于政府的政策表示欢迎，基本与政府政策保持一致，这反映出万科作为龙头企业，比较尊重政府抑制房价过热的政策。其二，万科在全国很多城市布局，一贯的方式是理性稳健，它不会像个别企业一样疯抢‘地王’，有时候很激进。万科一直是平稳发展的，会顺着房地产的周期性波动采取相应的应对策略，这样的话，它必须要跟政府为友，尊重政策，跟着政策的方向去变化。目前国家在抑制楼市过热，部分城市的房价过快上涨，在这些地区，万科的拿地策略已开始趋于理性和谨慎，这都反映在从万科的年报当中。我们通过万科的视角可以看到整个中国楼市的一些特征和现状。”
经济之声：对于最新发布的关于进一步加强商业和办公楼管理的公告，其中个人在购买商业类项目时也受到限制，而且不能申请商业银行贷款，您对此如何评价？
杨红旭：“这个政策对于商办类的管制特别严，我认为其苗头源于去年年底上海开始整治商办类的项目，因为商住房项目很多都是违规的，为什么违规？商住房的土地用地性质是商业或办公，甚至厂房工业用地，年限一般是40年或50年；而住宅用地就是居住用地，其用地年限是70年；二者的功能、设施是不一样的，比如住宅煤电气都有，但商办类是不允许通煤气的。另外，住宅用地分割不需要小面积分割，因为住宅套间是有卫生间的，但商办类不允许有很多卫生间，还有消防功能方面的要求。还有，商办类商住房不能落户，也不可以上对口学校，同时，商住房契税高，它有房产税、土地增值税，在进行交易时还有较高的所得税等，这都是区别。
那么，北京的限购特别严厉，基本上想把房子卖出去，只能卖给单位不能卖给个人，对个人也可以卖，但是要求很严，比如说在北京要同时具备没有房子、没有买过住宅和商住房、连续五年的缴纳社保等条件。所以，商住房的需求大幅萎缩，我估计商住房的价格会出现短中期的下跌。北京跟其他城市不一样，其商住房在过去几年建的很多，去年卖了4万多套的商住房，这对于北京商住房大规模市场来讲，压力是很大的，未来一段时间会出现震荡式下跌，我估计到明年，部分商住房价格会跌30%左右。至于其他城市，我认为北京出台这样严厉的政策之后，其他大城市应该会有所跟进，但力度可能没北京这么严。只有这样，才能使中国的房地产市场不管是住宅、商住还是商办，都能符合相关的法律法规。过去，相关地方部门可能监管不是很严，甚至个别地区的某些官员跟开发商有所谓的一些‘内幕交易’，那么，从现在开始，商住房、商办类领域就应好好治理整顿，使行业真正能够实现稳定健康的发展。”
经济之声：您认为在这么严厉的调控下，北京市的房价是否会开始调整？
杨红旭：“北京的房价此轮大涨主要从去年春节后开始，对于这波上涨，我认为直接违背了‘房子是用来住的，不是用来炒的’的精神。在经历‘3·17’新政、限制学区房、打击中介以及限制离婚等一系列政策后，我认为北京楼市成交量会很快出现大幅萎缩，房价在未来两三个月会高位盘整，下半年估计要跌一点，因为政策太严而导致需求面大幅萎缩。”
两会民声：房价物价，你慢点涨
